杭州,又被称为“卷”都
号称是各行各业,各个领域,都在玩命“卷”
地产行业自然更是不例外
杭州业主对自家楼盘要求那叫一个高,业界都有耳闻
尤其这些年格外注重品质和颜值
为了小区的提升,不惜出钱又出力,拼尽全力
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/0d2150cd508316f35fb738a61cf01f36.jpg)
行动力绝对能排进全国前三
去年更是刮起了“众筹升级外立面之风”
可以说,只有我们想不到,没有他们做不到
业内有句玩笑话:
这一届杭州业主,如果自己会建房子
可能干脆就自己建了
最近,杭州鼓励小区自主更新的政策又火了,让这股改造外立面之风又吹得更火了
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/6726f8c2a3438a78bd1337be5a869bdc.jpg)
这次,我挑选了三个成功改造了外立面的小区,实地探访了一番
那些改造过外立面的小区,最后都怎样了?
01
杭州首个真正完成立面升级铝板的小区,现在房价如何
第一站来到了名声在外的水澄花园
先给大家看一张图
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/cd14e1d681456eb39956438a800a270c.jpg)
左边小区外立面使用的是涂料
颜色是有年代感的浅灰色
空调挂机裸露在阳台,晾的衣服也是五颜六色
属于典型的老破小
右边小区的外立面采用全铝板
空调挂机被遮挡起来
现代简约风格 ,整体很有线条感
一左一右形成了鲜明对比
没错,右边就是水澄花园的北苑
紧挨着的南苑则是深一些的灰色铝板,里面也以浅灰色为主
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/83ff5f3e76e0d5dda7d469633715a8a3.jpg)
走进小区内部转了一圈
由于这是2006年建成的职工保障房
户型和总体楼型设计都比较奇怪
南苑乍一看特别像办公楼,有棱有角,不太像住宅
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/ad49396d420bc02e214b5099851fcce0.jpg)
单元入户门也做了铝板包裹
同样自带满满的入门仪式感
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/488a5c439507a68906b8b444567186b7.jpg)
而北苑单元楼的大门稍显陈旧
砖石颜色有些斑驳,和铝板立面有些格格不入
而且晾衣杆伸在外面,挂的衣服有点显眼
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/8759f615ce961fc33cff898dcbdaf096.jpg)
不过虽然建的早,但当时就充分考虑到了停车问题
南北苑都有地下车库,难得的人车分流
加上北苑聘用的还是滨江物业,小哥都很认真负责
确实一点看不出来水澄花园的房龄已经快20年了
路过的一位大叔跟我唠嗑
这个小区是当地一家电力实业集团的职工保障房
早期采用了面砖湿贴工艺
住进来不久就开始外墙脱落,下雨天也有水渗进来
几乎每栋楼都有这个问题
小修小补始终解决不了问题
最终在2020年,小区居民集体筹划重新改造外立面
之所以能成功,最核心的原因
就是他们得到了电力公司的大力支持
公司从提升员工的居住体验方面考虑
直接把估算高达7278万元的工程款全包了
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/a93c3e7c671e49831f8877371c4275eb.png)
接着在所在街道牵头协调的安排下
水澄桥社区,上城区发改经信局以及规资、住建等部门都全力配合
终于在2021年推动了外立面整修工程的顺利开工
包括外墙铝板幕墙、晾衣架、屋面卷材防水、楼梯间涂料等系列项目
工期一共只用了200天,6个多月的时间
不得不说,杭州的街道办也非常给力
还给施工方协调了临时施工管理用房
堪称是一次为基层减负、为企业服务、为居民解难的完美“联合行动”
2022年铝板全部换好之后
大家最关心的自然就是房价能涨多少的问题
打开卖房网站,可以看到目前挂牌房源都是主打“全新铝板外立面”
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/336b7cd5705502fab473b0f992ce5145.jpg)
图片来源:链家
从历史成交表现来看
我拉了一套同户型的房源,前后成交日期只相差了一年
只不过一个在铝板改造前的2021年,一个在改造后的2022年
同样的面积,楼层相差也不大
结果每平米的成交价差了6425元
总价直接多出了足足90万元
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/09512f799f6a7e366a0387ebf3e6a0e2.jpg)
数据来源:链家
从整体均价上,也可以看到2022年有明显提升
