不管大家对未来的房地产的分歧有多大，但一定有一个共识是，我国房地产调整不可能一直持续下去，终究有一个结束时间。

现在大家纠结的是，到底何时结束调整？此前有人说到2026年，有人说到2030年。也有人说，不能以调整时间多少来定义，而应看房价调整有没有到位，只有房价达到工薪族能接受的地步才可以。

如果把各位请到一起辩论，估计一天一夜都说服不了对方。我们不妨听听专家级大佬的看法，毕竟他们的见识更为广阔，或能带给我们一些启示。

都知道，学者型官员中，既懂经济，又懂房地产，黄奇帆肯定是大家耳熟能详的专家了。他多次预测房地产政策，比如去房地产杠杆、建保障房等等，事后看，基本上都被言中了，所以网上有人称他的预言为“神预言”。

关于房地产调整结束时间，黄老没有直接说出答案，但他在2023年观众提问“目前房价有没有到底？”表明了自己的看法，主要包括住房交易量和房价调整幅度两个角度，大意是：

1.从住房交易量角度看市场调整结束时间。先推算出未来每年合理的住房需求量：

2021年高峰期交易量达到18亿平米，此后一路下降，降到一年12亿平米如果守住就稳住了，不会到5亿、6亿平米的。为什么说12亿平米是合理住房需求量呢？

目前我们使用中的房屋大概有500多亿平米，理论上是50年折旧，每年折旧1/50，每年大概就是10亿平米的折旧需求，再加上每年2亿平米的结构性需求调整，一年的合理需求就是12亿平米左右，这个量就是坚实的底部。

2.从房价调整角度看市场调整结束时间。虽然交易量已经很低了，但为什么价格还没有跌到位呢？主要是因为开发商、地方政府、买了房子的老百姓都不想跌价，银行也不愿意自己的抵押物（房产）跌价。但这种僵持被大量的法拍房打破了。

2020年的法拍房只有20万套，2010年也才50万套，但到2020年已经超过150套，2023年应有400万套了，一套按照100平米算，总计也有4亿平米了，已经占到全社会交易量的30%。

一般来说，法拍房占比量在1%-5%，法拍房市场与商品房市场互不影响，但法拍房一旦占总交易量20%就能影响区域的房价了，因为法拍房总是打8折、7折、6折，以卖掉为主，价格呈现螺旋式下跌。

随着法拍房的影响，2023年深圳、上海开始出现局部30%跌幅的楼盘，但那只是局部，当到了2024年，整个城市的均价跌幅30%，政府就应该出手了，拿出5万亿把这些房子收了。以65折收购这些房子，差不多就相当于2015年的房价了，用作廉租房、人才房。香港400万人住在保障房，新加坡70%的人住在保障房，我们现在5%的人住在保障房，正好趁这个机会把房子收过来，经历这件事以后，我们的保障房就超过20%了，正好把过剩的房屋平摊掉，这是好事。

而且，开发商拿到这笔收购款后，银行、供应商的债务也还掉了。绝对相信2024年某个时候大规模出现6折、7折房时，政府应该会出手救市的，也不存在道德问题，因为政府收购的这些房子是用作保障房。

老实说，黄老说的交易量和房价调整实际情况是比较贴切的。比如说交易量，2023年全国商品房销售面积11.2亿平米，已经来到12亿平米下方，甚至有些超跌。而现实中的房价也普遍下跌，相比高峰期，整体上已经有30%的跌幅，而且确实也看到了政府密集出手稳市场，降房贷利率、降首付款、首批发放3000亿贷款收购存量房用作保障房等等。

无独有偶，与黄老看法一致的，还有经济学家邢自强。

邢自强作为摩根士丹利的首席经济学家，日前对中国房地产市场进行了剖析。都知道，摩根士丹利作为最早进入中国发展的国际投行之一，长期研究中国房地产，并常发表有比较深入的见解。

在他看来，目前中国的房地产量已基本到位。可以说，这一点与黄老的观点非常相似，目前就是11-12万亿的新房交易量。

至于价格，他认为还有一定的调整空间，但也不远了。什么意思？目前我们基本面好的楼盘，已经跌20%，位置偏一些的小区跌30-40%也是有的，差不多就是黄老说的整体30%，后面有些楼盘可能还有一些调整，应该属于惯性下跌，但要不了多久也应该调整到位。这其实就是黄老说言的，到整体触发政府救市的底线，应该是会出手救的。说白了，就是会采取一切措施不让再继续向下调整了。

此外，邢自强还认为，3000亿的住房贷款收购资金有限，要让库存回归常态估计需要3-4万亿的资金支持。在这一点上，黄老建议的是5万亿资金。其实二者也是差不多的，3、4万亿都下去了，不过是恢复时间早点晚点而已。

在总结方面，邢自强对“大家关注的房地产市场是否见底”问题看法是，自“5.17”房地产新政推出后，部分标志房地产出清企稳后可进入后半段，预计今年和明年是本轮房地产调整周期的尾声。

由此可见，无论从交易量，还是房价调整幅度面上，邢自强与黄老的观点都趋向一致。在这点上，笔者也曾在文章论证过，房地产不可能一直调整下去。因为我们有如此庞大的人口基数，城市化虽然放缓，但每年还有一定量的人进城就业安家，加上房子变老变旧的改善需求，当政府决心救市以后，这些需求都会持续释放出来。

就目前而言，房价经过3年的充分调整，提振市场核心政策（去库存）也已经放出来，不过是需要时间落地消化，这意味着市场最主要的部分确实进入尾声，且不是以个人意志为转移的。事实上，从多个核心城市二手房成交量在6月份创出今年，甚至近3年新高来看，意味着有一部分人愿意接受目前的价格，这可是真金白银，不正印证市场调整已差不多了嘛。