近两年伴随着诸多老旧高层住宅暴露的种种问题，人们对于高层住宅的看法已然发生了翻天覆地的变化。总体来说，高层住宅已不再被大众所看好，甚至在社会中逐渐蔓延起一种声音，预言二三十年后，高层住宅恐将沦为“空中贫民窟”。
这一观点的源头，可追溯到东北财经大学经济研究中心主任周天勇。他在2018年的一次公开演讲中直言不讳地指出，那些高耸入云的高层住宅已然失去了升值的潜力，未来或将演变成“空中贫民窟”。同样，北大教授朱国钟也在2018年底针对高层住宅发表了自己的看法。他认为：“不久的将来，我国大城市中的许多高层住宅将面临着玻璃老化、电梯故障频发、设施陈旧不堪、维修困难重重等一系列棘手问题。无论是进行改造还是拆迁，所需成本都将极为庞大，最终这些住宅很可能会沦为永久的贫民窟。”
这一观点如今在社会中广泛传播，越来越多的人开始接受并认同这一看法。毕竟，高层住宅未来确实难以避免会面临这些棘手问题，而目前尚未有明确的解决方案。
随着这种观念的深入人心，人们对于房屋的选择也在悄然发生变化。然而，一个不容忽视的事实是，高层住宅仍然是当前城市中最为普遍的住宅形式，尤其在大城市的市区，新建的商品房几乎无一例外都是高层住宅。这也使得许多购房者在面对买房时陷入了纠结的境地，不知道该选择市区的高层住宅还是郊区的低层住宅。
对于那些追求改善居住条件的购房者来说，他们在再次购房时往往更倾向于选择低层住宅，哪怕这些住宅位于相对偏远的小区也在所不惜。这一现象表明，越来越多的人开始倾向于从高层住宅搬回低层住宅或小高层住宅，以追求更为舒适和宁静的居住环境。
在人们购房观念日新月异的今日，国家对于高层建筑的楼层规划也迈出了崭新的步伐。住建部与发改委携手共绘蓝图，联合颁布了《关于深入推进城市与建筑风貌规范化管理的通告》。通告中赫然写明，高层建筑的建设将受到严格的限制，同时住宅的高度也将纳入管控的视线。
河南省在此大背景下，积极响应，率先迈出了实质性的步伐。河南省政府办公厅颁布了《河南省加强城市与建筑风貌规范化管理的实施细则》，细则中明确指出：河南省各市新建住宅建筑的高度原则上将不超过26层，容积率亦将控制在2.5以内。此前，河南省的省会郑州市，住宅建筑的高度往往直逼33层，且高层住宅小区的容积率居高不下。但伴随着这一限高政策的落地，新建住宅将止步于26层，容积率也将严格把控在2.5以内。我们有理由相信，未来的河南省，新建高层住宅小区将为居民带来更加优越的居住体验。
谈及高层住宅的居住体验，不得不承认，它确实逊色于低层住宅，这也正是越来越多人选择从高层住宅回归低层住宅的缘由。贝壳研究院对三大主要城市的二手房交易数据进行深度剖析后发现，6-12层的住宅受到了市场的热烈追捧，而18层以上的高层住宅的受欢迎程度则从2017年的33.6%大幅滑落至22.7%。这一数据变化无疑折射出高层住宅在近年来逐渐失去市场宠爱的趋势，而低层住宅则日益受到人们的青睐。
针对高层住宅的种种问题，一位资深高层住宅业主更是直言不讳地指出了五大难以克服的硬伤。那么，高层住宅究竟存在着哪些令人头疼的问题呢？让我们一同来探寻这些问题的根源。
1、高层住宅因其高耸入云的楼层设计，往往伴随着更高的容积率，这无疑给居住者带来了诸多不适。
提及高层住宅，人们脑海中首先浮现的往往是密集的人群和拥挤的居住环境。鉴于现代城市中房价的飙升，开发商在打造高层住宅时，往往倾向于设计紧凑的户型，导致整体容积率飙升。例如，一栋高达33层的住宅楼，通常采取两梯四户的布局，单是一个单元便容纳了132户家庭。若按每户四人计算，一个单元内便聚集了528位居民。
尽管现代高层住宅在绿化环境方面做得相当出色，但人口密度的剧增却带来了诸多不便。居民在日常生活中使用电梯时，往往需要耐心等待，而小区内的噪音问题也愈发严重，极大地影响了居住的舒适度。此外，随着汽车数量的不断增加，高层住宅的停车位问题也日益凸显。对于那些没有固定停车位的居民来说，每日寻找停车位简直是一场艰难的“战役”。
2、高层住宅因其复杂的基础配套设施而备受诟病，尤其是那些繁多的机械设备，极易出现老化和损坏的情况。