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/1f42e5fd91885fb6dae8ad52b36fd6df.jpg)
数据来源:链家
在2019年外立面还没有升级时
沿江的南苑约4.36万/平,不沿江的北苑约3.59万/平
2022年铝板升级后,南苑直接涨到了约4.71万/平,北苑达到约4.03万/平
受市场行情影响,2023年小区的成交价有所波动
但比起周围的老破小,价格还是高了一大截
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/089c09c59a3540e38ca140e4651edc35.jpg)
来源:链家
中介表示,现在这片的房价总体比较稳定的
不过,房产本身的价格波动,除了立面还有更多因素在影响
比如内部的户型,所在的区位,整体行情等等
因此很少有房东因为小区改造了外立面,就把价格大幅往上抬的
所以,从这个案例来看
升级铝板外立面对老小区的房价成交,确实有一定提振,但未来的走势还需要再观察观察
02
杭州有一批新房业主,正在自费几千万升级外立面
第二站来到的是杭州的望江新城
这个曾经的“城中村”
随着大规模开发,日新月异,已经跃升为限价最高的板块
从地铁口出来,看到有多个工地正在如火如荼地建设中
既有办公楼,又有新盘住宅,还有员工保障性住房
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/4f1c8b00891c765597ac95641ce5bdb0.jpg)
其中一个新盘——江明月朗园
外立面的金色铝板都已经贴好了
部分位置还看得到保温层,整体色系偏金属,很有科技感
而底层的架空部分比较特殊,有些和商业部分相连接
并不是一个完全封闭的小区
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/185a04b22981687d6276ea70e5f3dc6d.jpg)
据了解,这个盘是均价千万元的改善小区
价格最高的直接总价超过1个亿
总面积高达1468平,比3个篮球场加起来还大
项目在2022年的几次摇号,整体中签率不足10%
这样一个财大气粗的新盘,业主们要钱有钱、要社保有社保
一心就等着交房后,把自己的小区打造成“望江标杆”
没想到,主体完工才发现北立面竟然不是铝板
于是,多名业主联合起来,找到开发商进行沟通
希望能由开发商出钱,将北立面升级为铝板
但是开发商没有答应
业主们没有就此放弃,而是齐心协力,转而自掏腰包
“让我们一起努力,逆风翻盘,把家园打造成标杆!”
先进行意向调查,全体业主签署了厚厚的意向确认书,堪比字典
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/1383325b7ee91ccf8a25361bc18a38c4.jpg)
再研究改造方案,出具一系列的设计图
去年年底正式发起《各户型费用分摊明细表》
将筹款费用按照户型面积大小计算收取
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/bf49e4b5cd51ff64e5072fe27fafb1a2.jpg)
来源:杭州房小团
小户型平均出资2万,大户型平均2.5万
最大面积的业主需要出资22万
确实对这些业主来说,额外掏的钱不算多
这也是能众筹成功的一大关键原因
短短两周时间,筹款就突破了2000万大关
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/26368d7872f92894c79a4e1be0426e34.jpg)
3月22日,开发商发布官方通知,宣布江明月朗园的外立面升级的方案成功通过了
据最新的进度报告显示
目前,小区10栋楼的铝板装饰线条完成85%
北侧外立面改造工程正在进行中,龙骨安装完成约50%
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/cc3c63a24d7e88329df5ff57e6d7063d.jpg)
有望在5月实现所有楼栋的四面铝板
杭州这么拼的新盘,可不止江明月朗园一个
不完全统计,正在众筹更换外立面的小区还有好几个,包括还未交房的新盘以及这两年刚交房的楼盘
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/180d5998da42ae6a42e4ce270be26e0c.jpg)
(根据网络公开信息整理,仅供参考)
相信有了江明月朗园这样成功自筹的案例在先
接下来,杭州势必还会涌现出一波自费升级外立面的小区
03
头一次看到开发商,愿意出钱为小区升级外立面的
最后来到的未来科技城板块
地铁附近几个刚交付的楼盘,外立面看着非常气派
再走两步,却发现有个小区的外立面竟然是叙利亚风
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/adf534e0f82155b100bfaac69a8f2e1c.jpg)
和周围环境看起来格格不入
原来这是青枫墅园三期
外立面光秃秃的,把空调外机和晾衣架都拆光了,工人正在粉刷涂料
我一开始还以为做这种外立面改造,楼里没有人住呢
