昨天晚上，新闻里说了，现在有个新主意，就是发行一种特别的债券来帮助地方政府，让他们能回收那些房地产公司没用上的土地。

这个主意可以让政府买回一些房地产公司用不上的地。但这并不意味着房地产公司能把他们所有的地都卖给政府，因为政府的接盘能力也是有限的。

报道说，只有那些因为非房企自身问题而闲置的，或者是房企没能力继续开发、也卖不掉的土地，政府才会考虑回购。如果是房企自己的问题，导致土地闲置超过两年的，那政府就应该依法不花钱直接收回。

至于回购的价格，可以根据市场评估的价格来定，或者是参考原来的地价加上利息和已经投入的建设成本。

就比如万科之前在深圳湾有块土地，2017年他们花了31.37亿元买的，今年5月就以22.35亿元的价格卖给了深圳地铁集团和南山区的一个国企。这次卖地的价格打了折，和现在深圳的房价、地价跌幅是吻合的。

现在前100强的房企，他们手上的土地加起来有25亿平方米，这个数字真的超级大。通过发行专项债券，如果能回购其中的5%到10%，已经很不错了。

比如恒大，从2021年9月到2022年11月，就有超过1.2万亩，也就是800多万平方米的土地被政府免费收回了。这些地主要是用来做文旅和产业的，大概占了总数的80%。

随着新的去库存政策陆续推出，我们可以看到，不管是房企还是买房的人，都在尽力减少借债。现在，这些债务好像都转移到了政府头上。

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最近楼市去库存的新招出炉了，我来跟你聊聊这是怎么一回事：

首先，政府决定用3000亿的再贷款来帮忙，这钱主要是让银行借给地方政府或者国企，他们用这些钱去买那些房地产公司手上闲置的房子，拿来做保障房。这样一来，能动用的总金额可能会超过6000亿。也就是说，至少有6000亿的资金会进入房企，帮他们减轻债务负担。但这些钱最后是需要地方政府来背这个债的，大概分成1000亿的本金和5000亿的银行贷款。

其次，地方政府还会通过发行专项债券的方式，回购那些已经卖给房企的土地。你看，过去地方政府卖地挣钱，现在变成要花钱买回来了。因为地方政府的债务压力已经很大，所以这次发债回购土地的规模应该不会太大，可能就几千亿，目的是帮助那些真正需要救助的房企。

最后，随着大家对买房兴趣的减少，很多人还想提前还掉房贷，这就导致家庭不再增加债务。为了弥补财政收入的缺口，政府不得不增加发行国债和地方债，城市投资公司的债务也在增加。

从最近的数据看，自2021年底起，个人房贷的总额基本就在38万亿到39万亿之间徘徊。今年一季度末，比去年三季度还减少了7000多亿元。这说明大家都在减少债务。这种减债的结果就是房地产市场不太景气，地方政府的经济压力增大，需要发更多的债务来补窟窿。

最近的统计还显示，去年国债新增了4.16万亿，超过了疫情第一年的4.09万亿。看来今年的债务只会更多。

中国社会科学院的数据也指出，今年一季度，我们全社会的债务比率达到了294.8%，比上个季度上升了6.8个百分点。其中，居民的债务比例很小，只上升了0.5个百分点，非金融企业的债务上升了5.7个百分点，而政府部门的债务也上升了0.6个百分点。这些数据都在告诉我们，现在债务的重担正在向政府转移。

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聊聊各大经济体的债务问题，看看我们跟其他国家比起来，到底怎么样。

你知道吗，中国的债务率快到300%了，日本是400%，美国大概260%，欧洲的话是250%左右。看起来，咱们的债务水平也不低了呢！

特别是我们的非金融企业，债务率高达174%，可能是全球最高的了。这主要是因为地方政府的很多债务，都算在了城投公司头上，这些其实可以算是企业的债务。如果把这部分算到政府债务里，那政府的债务水平也不低。

至于家庭的债务，虽然比很多发达国家低，但在新兴市场国家中算是最高的了。你看，推动经济增长的一大方式就是借钱，也就是加杠杆。政府、企业、家庭，这三大部门的债务需要保持平衡。

如果说哪个时期主要是家庭加债（比如房市火的时候），那下一个时期，家庭可能就得歇歇了，轮到企业和政府来加债。过去两年和接下来两年，都是政府债务增加的高峰期；企业的债务也在增加，因为城投债算在了企业里。家庭这边就进入了休息期。

但过个两年，政府和城投公司可能就得歇歇了，到时候家庭加债可能又回来了。

昨天，达沃斯论坛上有领导说了，经济现在就像是刚从重病中恢复，这时候不能用太猛的药，要稳扎稳打。其实在今年的政府工作报告里，这种说法就提到过。之前我们遇到经济问题可能会大规模投资，这次领导层决定改变方式，过几年紧日子，去掉一些落后的产能，推动经济向好的方向转型。

所以，现在和未来几年，债务是在向政府和国企转移。但最迟两年后，家庭加债又会成为必要的了。这就像人走路一样，一只脚迈出去了，另一只脚总得跟上。

至于买房，如果是一线城市的好地段，现在可以考虑买。二线城市的话，可能得等到明年再看。三四线城市，则要看二线城市的情况如何，再做决定。