编辑：闷油瓶

当前，广州二手房正面临着一个残酷的局面，那就是被新房全面围猎！

2024年4月，广州市二手住宅成交套数为9218套，相比3月的9373套，环比下降了2.61%。

而且，4月全市二手房挂牌均价33874元/㎡，同比下跌了12.39%。

摆在房东们面前的，除了一起卷价格的邻居们，还有源源不断的新房和越来越强的性价比。

如今同个板块一二手楼价相差不大，比如近期风头很旺的老黄埔，一二手房价几乎相近，甚至已经有新盘价格低于二手房。

只剩下二手房业主们在风雨中凌乱。

01.

最低3字头起

中央公馆卷爆老黄埔

上周五，保利招商华发·中央公馆正式开盘，现场开盘价折后3.9-4.5万/㎡起。

这是“517”新政后，广州首个开盘的项目，也是老黄埔板块第一个新规后出来的项目。

据了解，项目前期报备客户已经超过了5000组，截止目前成交有超180套，打响新政第一枪。

这次开盘，主推户型涵盖81-159㎡多种产品，最小面积的81㎡总价才320-345万，折合单价3.95-4.26万/㎡。

这个价格什么水平？

目前老黄埔在售新盘大概价格在4.4万/㎡起。

恐怖的是，这个项目全部户型产品都拥有约100%的高空间使用率，以89㎡户型为例，四开间朝南，主卧还能做到衣帽间带270°的大飘窗。

不仅产品力越来越强，价格也越来越接近二手房，甚至倒逼很多二手房东不得不降价。

比如，老黄埔二手标杆，最能打的保利学府里。

根据贝壳找房显示，保利学府里目前挂牌量为58套，今年成交了7套户型，均价在4.2-4.4万/㎡。

价格最低的一套为西南朝向的89㎡三房，以3.98万/㎡成交。

要知道，学府里巅峰时期曾一度卖过7字头，如今却随大市一路下滑，最低已经跌破了3万+。

同样是3.9万/㎡左右的单价，你在中央公馆可以买到四开间朝南还带大飘窗的方正三房。

学府里户型对比新房就不占优了，这个89平三房只有一个卫生间，动静分区、对流这些点都是硬伤。

金碧世纪花园，同样是老黄埔大沙地网红盘，今年成交的一套小两房最低去到了2.9万/㎡，最近上架后还是降价两次才售出。

同等面积的户型，21年巅峰时期曾一度卖过4万/平。

无论区位、产品、价格，新开的项目都比老黄埔多个二手房能打。

论位置，中央公馆直线距离约500米有5/7号线交汇的大沙东站，是正儿八经的老黄埔核心，非边缘地带。

北面直线距离1公里为“黄埔高铁新城”，黄埔图书馆、青少年宫在侧，怡园小学、怡瑞小学都环绕附近，有省级教育加持。

学府里此类老黄埔二手房仅存的优势，就是楼龄相对较新，紧靠区府的成熟配套，但也意味着属于并无太大增量的存量空间了。

02.

15个旧改项目排队入市

老黄埔价格仍将迎来重塑

其实，老黄埔二手降价只是市场内卷的征兆。

接下来，整个板块或会迎来新一轮的价格下滑。

起因是前段时间，黄埔官方公布了2021-2035年的城市更新专项规划意见稿，有76个旧改项目定调重启。

其中，关于老黄埔板块，沿黄埔东路往东，旧改就多达15个！供应巨量，不存在稀缺的情况。

而且，黄埔近几年土地供应明显减少，未来新增宅地大部分都将是纳入旧改名单的融资地块。

过去支撑老黄埔热度的“三剑客”：

城光接近清盘，富颐和中鼎在持销期中，三者声浪都在默默下滑。

按照公布的居住用地供应计划，中建八局的双沙旧改、中交四航局的珠江村旧改，以及中建二局的文冲东旧改等，都准备冲刺今年入市。

加上刚刚开盘的保利招商华发·中央公馆，这几个盘都有着超高实用率、5号线加持和名校引进的标签。

值得注意的是，珠江村旧改和双沙旧改还是巨无霸项目。

其中，珠江村旧改位于鱼珠CBD核心，纳入了最新的海丝城规划范围，靠近国际金融城，是老黄埔难得的南向望江项目。

项目将自带18班幼儿园和49班九年制中小学，还有商业街、会所和康养中心。

户型方面选择也多，涵盖89-143㎡产品，面积和中央公馆有所重叠，瞄准黄埔和天河的改善客户。

而双沙旧改项目，体量更为夸张，总建面高达240万方，案名已定为中建·一城江山海。

项目体量堪比茅岗西片区旧改的富颐华庭，但地段区位更优秀。

5号线双沙站和13号线双岗站双地铁上盖，景观靠山临江入海，光是配建学校就涵盖了8所幼儿园、24班小学、48班小学和一所九年制学校等。

至于产品，户型覆盖76-115㎡三四房，看得出客群目标更亲和刚需，估计又是一场价格大战。

待老黄埔“新三杰”入市后，将会在各个维度全面开卷，届时二手房东压力更加巨大。

当前广州一手市场，产品可谓越来越卷，尤其是在户型新政后，100%实用率的已是标配。

当然，一二手并非对立关系。

前段时间，广州支持“以旧换新”的相关政策，不仅让有改善置换需求的买家快速实现换房，而且也能促进房东适当让利给想买二手房的朋友们。

但总体而言，在价格相近的情况下，新房优势会更为凸显。

最后，祝愿大家都能以心水的价格买到自己合适的房子。