最近关于“动迁房又香了”的话题又火了
在上海,刚需想上车买首套房
总是绕不过性价比很高的动迁房
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/3555a1d479717a13b5ce52073a6815a6.png)
动迁房介于老破小和商品房之间
房龄从几年到二十几年的都有
品质还算过得去
有的还带电梯和地下车库
作为上海楼市中成交的重要基石
无论市场上行还是下行,动迁房的成交量都很庞大
但是
如果当你真正住进上海郊区的动迁房里
会发现这种生活,现实里透露着魔幻
01
体会到什么叫上海的割裂
在城里高楼大厦待久了
我们渐渐忘记,原来上海不是生来就这么繁华
城市边界处也是有农田,有农村的
城里有个陆家嘴,乡下则有个陆家角村
陆家角村所在的徐泾北城
是大虹桥知名的动迁大居
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/7a01a04de9bd0f3a692e3f07ac90655a.jpg)
图源B站@这是Fantasy呐
有着成片成片的农田和大棚
第一次来徐泾北城的人
看到路边肆意长着的油菜花
可能会一瞬间感觉来到了乡下
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/05f34f388cb160518a84801d2cc78dff.jpg)
要知道,这里的土地原来都是农耕用地,土著都是地地道道的农民
随着城市化建设大开发,一栋栋高楼拔地而起
虽然住进了新的居民区,但务农的习惯并没有改变
他们根本闲不下来,到处找空地种菜
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/6874eae0b40e16b9ff8b0161b7443b7d.jpg)
也就造就了这里众多的菜景房
虹桥公馆旁边,是有人种植的空地
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/74c0021986ac2d3362b124353f1ad0d0.png)
天空万科中心和仁恒西郊花园的旁边
还是草莓园
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/e0eae157db5c6b76463d15ae7ec203cd.png)
想想其他楼盘的配套
是不是都是盒马、便利店还有健身房
没想到这里画风突变,遍地草莓园
而且,大棚里可不仅仅只有草莓
甚至还有活蹦乱跳的鸡鸭鹅、鸽子、蜜蜂
堪称一个小型农贸菜市场
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/a694a5ac54e0092029f77c7368157e6a.jpg)
还有大妈直接在路边摆摊
篮子里卖的是才从田里采摘的韭菜和莴苣
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/bcdd0da41e2ded5f3a7854aa187ba2e5.png)
大妈唠嗑道
他们村子也不大,全村500多户人,大多以种粮为主
夏天到了,河里还有泥鳅、黄鳝之类的
可以下笼子抓了来卖
徐泾北城这边周末还有小型集市
家家户户聚在一起卖菜买菜,很是热闹
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/83926aac04e3329be684fa09c0a26a51.png)
说实在的,这么有乡土气息的画面真是多少年没见过了
打破头都想不到竟然会是在今天的上海
加上路边时不时冒出一两栋农村自建房
一瞬间就将你拉回农村生活之中
但只要稍微一回头
还能看见不远处加速修建中的高楼大厦
前面还是农田,后面就是写字楼和新房
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图源小红书@远游周明
等到走进不远处的万科天空之城
又一秒穿越回了市区,应有尽有,非常繁华
一点感觉不到是在距离市区三十公里之外,外环外十多公里的青浦
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/d969dcb538c0d35a6327359b187d909c.jpg)
不得不感叹一句,这就是徐泾北大居的日常生活
割裂又真实
一边是遍布各种小商小贩的农贸市场
一边又有大型商业体,精致程度完全不输市区
融合在一起,让你真正体会一种分不清
到底是在城市还是在城乡结合部的感觉
实际上,徐泾北大居分属两个板块,南侧徐泾,北侧华新
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/122dc28b007d449d187069d73842b8b3.jpg)
除了学校划分在不同镇的教育片区
其他所有配套都可以共享
这里的次新动迁房低至300多万
甚至是200多万也大有房在
在预算上,比起一街之隔的新盘确实是便宜一大截
我同事就租在徐泾北城的地铁站附近
半年前这里的三房月租接近4400元
现在月租只要4000出头,确实很有性价比
其实这样的割裂正代表城市的边缘在快速发展
借着“大虹桥”的热风,徐泾北城在保留部分乡村惬意的同时
也在加快各方面的配套建设,打造成一个更适应当代人生活需求的大居
02
每天都是最魔鬼的通勤
动迁房基本都在郊区板块,面临较大的通勤压力
但如果是地铁9号线沿线的动迁房
那可以说是叠buff,两者的魔幻直接加到一起了
有个同事今年年初刚搬去泗泾
从此,他在办公室里对9号线通勤的吐槽就开始络绎不绝
听起来实在是太太太太夸张了!
