我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，预算不足700W想要刚需房，要学区，五大新城，临港，或者还有其他好推荐的嘛，适合我们的，考虑自住也希望有投资价值的，如果现阶段考虑唐镇目前开盘的房子，我们外地户口，有120分积分，孩子能上的了那边好学校嘛。

沪叔：你好，首先新房是期房，不划分学区的，其次，不到700w选择带学区的二手梯队学区房，浦东环线内这边可选，但房型就是2房，房龄偏旧，小区产品力相对一般，唐镇的学区福外唐城+建平培德，目前门槛9w+/平，不到700w买不进去。

提问：沪叔，你好，刚需买房，请问九亭的如何？

沪叔：很多人都知道，买房子不是买它的钢筋水泥混凝土，这些东西都不值钱，值钱的是依附土地上的资源，买房的时候除了关注地铁，商业，学校，规划，还可以关注人群层次，像新区可以多看看有没有麦当劳、肯德基，星巴克，他们选址都会有对人流地段方面比较成熟评估模型，除此之外看小区的时候可以在停车场看业主停的车，小细节都可以判断未来购买力。像九亭是近郊里面算是价格比较洼的，一直以来的睡城也在这几年，购房人群有比较大的改观，沿着漕河泾和金虹桥下来的小年轻很多，未来势头不错，就是版块交通太堵了。

提问：沪叔，你好，在虹口工作，有套自住房也在虹口，离公司比较近，也有意向年底或者明年初在虹口买二套房，请问虹口哪些板块值得关注呢？

沪叔：你好，虹口的轨道交通比较发达，像北外滩板块、临平路板块、四川北路板块都可以关注，北外滩未来有望成为上海黄金地段，地段优越；临平路板块偏居住，离陆家嘴商务区比较近，购房力强；四川北路板块内教育资源丰富，4条轨交环绕。

提问：沪叔，你好，上海南翔地铁口2008年的独幢别墅值得买吗？原房子已卖了，想买个自住，投资都不错的大房子，预算1350万左右

沪叔：你好，独栋属于当下稀缺产品，但郊区别墅不算稀缺，如果是考虑投资，这个预算段可以往环线里面买一买平层2房或者小三房，如果就是南翔住习惯了，金地这边的别墅又比较喜欢，自住倒也不错的选择。

提问：沪叔，你好，没有积分能不能买上海的一手新房呢？

沪叔：你好，毋庸置疑，是肯定可以买的， 上海的一手新房因为限价原因，所以很多新房有一个倒挂的现象，有的甚至倒挂了上千万，如果买到就能马上赚到上千万了，这是绝大多数人一辈子都赚不到的，真可谓买到就是赚到。正因为此，上海的一手新房基本上都是挤破脑袋才能买到的，高认筹率的日光盘当时太多，导致影响非常不好。所以上海自2021年开始就开始实行新房积分制度，搞得是挺复杂的，很多人都弄不懂。

每个人都是有积分的，只是这个积分有高有低的区别。所以如果你问没有积分能不能买上海的一手新房，实际的意思自己的积分低，能不能买到好一点的一手新房。

首先先看一下上海楼市的客户群体，看看大家的积分情况。

第一类客户就是置换的业主，包括动迁户，如果是上海人的话，这类群体的积分一般都比较高，七十多分是常态，还有很多还是满分，即使这类置换的业主不是上海人，其积分基本上也都在六十分以上。

第二类就是最近一两年比较多的购房群体，就是新落户的上海人，不管是高学历落户还是海归落户，这类群体如果是单身的话，积分基本上只有五十分出头，已婚的话积分也就六十分出头。

第三类客户就是社保刚满五年的非上海人，刚具有购房资格，积分在五十六分出头一点。

最后一类就是有房的，买二套的上海人这类人的分数很低，基本上都在五十分以上，甚至三十多分。

从群体来看，很明显如果我们的积分是六十分以上的话，尤其是七十分以上的，就以新房为主，二手房看不看都无所谓了，要不然可惜的这个高积分，如果想买到倒挂多一点的热门楼盘，当然是积分越多越好。

如果我们的积分只有五十到六十分出头的样子，这内的分数是比较尴尬的，就不要迷恋那种倒挂的很多的一手新房了，得还是要务实一点，一手房、二手房都是可以看看的。

如果我们的积分是五十分都不到的话，一手房就只能说是可遇不可求了，主要还是看看二手房比较好。积分低的买房人但又想买到新房，比如我们的积分是六十分以下，甚至在六十五分以下的，还有个比较好的办法可以买到合适的一手新房。先圈定我们想买哪几个区域，然后把这几个区域最近一年的一手新盘开盘时候的积分找出来，然后看看自己的积分能不能入围，能入围的都是什么样的盘。再来看一看这几个区域最近都有什么样的楼盘要开盘的，和之前开过的盘做个比较。如果这几个盘的品质、价格都差不多的话，那么需要的积分应该是没有太大出入的，那我们就可以重点关注一下一些要入市的新楼盘。

当然买一手新房受很多因素的影响，所以多看、多比较才是买到好房子的王道。