2024年6月上旬（6月1日至6月15日）

上海二手住宅网签成交数据首发：

共计成交：12384套

（*以上数据包括住宅、商业、写字楼、车位）

环比5月上旬网签成交7156套，涨73%。

同比2023年5月上旬网签成交6146套，涨101%。

根据以往经验，纯住宅数据占比约为90%，

再去除端午节假日干扰，上海日均成交为918套！

预估6月上海网签成交约26148套

预估6月上海二手住宅成交约23532套！

同比2023年6月二手实际成交12586套，涨87%！

1

上海楼市一线体感

月初的成交量文章，

我们说上海市场，已经开始抢房子了！

一堆人评论区，质疑我们是烘托情绪，放大焦虑。

现在的市场环境，就业率，生育率？

竟然还有人出来唱多房产？

事实是，上海安家指南的一线体感，

从来不是来自数据，

也不是小编个人凭空想象！

而是当下我们的咨询师，全上海看房、谈判得出的直观感受。

今天上海的网签成交量，再次破千！

然而，当你看到这个数据，

表示昨天在上海各区交易中心网签的这1184号人，

他们，至少要在一个月前，就已经开始看房，

至少，在半个月前，就要签好居间协议，

剩下至少半个月的时间，

用来筹钱、网签、过户！

这才是一个正常的二手房买卖流程

网签第二天，再由交易中心网站，报出网签数据。

上海过去三个月的二手房真实成交：

5月：17100套

4月：16234套

3月：18497套

这还是去除了商业、写字楼、车库后的二手真实成交！

要知道，此前12个月上海的成交从未超过1.8万套。

以目前的成交趋势，

本月可以稳稳的过20000套！

毫不夸张的说，上海楼市的历次下跌，

从来都是还没到行情底部，成交量就开始上涨！

二手房的成交量，能反映真实的供需关系！

但只有一线的带看量，房东客户谈判过程中的难易程度，才最能反映当下的市场情绪。

言归正传，

说回现在的上海二手市场，

相比527新政前，

在同一个小区了，已经更难再拿到户型好、朝向好、位置好、价格还低的房源了。

这种情况，在市中心核心区的低总价楼盘中，

尤其明显！

果断的买家看到新政的风声，早已出手！

也有很多纠结的买家，眼看错过前几个月的低点，盼着能再降回去，陷入了僵持。

527新政，不同于去年9月的认房不认贷，只精准激活某一类客户！

这一次，是有针对性的批量激活，

针对钱少的刚需客和置换客，降首付降利率增加公积金额度；

针对钱多的土豪，多生孩子多加名额；

针对外地单身，社保5年改3年，是市中心老破小精准客；

针对炒房客， 放开离婚和赠予，你随便玩儿；

很多上海的外地单身女性，趁着这波新政买进上海！

“经济独立，生活自主”，

“结婚不再是人生必选项”，

“与其靠男人，不如靠自己”，

一套属于自己，不用太大的房子，是自己在上海安身立命的后盾。

这是很多单身女性买房的初衷！

2

就连中介，也开始下场！

除了她们，目前在市场上，

跟你抢低价优质房源的，还多了一类人，

那就是带你看房的中介！

作为职业中介，

在一个地方带看了N年的房子，

比如一套280万的老破小，

他自知比2021年高点便宜不少，

比同小区另一套挂牌还低20万，

同时户型朝向装修还更好，

这段时间250万、260万都快速出掉了，

自己还有能力，把这套砍价到260万！

当他发现流动性变好了，房东更难谈了，

低价房源已经出清了，肉眼可见市场在转暖，

碰到一套价格适中，房东还能再谈谈的优质房源，

为什么不自己下场买呢！

相比之下，

目前，那些没有长期浸泡在一线的客户，

反而更迟钝，总想再等等！

因为客户自己，是亲眼见证着自己，

错过了去年底那套230万，

又错过了上个月那套250万，

又又错过了月初那套260万的。

现在的目标，就是要把这套280万的，

砍价到250万！

还想拖延下时间，磨磨价格，

殊不知，能把价格熬到今天的房东。

不会再给你机会！

他早就已经，从去年的市场低谷里涅槃重生，

房东此刻心里会想：

“如果250万能出货，我何必辛苦抗到今天！”

试想，如果现在这个小区里，

有一个心高气傲的房东把价格调到310万，

再来一个房东眼热，把价格调到320万，

你猜？

会不会有客户立刻下手，

拿下这套280万的房源，

压根不给其他人还价的机会！

当这个小区，250万、260万、280万的房源全部出货，

你能看房的，就只有那套300万的了！

你可以选择不买，

但是大概率，会焦虑的看着那套300万的也被买走！

于是，你立志再也不看房，再也不买房！

卸载app、拉黑中介，开始上网骂房价毁了一代人，

在下一个下行周期中，重新进场看房，

在对房价的痛恨中，复现今日的场景。

这样的情绪，一直都在周期中周而复始！

从边际价格开始，

这就是一轮楼市上涨，完整的过程。

3

悄无声息的去库存

上海的以价换量，正在进行！

以目前的趋势，上海预计冲破单日1500套，指日可待。

你看！

市场就是这样，静悄悄的完成了去库存。

不会发通告通知你，

所谓的去库存，说起来轰轰烈烈！

做起来，却是静悄悄！

从去年10月到今年的3月，

我们一直在反复强调，那是一个可以反复看房，

多次出价， 精挑细选的时间窗口期！

那时的房东痛心疾首，自己写ppt，几乎跪舔式卖房！

只要客户肯出价，就能坐下来谈！

如果是在那时，你想要置换，我们是会推荐先卖后买。

因为先买后卖，你会发现很难卖的掉！

但是现在，你打算置换，应该先买后卖了！

因为先卖后买，你真不一定能买到心仪的房子。

房东一句：“没有折扣，先提价10%看看”。

对于刚需来说，一次跳涨可能就是几年的收入！

筑底已经完成，现在就是典型的垃圾时间。

看房价，不会涨的很快，但也不会再跌了，

但一线的暗流涌动，一刻没停过。

当所有的文章，

都来说成交数据破千，本月破万指日可待时，

表示真实的市场热度，至少已经热起来大半个月以上了。

当你看到很多的朋友圈，

都开始转向，思考买房这件事时。

真实的市场，至少已经热起来小半年了。

是的，

楼市的市场敏感度，从来都是这么迟钝！

这还是在，有自媒体传播加持的前提下，

放在以前，

当你看到全网都在说，

大家在抢房子了，看房要排队了！

表示房价已经涨起来了，

这波周期已经快要见顶了。

当政策出台时，就说明上面已经定调了，

措施会一步步推出！

只是市场由于惯性，不会很快有效果显现！

如果没有效果！

会再出政策，一直出到有效果为止。

但是结局，已经在去年9月1日认房不认贷时，已经注定。

多空博弈，在那时就已经取得压倒性胜利。

低价买房的窗口期，不会太久！

倒车接人的诚意已经足够了！