光是上周,短短4天内,9号线就能出了2次问题
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/3f238d3109482818b84ab39cb7cb63d3.png)
导致他又又又迟到了
甚至还上了电视剧,成了一个接地气的生活段子
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/21a42f8a90e3eacc5a4833108e5b32c2.jpg)
图源电视剧《承欢记》
杨紫带着许凯挤地铁去松江的这一幕
看得他无比共情
他说,每晚睡觉前都要再三确认手机闹钟
早起更是一点不敢耽误
生怕不留神多睡了5分钟,导致5趟都挤不上地铁
第二怕下雨,挤进地铁站就要多花十几分钟
等到好不容易终于挤上车了
又怕碰上地铁关门故障,被迫又多滞留了几分钟
更夸张得是,他还碰到一次因为地铁强行关门
导致延误超过20分钟
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图源小红书@筱颖I
对住在泗泾的打工人来说,新的一天从挤进地铁车厢开始
哦不,是从找到电动车的停车位开始
等到下班回来,天黑了找车又要花不少时间
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/ef96492812c385b3ffcf4419e77e1e6e.jpg)
泗泾站作为常年霸占上海地铁早高峰进站客流量的绝对王者
尽管早高峰的发车频次已经是全上海最多的了
基本左边刚送走,右边就能听到下一班快到站的声音
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图源@SMTCC
奈何人还是太多,如果不严格执行限流政策
光泗泾加上好兄弟佘山,这两站的人流量就足以挤爆整条9号线
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/397146fd14ee380c4f3d59e540a17080.png)
当然人多难挤也就算了,最可气的还是防不胜防的突然停运
给同事的魔鬼通勤,难上加难,雪上加霜
今年2月23日发生的“挂冰停运”重大事故
直接冲上了各大平台热搜
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同事一大早习惯性的奔向地铁站
结果发现地铁又叒临时停运
被迫无奈,只能顶着3级的西北大风,低至1度的超冷天气
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图源小红书@三三两两
赶紧冲向接驳大巴车,同时打开打车软件开始排队
还有一种办法就是硬生生骑电驴,去10公里开外的中春路地铁站
等他好不容易坐到办公室里
人已经累的半条命都没有了
然后晚上还要再挤一遍9号线回家
短短4个月下来,他已经总结出各种挤地铁的小窍门
比如,每日早出发10分钟,先从泗泾坐地铁倒回佘山,再从佘山坐空车回市区
比如,几点进地铁可以挤上第一趟地铁,进去后身体重心又该怎么保持
比如,哪些路段的信号差,最好提前下载好小说在手机里备用
再比如,哪个车厢挨着楼梯电梯,上车又应该站在哪里
不过,最最最佩服的还得是咱大爷
可以坦然自如地在大喇叭的提醒下
掏出一个马扎稳稳地坐下,开始看书
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为什么泗泾地铁站这么夸张?
