一顿操作猛如虎，一看数据原地杵。救楼市，真是太难！ 5月份，全国出台了一系列重磅救市政策，但是楼市仍然没有太大起色。 比如，深圳新房住宅成交量环比下降14.7%，同比下降27.9%；二手房成交量环比下降1.4%。 北京新房网签环比下降7.55%，同比下降38.6%；二手房网签环比上涨0.2%，同比上涨3.1%； 注意，这些救市政策，都是相当重磅，很多都堪称“史无前例”。 比如，深圳5月6日放松限购；5月15日跨行“带押过户”资金免监管、免“过桥费”；5月28日下调首付比例，调降房贷利率下限等等。 这些政策一出来，房产中介们就集体陷入了疯狂，各种看房火爆、销售火爆的消息就层出不穷。 什么“夜销售火爆，新盘快速售罄”、“深圳楼市火爆，周末销售额破亿”、“凌晨还在成交，新房项目开盘近‘日光’”…… 有的大V更是信誓旦旦的喊：XX楼市，见底了！ 总之，他们传递的信息就是，救市政策一出台，地产销售立马就火爆起来，楼市起死回生，房价又要涨价了，赶紧去买房吧。 结果呢？销售数据太让人诧异了。 6月3日，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，5月全市新房共成交2375套，环比下降16.0%，同比下降29.9%，其中新房住宅成交2009套，环比下降14.7%，同比下降27.9%。 2024年5月深圳二手房录得4871套，环比下降1.4%，同比增长35.2%。 北京住建委官网统计数据显示，5月全市二手房网签13383套，环比上涨0.2%，同比去年5月上涨3.1%；北京新房住宅网签3207套，环比4月北京新房住宅网签3469套，下跌7.55%，同比去年5月5224套下降38.6%。 2024年5月份，上海二手房网签1.87万套，较去年1.496万套上涨25%。 客观分析一下这些数据： 1、环比数据，需要考虑到五一假期的影响。 2、新房数据需要考虑备案的“时滞效应”。 3、去年5月份，楼市成交量非常惨淡，新房和二手房整体垮掉。 也就是说，用同比数据衡量的时候，注意去年的基数太低了。 这个数据到底好不好呢？我们对比一下2023年2月、3月和4月的“小阳春”数据。 先看新房数据。 根据易居研究院数据，2023年2月、3月和4月份，全国50城新房销售面积同比增速分别为：46%、43%和30%。 这一次呢？ 深圳新房销售环比下降14.7%，同比下降27.9%。北京环比下降7.55%，同比下降38.6%。 即便考虑到新房网签的时滞效应，这次的新房的市场反应，远不及去年“小阳春”时候。 二手房呢？ 去年小阳春的楼市数据飙升非常猛，周增幅都是8倍、10倍的涨，月增幅也接近100%。 看一下几个城市的具体数据： 我爱我家南京研究院数据显示，今年2月南京全市二手房成交量（含溧水、高淳）达到7808套，环比上涨17%，同比则猛增93.4%。 根据中指监测，2月20日-26日当周重点10城二手房成交量已达2021年以来周度最高水平，同比增长近90%。 2023年3月1-20日，全国10个重点城市二手住宅成交套数为76608套，环比2月前20日增长37%，同比去年3月前20日增长79%。 对比一下这次的市场反应： 深圳二手房成交量，环比下降1.4%，同比增长35.2%。 上海二手房网签1.87万套，较去年1.496万套上涨25%。 这说明，上海和深圳的二手房政策，确实释放了一些需求，尽管去年基数较低，毕竟同比也有35.2%的增幅。 但是无论如何，上海和深圳的楼市也不像房产中介宣称的那样火爆。 最后看一下百强房企销售数据。 克而瑞研究中心的数据显示，今年5月，百强房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。 今年5月，百强房企销售同比下降33.6%。 2023年“小阳春”的数据啥情况？ 2023年3月，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。 今年5月下降33.6%，去年3月增长29.2%，差别还是相当明显的。 无论是去年小阳春，还是今年5月份新政，楼市都有一个共性：二手房挂牌量持续上升。 截至6月1日，根据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，深圳全市有效在售二手房源60958套，对比5月1日统计的60247套在售房源增加711套，环比增长1.2%。 这其实也容易理解。 现在楼市的预期已经形成了，就连傻子都知道，现在得赶紧卖房，落袋为安才是王道。 对比去年3月份楼市小阳春，有什么意义呢？ 去年3月份的时候，楼市上涨的确实有点儿猛，各种数据都在急剧好转。 很多人心里都在犯嘀咕，这楼市难道真的又要飙涨了？ 后来大家也看到了，楼市就火了三个月，2月、3月和4月，到5月份陡转直下，楼市复苏就此终结。 大家最担心的房价，也就止跌了3个月，然后继续下跌。 从现在来看，那3个月买房的人，还是买在了相对高位。 今年5月份，全国又出台了一系列刺激政策，各种噪声又出现了，很多人心里肯定又慌了。 但是这次市场反应，远不及去年2、3、4月份。 既然去年就躁动了一下，房价没有大逆转，那么这次也不必担心房价会大逆转。 这种判断有很多角度。 比如，我国人口已经进入下降趋势，人都没有了，房价咋逆转？ 房地产属于旧经济，中国经济转型，产业升级，抛弃地产经济是大势所趋。 …… 其实，我们在2022年7月份的文章《楼市惊现重大信号 泡沫新标准出现！房价高估50% 透支到2035年！》中也讲过一个逻辑： 中国的房地产跟居民收入挂钩，“房价收入比”这类指标开始变得有意义。 用一般的统计数据来衡量，一个国家房价收入比合理区间是3-6之间，超过6就可视为房价泡沫。 而中国房价收入比是9.1。 所以，中国房价高估了50%（3.1/6），房价下跌一半才合理。 或者，从分母来看，房价不涨不跌，中国居民收入翻一番才合理。 什么时候中国人均收入才能翻一番呢？2035年。 按照“十四五”目标，到2035年实现经济总量或人均收入翻一番的目标。 按照新的房价估值逻辑，中国房价被高估了50%，房价已经透支了未来13年的涨幅。 如果房价没有跌50%，或者老百姓收入没有翻一番，房价都不算到底。 而且市场一定会出现“超调效应”。 也就是说，即便房价跌50%了，或者老百姓收入翻一番了，也只是“理论底”到了，但是“市场底”不一定出现。 所以，对于普通老百姓来说，不要着急，非必要不买房，背房贷要慎之又慎。 具体请参考我们的文章《不要负债，不要负债，不要负责》。 但是另一个角度看：救楼市，真的是太难了。