厦门楼市，将形成“211”格局！

关于厦门楼市的价格体系一直是市场上热烈讨论的话题。在楼市的高峰期，市场往往用"853"来概括厦门的房价体系，而在楼市的低谷期市场则用"532"来概括。未来厦门楼市的价格体系又会如何变化？这里有一种比较大的可能性，那就是未来厦门的价格体系会呈现出"211"的格局。

当然这里的"211"并不是指岛内2W、岛外1W，而是指岛内核心区新房、次新房、岛内老破学区房、岛外核心区新房、次新房之间的价格比例会大致按照2：1：1来分布。无论绝对价格如何波动，但三者之间的价格比例将会大致围绕着这个中枢来回震荡。

打个比方，如果岛内五缘湾的新房卖6W，那么对应的岛内老破小和岛外新房合理价格就是3W。如果岛内核心区的新房上涨到8W或下跌到4W，那么对应的岛内老破小和岛外新房的合理价格就会上涨到4W或下跌到2W左右。

当然这个比例只是针对整体而言，具体到细分板块还会有更多的分化。而做出这项预判的理由毫无疑问是因为随着集体户学区的崛起，房产的学区属性逐渐淡化，居住属性的价值占比急剧提升。以往被定价体系忽视的品质等因素，以后会在房产定价过程中发挥越来越重要的作用。

在当前的价格体系下，岛内核心地段的好房子与岛内的老破小区价差实际上是不够大的。而岛外核心地段的新小区相比岛内的老破学区房也是被明显低估了。因为从居住属性上看，岛内核心区的新房、次新房显然要远好于岛内的老破小区。

而即使考虑到地段和通勤等因素，岛外核心区的新房、次新房凭借城市界面和景观资源等方面的优势，论居住体验也比岛内的老破要好。所以未来岛内新房与老破小区拉开悬殊的价差，岛外核心区新房价格赶上岛内老破小也是必然的趋势。

而在这种趋势下对于购房者来说，在购房时显然更应该优先考虑产品占优势的新房，尤其是接下来将要密集推出的第四代住宅。毕竟第四代住宅在产品和价格、得房率等指标上相比非四代住宅可以说是降维打击。未来在二手房的定价上也会体现这一点，相比老破学区房就更不用说了，这个规律已经在北上深等更高能级的城市得到验证。

而未来一两年的楼市也很可能出现一个现象，那就是新房与二手房市场"冰火两重天"。岛内外核心地段的第四代住宅新房产品受到市场热捧并实现良好的销售成绩，而不少存量二手房特别是岛外的二手房可能仍将陷入价格困局无法自拔。对于有置换需求的二手房东来说，当下仍然是一个卖出的时机。