与低层住宅相比，高层住宅因其高耸的楼层和庞大的人口基数，往往需要更为完善的基础配套设施。尤其是在机械设备方面，高层住宅的投入往往远高于低层住宅。然而，这些机械设备在长期运行中，由于其高强度、高负荷的工作特性，更容易出现老化和损坏的问题。
随着时间的推移，高层住宅的机械设备不可避免地会出现故障，给居民生活带来极大的困扰。诸如电梯、给排水设备、电力电气设备和宽带设备等，一旦出现故障，将严重影响居民的正常生活秩序。而这些机械设备的维修、保养和更换成本也相当高昂，使得高层住宅的居住成本逐年攀升。
3、高层住宅高太高，居住密度大，因而潜藏着重重安全隐患，救援行动亦显得尤为棘手。
谈及高层住宅，其高耸的楼层与庞大的居住人口使得安全隐患如影随形，救援行动更是难上加难。特别值得一提的是，高层住宅发生火灾的风险远高于低层住宅，这主要源于其居住人口的密集程度。一旦发生火灾，救援人员将面临巨大的挑战，而居民们的逃生之路也将异常艰难。由于火灾时电梯无法使用，只能依靠楼梯逃生，这无疑会大大延长逃生时间。
此外，目前大多数城市的消防设备中，消防云梯的极限高度大约为50米，这大约相当于16层楼的高度。然而，现如今的高层住宅普遍高达33层，这意味着一旦高层发生火灾，那些高层的居民将很难得到及时的救援。因此，高层住宅的安全问题亟待引起我们的高度重视。
4、高层住宅公摊面积占比显著，看似单价诱人，实则性价比很低
对于有过购房经历的人来说，都深知买房时那所谓的“面积”并非全然属于个人。尤其是高层住宅，其公摊面积之大，令人咋舌。如今，那些高耸入云的33层住宅，公摊面积常常占据近27%的比例，这一数字无疑显得尤为庞大。举个例子，一套标称100平方米的高层住宅，真正能供你自由使用的面积，或许仅有73平方米，如此大的公摊，让高层住宅的性价比大打折扣。
尽管高层住宅的售价相较于低层住宅看似更为亲民，但一旦我们将目光转向实际使用面积，便会发现其性价比其实并不那么可观。还是以那套100平方米的高层住宅为例，假设其单价为10000元/平方米，那么折算到实际使用面积上，单价便飙升至13700元/平方米。相比之下，一套同样100平方米的低层住宅，即便单价高达13000元/平方米，但由于其公摊面积仅为12%，因此实际使用面积的单价也不过14770元/平方米。原本看似悬殊的3000元/平方米单价差，在实际使用面积的对比下，竟然缩小至仅1000元/平方米左右。由此可见，高层住宅在公摊面积的拖累下，性价比确实大打折扣。
更别提，公摊面积大还意味着在物业费、暖气费、维修基金乃至未来的房产税等方面，都需要付出更多的费用。对于高层住宅的业主来说，这些额外的开销无疑是一笔不小的负担。因此，在选择高层住宅时，我们不仅要考虑其售价，更要关注其公摊面积和实际使用面积的比例，以免被看似诱人的单价所迷惑。
5、高层住宅一旦步入老化阶段，维修工作变得棘手重重，不仅费用高昂，更难以实施拆迁改造。
无论是繁华市中心的老旧小区，还是那些曾经风光无限的高层建筑，都无法抵挡岁月的侵蚀。随着时间的推移，高层住宅的种种问题逐渐浮出水面，其中维修难题尤为突出。相较于低层住宅，高层住宅在维修方面面临着诸多挑战，不仅维修难度大幅上升，所需费用也往往超出预期。因此，随着高层住宅的逐渐老化，其居住成本也将不断攀升，给居民带来沉重负担。
更为棘手的是，当高层住宅老化问题严重到影响居住安全时，拆迁改造也变得异常困难。由于高层住宅结构复杂、拆迁成本高昂，开发商往往对此望而却步。他们更倾向于在郊区开发新楼盘，而不是投入巨资进行高层住宅的拆迁改造。
综上所述，高层住宅的五大弊端日益凸显，导致越来越多的人选择搬离高层住宅，转而投向低层住宅的怀抱。虽然低层住宅也存在一些不足，但相较于高层住宅而言，其缺点相对较少，更易于被居民接受。因此，在购房市场上，低层住宅逐渐受到购房者的青睐。尤其是对于那些追求更高生活品质的改善型购房者来说，低层住宅无疑成为了他们的首选。
在笔者看来，随着未来社会经济的不断发展，人们对住房品质的追求也将不断提升。那些品质优良、居住舒适的低层住宅，将会越来越受到人们的喜爱和追捧。
