楼市总是从一种极端走向另外一种极端。

22年以前，楼市是投资风，买房就是要买预期，赚钱是首要目标，根本不考虑住和工作的事情。

房子交付了，行情江河日下，原来想的是交付就卖了赚一笔，但是理想和现实发生了偏差。

现实是增值税、中介费、契税、个税、利息等一堆税费早就把利润吃光，运气好的还能赚点钱，更多的人则是连本金都搭进去了。

卖还是不卖？卖了不赚钱，或亏钱，不甘心。

自住呢，然后又发现和自己生活半径、工作半径太远了，根本没发住。类似于生活在城东的客户，买了未来科技城2.0区域，你说这怎么住。

很多人会选择出租，然后出租的太多了，直接把租金更干崩了。

这就是目前楼市的现状。

在吃饼被咽以后，于是很多人矫枉过正，走向了另外个极端，根本不看饼，觉得饼都是骗人鬼。

一般来说楼市触底时就是投资性需求基本消退，楼盘大部分客户来自于地缘，所以会呈现出外围暴跌，因为外围哪有地缘只有外溢。老城区的表现则会好的多，因为老城区才有大量地缘，而现在楼市就明显呈现出这么个特点。

很多人买房就是人从众，看着老城区房子登记量高、去化率好，然后就更加不考虑外围项目，跟风开始只买老城区的房子，对于外围房子不屑一顾，其实他根本就是不是地缘呀。于是外围项目又拉出来杀一次。

我们首先看一下最近开盘的华丰的绿城溪映明月就是十分典型的一个例子，118套房子，674人登记，然后售罄，YYDS。

然后有人就吹主城区牛逼，买什么余杭和萧山。

其实溪映明月是靠地缘撑起来的项目，所以在选房过程中反而是4房优先被选。其实项目的客户半径很小。这就是意味着未来楼市涨起来的时候，他也不会是带头冲的那个。

如果有人问我同样的预算买溪映明月还锦海棠，我的答案会是锦海棠，虽然一个是售罄，一个已经开启了分销。

理由是锦海棠未来有预期，现在弱和大市场不好有关，也和北部新城供应过多有关。

溪映明月的预期则低很多，看起来登记量很高，事实上完全是因为周边长期缺乏供应，造成的假稀缺。这种项目一般来说客户会越卖越少，而且边上如果有一个新的项目，很可能就进入继销阶段，除非能出圈。

其实萧山也有这么个例子，非常地缘，从一开始的售罄到目前去化率仅30%。

这个项目就是宸鹭弦歌，位于萧山老城区，售价3.2W。前两次开盘，虽然登记客户量不高，但是全部售罄，第三次加推的时候去化率就下降至70%多，最近一次去化率则只有30%左右了。项目呈现出了很明显的地缘性项目特点，推售过于密集，地缘性客户消耗完了以后去化率急转而下。

很多地缘性项目其实是缺乏弹性的，包括我之前说的绿城在三里亭的沁百合也是这种类型。

他们在一手房销售中不会有太大问题，但是未来二手房的客户支撑不起太多的溢价。用人话说，未来二手房也不会卖出更高的价格。

我的观点是在弱市，买新房应该加那么一点预期，因为期房交付都是2-3年以后的事情。万物皆周期，到时候楼市很可能不会这么差了，2-3年预期也会实现了部分兑现，这部分兑现的预期就是房价增值的部分。