泗泾本身是上海六大动迁基地之一
动迁房整个占据了这里的半壁江山
包括新凯城和塘和家园两大动迁基地
常住人口20多万人中,有超过15万都是外地来的打工人
每天奔赴漕河泾、陆家嘴和徐家汇等办公楼
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/c9da360329356af777cc3819e92ab556.png)
作为一座名副其实的睡城
这里大部分的小区距离地铁都比较远
唯一的地铁,也就成了“上海之根,地铁一根”
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/b7467fb7aa08323fadf160a4e7502435.jpg)
开车更抓狂,没有直通市区的高架路
只能蜗牛速度到九亭再上高架继续堵
走地面的话,更是有超过60个红绿灯,听着就累得慌
同事最后感慨道
虽然这里的交通压力确实大,但作为我们外地人来上海打拼的第一站
在这里日复一日的打拼,能感受到周围都是和他一样的奋斗者
都在为自己的目标而不断努力和坚持
03
体验一把房价过山车
再谈到大家都很关心的房价问题
其实上海郊区动迁房,也见证了上海房价非常魔幻的一面
因为各个动迁大居的体量庞大,交易频繁
不论是被安置的本地人,还是购买动迁房的外地人
都把它作为自己的一个过渡
整体的置换需求非常旺盛
但多种因素叠加下,动迁房的价格很难起来
在楼市行情下行的时候,成交价难免承压
以距离泗泾地铁站8公里左右的松江另一大动迁基地——佘北家园为例
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/5d1155ec2def0425d339d3f277656847.png)
这里总规划足足有46个小区
总规划面积7.03平方公里,相当于超过984个足球场
目前已经交付的有30多个小区
名称全都是三个字,比如荷盛苑、茸腾苑、茸绣苑、梧桐苑等等
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/c76c9cb5df7d8687facc6dc02bec8309.jpg)
实地绕了一圈,头都给绕晕了
快递和外卖小哥没有一点功力,是完全送不明白的
第一感受是这里属于佘山,又不属于佘山
仿佛独立自成体系,是个独立的地方
第二感受是本地老人多,从市区安置过来,操着一口地道上海话
另外这里的楼层不是特别高,以8层楼为主
不像其他动迁基地全都是高层,动辄密密麻麻二三十层
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/9e1a83e340e6991cdf1d247ee5504123.png)
周围配套还是比较齐全的,该有的基本都有
最热闹的是中轴线的青城山路一条街
也被当地居民戏称是佘北家园的南京路
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/792ec3c34a910ccff179a9875cdb11f1.png)
图源小红书@甜甜真诚
凭借总价低、楼层低、带电梯、首次交易免税费等优势
佘北家园的二手房成交量,经常是整个上海的第一名
数据统计,去年一共卖了1655套,每个月平均138套
等于每天就有接近4.6套成交,相当活跃
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/384f9af40f96ee561ab087a9aeaf08ce.png)
数据来源:兔博士
也难怪这里的中介门店这么多
光链家就有3家,其他还有10几家中介
佘北家园最早是从2021年3月开始,陆续解禁,可以上市交易
最先卖房的房东,确实赶上了好时候
当时上海楼市一片大好
结果好景不长,接盘的购房者结结实实体验了一把房价过山车
如今市场冷下来,佘北家园多个小区的挂牌价普遍跌到了3万/平以下
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/2f34fc9c6fa27459dfd2c06a5fe95035.png)
数据来源:兔博士
对比2022年的最高挂牌均价,今年以来累积跌了13%
一站之隔的泗泾,怎么说也算是个合格的睡城
而佘北家园这里,尽管小区规模大、房龄新,成交量也大
但更像是一个典型的养老自住型社区
短期内很难有大的产业导入,发展和人口规模始终有上限
加之板块内的供应增多,小区户型奇怪、选择余地变大、成交周期拉长
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/917e5a41e6431ee95ea4cbf49dde96c9.png)
价格这两年受到了不小的冲击
但是不得不承认
佘北家园确实是上海刚需上车的一个很有性价比的选择
目前总价最低只要100多万,单价最低更是不到2万/平
不然它也不会成交量规模一直在全上海遥遥领先
04
尽管郊区动迁房有上面提到的一些不足
比如割裂的城市界面,魔幻的通勤体验,还有房价短期内的表现不佳
但总体品质也在与时俱进
新一代的动迁房开始自带电梯,也有了地下车库
还有的进行了老龄化改造
一代又一代的产品和社区迭代
也是动迁板块向现代都市生活发展,必须要经历的一个过程
我们还要看到的是
动迁房自身有价格低,免税费,上车门槛低
还有生活配套成熟等突出优势
这是一些新房所在板块无法比拟的
也成了很多刚需首套房选择上车动迁房的原因
等到后续有资金有实力了,再向更好的住宅置换
你在上海的第一套房,是不是动迁房
欢迎大家在评论区和我们交流,你对这几个动迁板块的看法
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/59aac8334b7e95dace5022703c9477e7.png)
以上为正文,来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5234篇原创文章
动迁房阳台小 窗户小 采光差