如果说国内楼市的中长期拐点已经来临了，相信也不会有多少人会反对这个观点吧。这几年的房地产市场的走势已经充分说明这一点，国内的楼市已经与过去十来年不一样。

最重要的表现就是房地产市场已经由过去的供不应求转变为了供大于求，起码绝大多数城市是这样的，这就意味着房价很难继续上涨了，而下跌调整将成为一种常态。

房地产市场为何会发展到今天的境地？

其实这与当年房地产怎么发展起来是一样的，当初的房地产就是在经济增长、城镇化率上升、人口红利等多重因素的叠加驱动下，走出一轮长达十来年波澜壮阔的牛市，以至于到了后期，很多人都有一种房价“只涨不跌”的幻想。

而房地产市场迎来历史性拐点的原因正是当初驱动房地产发展的因素发生了逆转，甚至是出现一些不可逆的转变。

首先我们看经济增长这个因素。过去国内经济经常保持年8%以上的增长率，而这几年已经掉到6%以下。已经由高速增长转变为了中低速增长，而且这个趋势很有可能会持续。这其实也很正常，毕竟当经济总量到达了一定的规模，再想维持高速增长的可能性是很小的。

再次看看城镇化率的情况。正是因为城镇化率的快速增加，导致大量的人口涌入城市，进而带来大量的住房需求的增长。2012年国内城镇化率是52%左右，2023年的城镇化率已经达到了66.2%，基本上是每年增加一个百分点，14亿人口，增加一个百分点就是1400万人，是多么庞大一个数字。然而城镇化率到了一定的比例，上升速度也会减缓的。

再说说国内人口的变化。2022年底国内人口相对于上年减少了85万人，也是国内人口近期的首次负增长，而2023年人口减少的趋势不但没有减缓而且还在扩大，基本上意味着国内人口增长的拐点也到来了。

最后再说说房地产行业周期。这几年以及未来，住房需求出现减少将是大概率事件，然而住房的供应却在不断增加。房地产行业也就由增量开发转为了存量市场，高速发展的时期基本上也算是结束了。