先说一个楼市好现象吧。

短短半年多时间，一线城市已经历3次楼市放松政策洗礼。

结果大家都看到了，每一次楼市政策优化，都能释放一批购房需求，只是持续性不强。但需要注意的是，随着多次政策加码，一线城市的楼市在本该属于楼市淡季的时候，走出了不错的行情。

比如5月的上海，不仅新楼盘的咨询量明显增加，房产中介也开始忙得不亦乐乎，有的门店很晚还接到客户咨询的电话。而且，房产中介在与房东沟通过程中发现，后者本来还有还价余地，现在则拒绝还价，甚至还有涨价的，反正就认为不愁房子卖不出去了。

还比如北京，截至5月29日，全市二手房成交量已达1.17万套，即便按照日均成交量算，加上最后两天的数据，全月二手房成交量突破1.2万套已是板上钉钉。这是啥概念？

一般说来，二手房是最能反映楼市热度。按照北京过往楼市的特征，若二手房月度成交低于0.8万套，表明市场非常冷淡；若达到1.2万套，则表明市场处于温和状态，买卖较为平稳；但若达到1.5万套，则意味着市场正式开始向上。

所以，当地业内往往把月度1.2万套的二手房成交量视为荣枯线。虽然我们不能据此认为市场就要开始向上，但考虑到“5.17”新政出台后才半个月不到时间，已明显能感受到后半段正在发力，如果再接力“沪九条”（基本是定局），北京二手房成交继续上攻应是大概率。

不得不说，就北京、上海楼市开始爬坡现象的出现，只要持续3-4个月以上，市场也就基本轮动起来了。但问题是，另一个现象的出现，让决策者等不及也等不起了。

根据国家统计局官网5月31日发布的采购经理运行指数运行情况显示：

制造业采购经理指数从3月50.8、4月50.4，降到5月的49.5；

非制造业商务活动指数从3月的53、4月的51.2，降到5月的51.1；

建筑业商务活动指数从3月的56.2、4月的56.3，降到54.4；

综合采购经理指数从3月的52.7、4月的51.7，降到4月的51。

没有全部画图，但大家可以脑补一下，采购经理指数反映的是经济变化趋势，除了服务业勉强维持，各项指数快速下行，出现两个月连跌现象。如果说一季度经济发展还可圈可点的话，二季度的经济发展压力无疑放到最后最后一个月，即6月。

换言之，要想二季度各项指标回升或者企稳，就需要更大的刺激加码政策出台。对经济起到重要作用的房地产就不能掉链子。

前面我们说了，一线城市在多番政策作用下，向好的趋势越来越明显，但问题是，一线城市也仅仅只有四个，GDP总和也不过15万亿多，与全国120多万亿的经济体量比起来，占比也才12%左右。

所以，要想整个经济恢复，就楼市而言，一线城市是龙头，不仅自己要好起来，而且还要带着一众小弟们一起奏乐一起舞。怎么办呢？

都知道，一众小弟们已经没有什么像样的限制政策需要解除，唯独继续在降低购房者成本上下功夫，这就是笔者前面说的，继续降低房贷利率，降低房产交易税费、加大库存房的收购和拆迁安置等等。

当然，更为重要的是还要加快一线城市解除限购的步伐，更大范围地解除，更快地解除。因为一线城市有强大得多的需求和购买力，只要一线城市楼市彻底热了，其他城市的楼市就会自然而然扭转预期。

我们有理由相信，伴随着经济发展压力，一线城市，特别是北上深（广州事实上已没啥限制了）的限购将以更快速度放宽、放开。

整体而言，就当下的楼市观望者来说，要判断接下来的房地产走势，以上出现的两个现象是重要参考，可行的做法是：一是紧盯一线城市楼市限购放松步伐，二是看自己城市二手房成交量变化。如何看成交量呢？笔者把此前文章总结的经验再复述一下：

对大多数城市而言，当二手房成交量连续高于此前12个月的平均成交量，一旦持续时间达到4-6个月时间，楼市向上趋势确立。直接表现是，开发商开始收回折扣优惠，市场出现“量价齐升”现象，这往往是楼市上行的初期阶段，如果确有购房需求，应及时出手。

反之，二手房成交量持续低于此前12个月的平均成交量，持续时间达到6个月以上，意味着楼市趋势将向下，或者再次下行趋势确立。如果有处置房产需要，应及时脱手。

可以看到，判断房地产走势，均遵循“量在价先”的规律，任何主观判断均不及成交量来得实在、靠谱。因为，任何市场变化都是依靠大量的真金白银投出来的，股市如此，楼市亦是如此。