在上海，老破小是一个永恒的话题。

最近，老破小的风又吹来了。

在二手市场，它是最不被看好的产品。

有些老破小却成了刚需者的春天。

“骑自行车15min上班，饭后在体育中心散步，附近两三个三甲医院”

“出门三条地铁 毗邻两大商圈，周围一堆三甲医院，离开黄浦江也不远”

“上海中环内的老破小，附近3公里内4家医院，2公里内4条地铁线”

老破小属于典型的“网上没赢过，现实中没输过”，

符合真香定律。

1

最近，我们看了很多房子，发现有些老破小已经跌到底了。

这是过去的成交数据，根据这些小区，我们去搜集了一些样本数据，

*以下这些小区样本，其中房屋的租金是综合网上整租的租金挂牌价（非自如），房屋总价参考链家挂牌均价（实际成交情况有一定差异）

（租售比 = 年租金收入 ÷ 房屋总价 × 100%）

发现没有，同等或相似面积的房子已经跌到底了，比如天山四村，田林四五六七村等等。

上海这些房龄超过20年的老破小租售比达到了2.5%以上，有些甚至达到了3%。

不要小看3%这个数字，这也意味着有些老破小已经跌到铁底了。

要知道，影响租售比因素就是两个数据，租金和房价。

房价作为分母，当房价持续下跌的时候，租售比则会越来越高，

如果租售比真的达到了5%甚至8%，那房东就不会卖房子了。

当租售比超出银行的存贷利率时，还怎么刺激经济？

谁还把钱存进银行，谁还贷款？

况且，租金也是有底的，有保障房和人才公寓做对比。

租售比只有在一个相对合理的区间，市场才能企稳回升。

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过去，老破小的租售比普遍在2%以下，

有些甚至1%，所以买房不如存银行。

你想想，如果租售比超过3%，谁还把钱存进银行？

前央行行长周小川在“2019创新经济论坛”上说过一句话，

“10年后，想买一款年化收益率3%的理财产品，可能要像汽车牌照摇号那样完全靠运气了。”

现在回过头再看这一句话，我们已经进入了低利率时代，

对理财产品而言，3%成了当下高不可攀的收益率。

租售比超过3%的房子，房东一般是不会着急卖出的，

可以以租养贷，也可以靠租金慢慢收回成本。

最近存款利率持续下降，工行5年定存利率只有2%了。

当前利率已至历史低位，3年期年利率跌破2%。

以10万元定期存款为例，按挂牌利率计算，存5年利息才1万元。

那上面这种老破小拿在手里，房东是一点都不用担心的。

除非房东着急置换，不然上哪找比3%更具性价比的产品。

2

现在的市场有两个极端，要么把调性和逼格做到极致，要么把性价比做到极致。

老破小的性价比，年轻人看在了眼里，价值也正在被重估。

以前瞧不上的，经过“美丽家园”之后，开始对老破小有了改观。

当然，也不是什么样的老破小都能入手，得挑着买。

老破小选房难，核心原因是在于老破小的社区量、房源体量大。

尽量选择占据稀缺资源的老破小，比如闭眼入的市中心老静安和黄浦老破小。

比如，贴着内环的徐汇田林，左手漕河泾，右手徐家汇，也是强势板块。

诚然，老破小身上也背着争议，脏乱差，不好卖，不受欢迎，不带学区没有价值。

这些统统不影响年轻人冲向老破小，通勤和烟火才是他们更想要的，加上上海的老破小正在“美丽家园化”。

年轻人开始挑选位置极好、总价不高、挂牌比例低（自住为主）的舒适自住小房。

比如，长宁中山公园、徐汇田林、普陀真光，长宁北新泾的老破小，租售比2.5%以上，

这类低总价的老破小，公积金还贷，就算再加点商贷，压力并不大。

当月供和月租不相上下，对于有自住需求的年轻人来说，

与其每个月把房租交给别人，不如慢慢积累一套属于自己的房子。

当然了，并不是让你用租售比去买房，

那些租售比低的次新房就没有买入的价值了吗？

当然不是了。

租金回报率高的，对未来的期望值更低，未来的涨幅也更低。

有些房子租售比即便是1%，但人们对未来的期望值在上升，看好未来的涨幅。

这类房子，就好比股票中的黑马股，价值被严重低估。

他们的市盈率低，股价大概率被低估，后市上涨获利的空间大。