昨天我写了一篇余杭区2015年销售的项目现在还值多少钱，里面有一个结论是余杭区2016年之前销售的项目已经全面低于限价。

余杭区北部新城北宸之光只要2.6W，区域内新房是3.12W。

未来科技城也一样，那时候的房子基本上都在3W左右，而限价是3.6W。

那么这种情况是只局限于余杭区还是全杭州的普遍情况呢？

于是我看+问，研究了下临平区的数据，发现临平区的情况和余杭区一模一样，2016年之前房子全面低于限价。

临平新城余之城二手房只要2.1W、康城国际2.3W，但是板块限价2.85W。

那么主城区的情况会不会好一些呢？

刚需板块就不看了，毕竟余杭和临平的例子摆着。

首先看城东新城，2015年为改善而来的东宸现在只有4.2W左右，板块限价4.6W。

城东不行，那看看城西的申花板块。

2015年销售的金茂悦虽然挂牌价格挺高，但是实际能成交价格已经回落到4.5-4.8W左右，板块限价5.4W。

金茂悦必看好房，装修比较好的，挂着的价格都低于板块5.4W限价，关键是这个价格还挂着。

申花不行，那伟大的奥体呢？

奥体，春江彼岸虽然挂牌价在6.5W，看起来高于限价挺多，但是根本就成交不了这个价格，能成交的价格基本在5W左右，板块限价4.93W。

别不相信，诚心卖的一堆5W左右的房子挂在，这都还没成交。

那么能级最高的钱江新城呢？

江河汇边缘也已低于限价，钱塘府早就卖不到6W的价格，高楼层挂着5.7W都还没卖掉。

南星桥勉强高于限价，望江府近期成交7.8W，和7W的限价也仅一步之遥。如果想走量的话其实价格肯定还要继续下行。

所以除了钱江新城部分房子，2016年之前的房子已经全面低于限价。

或许有人说这个价格怎么可能，你说的这些房源要么装修差、要么高架、或是户型太小等等，必然是一堆理由。

但是其实事实就是事实，近期能成交的都是这样的价格。

那么为什么会出现这种情况呢？

最明显应该是打造标准的不同。

2016之前的项目是在市场较弱的时候打造，那时候市场采取的办法不是做好品质，而是做低价格。

简单的说就是把品质的外衣脱掉，以更低的价格进行销售，走得消费降级之路。

比如外立面，金茂悦是真石漆，春江边也是真石漆，而目前申花、奥体新的项目基本上都是铝板。

比如装修标准，钱塘府那时候不好卖还降标、降价卖过，所以和现在板块内7W的项目精装修差别比较大。金茂悦、春江彼岸等项目还是毛坯。

比如会所架空层，那时候项目的架空层就是最简单的架空，很少做的花里胡哨，而现在新的项目的架空层做的就和酒店大堂一样。

……

那么问题来了，你愿意为所谓的品质付出多少溢价呢？

结论应该是市场上这样的客户其实很少，所有价格下跌会像洋葱一样一层层的往里走。

不过现在有个好现象，就是我此前说的，老破小已经止跌。

所以等K11等交付，洋葱最里面完成最后一跌，估计杭州楼市也就筑底成功了。

那么现在的市场，开发商会选择14、15年的降标、降价的打法吗？

答案是很难。

大量2016年之前销售的项目在二手房市场流通，而这些项目偷的面积比较多。

如果现在的项目降低品质的话，那么将无法和2016年之前的二手房进行竞争。

这也是我说的毛坯不是解决方式而是毒药的原因，因为会被漫山遍野的二手房给群殴。

所以开发商只能硬着头皮加品质，一旦降品质将会被2016年之前的项目背刺致死。

目前同个板块的项目次新房基本呈现出三个价格档次

2016年之前销售的次新房，基础档，全面低于限价，申花如金茂悦，4.5-4.8W。

第二档则是2018年以后拿地并销售的项目，申花如滨融府，6W+。

第二档和基础档项目相比品质得到了全面的提升。基础档项目偷面积更多，但是第二档项目户型设计的合理性更强，两者在户型上算是平局。

所以个人觉得第二档比基础档合理的溢价应该在25-30%，一方面是室内精装修的钱10-15%左右，另一方则是外立面、公区的钱10-15%。

最高的档则是2016-2017年拿地做的规划，2016-2018年销售的项目，申花如金茂府7W+。

最高档项目户型上即偷了面积，设计又更十分合理，优秀15%左右。品质标准也是领先于第二档，但是这种领先会随着时间过去慢慢淡化。

综合来看，第一档和第二档的价格差就是在15-20%左右。