转到正面才看到,居民都正常住在里面,阳台挂满了不少衣服
尽管旁边挂着施工绳,看着还有点危险
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/bb91b435154ff7298647069517a2cd6f.jpg)
走进小区正门,左手边俨然一副小型工地
很多地面停车位变成了堆场,有水泥和黄沙
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/946fec21b15a679bf2fef691d9fd0732.jpg)
施工队在里面干的火热,工人时不时过来运材料
小区里的底商,物业管理处也都正常运作中
右手边则有很多地方被围起来,写着“前方施工 禁止通行”
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/a6669c42eb2433fe0f7a08fad4ed4328.jpg)
一位阿姨跟我说
青枫墅园一共三期,另外两期都在不远处,只有他们用的是保温层
2014年交付,到现在刚好10年的房龄
由于建造时的材料工艺还不成熟
外墙装了空调外机,没有封闭好,一下雨就淋进了保温层
导致三期的外墙进水后,出现了多处空鼓
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/e9eac82743600117e226c65fcb3bfd9a.jpg)
楼栋外立面不时有脱落,存在极大的安全隐患
直到2022年7月碰上了台风
大块大块墙皮“哗啦啦”从二十几楼吹落,业主们都不敢回家
阿姨现在回忆起都还心有余悸
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/fff632718b7daa11968784ad3b4aa046.jpg)
这次事件推动业主下了决心,一定要整改外立面,保证自己和家人的安全
最终,这家杭州本地的开发商
答应出钱升级外立面,总工程预算款达3750万元
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/e000fb13756349de16056803184ff276.jpg)
施工队在去年10月进场,先把外墙空调、晾衣架、雨棚、阳光房等附属物进行拆除
再敲掉原来的外立面,接着重新涂抹
据一位工地小哥反映
前7幢为一期工程,预计5月完成
他们会将空调重新装上去
等秋天再进行之后楼栋的整改
整体外立面工期需要一年半的时间,预计到2025年4月完成
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/a417a2e4b5e1e932c3acdfbb06fc0977.jpg)
最后,小区阿姨感叹道
想不到自己住了这么多年的小区,还有机会焕然一新
当然也不忘关心房价问题
希望外立面问题整改好后,房价能涨一些
04
一趟实地探访看下来我也很是感慨
应该不会再有比杭州业主更专业化的一群买房者了
说实话这其实也不是我们第一次写杭州
对他们那些集体护盘、保房价的事迹,仍历历在目
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/14201fccc5aa4afedf45691e9a30a9ac.jpg)
他们不仅自费升级外立面,包括公区,门头,地下车库翻新的案例,不胜枚举
甚至还有业主直接修改小区名称,把开发商的文字和logo全部从门头去除
更别说,那些杭州“孟母盘”鸡娃鸡成学区房,小区张贴中高考喜报横幅
在业主群内集体“护盘”,保卫房价, 给出二手房挂牌指导价……
这一系列专业的保房价的操作,全国基本首先发生在杭州这座城市里
今天的小区更新外立面案例,只是一个侧面
我们可以看到的是,杭州业主的团结,本土开发商有钱也有担当
至于为什么
还是和杭州楼市本身息息相关
过去几年,这个城市见证了楼市红利的发生
也造就了一批最懂房子的业主,他们不仅懂房子,还深谙房价上涨的逻辑
本身看房产的眼光,就比别人更犀利,有足够的认知和判断
就此逐步建立起了超乎大家想象的专业意识
比如立面、公区决定了二手的保值,学区是房价的硬核配套等等
正因为人足够专业
每一家开发商来到杭州,也要倒逼自己拿出最好的产品
因为杭州本地有一群品质开发商,推出的产品一个赛一个能打
以绿城、滨江为代表,他们带来的产品标准和物业体系
给全杭州房产拔高到了一定的高度,从房企到基层民众,意识感官深深被影响
所以,杭州本质是一个非常典型的产品力驱动的城市
这也是为什么我们能看到,很多小区老了之后
竟然能有这么多方方面面的力量来介入,来翻新,来提升...
杭州人对房子本身更挑剔,有充分的小区主人翁意识,也敢于争取自己的权益
这样一个卷到极致的楼市,因为发生在杭州
既魔幻,又很真实
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/23fcee87cd1ad308bf775e0a2fd0c492.jpg)
以上为正文,来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5224篇原创文章
翻新后的间最多一年,一年后基本都是破破烂烂!