史诗级救市还没来,房企却已在杭州抢地半年,什么逻辑?

房产大师丁建刚 2023-10-11 13:51:20

6月30日,也是2023年上半年的最后一天,杭州迎来了年内第七次土地出让。

又是没有悬念的争抢,12宗涉宅地,总成交金额约128亿元,最终6宗底价成交,6宗溢价封顶将在下午摇号产生得主。

6月30日杭州出让地块指标一览表

可以说上半年杭州土地市场的火,一直从年初烧到了年中,部分优质地块甚至行情火爆,引来大批房企频频出手。

在全国房地产市场一片哀嚎声中,杭州居然抢了半年的地,让公众和媒体直呼看不懂。

不是说楼市很冷吗?不是说要救市吗?

如此冷的楼市,如此严峻的市场,传闻中所谓的史诗级救市政策仍未出台,理应谙熟市场的房地产企业,为什么还在杭州抢地?

先来看看上半年杭州商品房和二手房市场的表现,春节后短暂复苏后市场热度已逐步下降。

春节后的杭州市场,二手房率先复苏,在3月成交量达到小高峰成交破万,但犹如“昙花一现”,进入4月后直接回落至7200多套,5月成交已不足7000套。

6月数据惨不忍睹,再度断崖式下降,仅成交4600多套(数据截至6月29日),不及3月的一半。

商品房市场受限价影响,信号失灵,只要有一二手房价格倒挂的项目,仍有人摇号。

即使如此,5月杭州市区商品房已现转折迹象,成交量跌破万套,环比降三成,商品住宅大面积流摇,流摇率相比上月大幅提高12个百分点。

刚刚过去的6月,两个大热门项目摇号情况均不及预期,位于文晖的嘉里馥源庭未触发社保,位于钱江世纪城的中海潮展云起虽触发社保,但不需要顶格社保,也不限售。

楼市冷,土地热,房企热衷在杭州抢地的逻辑是什么?

杭州卖地有什么秘诀?

01

上半年土地市场看似暖意浓浓

但实际量价齐跌

2023年上半年,杭州土地行情延续热度,七场土地出让,有五场是约60%土地摇号,还有两场分别为约80%、50%土地摇号。

但与近年数据对比,实际上杭州上半年的卖地量和金额是有明显下滑的。

2023年上半年杭州共成交涉宅地66宗,总可建面积约534万㎡。

考虑到2021年开始执行“集中出让”,若把数据对比放到近四年来看,2020年至2022年每年上半年杭州涉宅地成交体量约900-1000万㎡。

534万㎡这一成交体量,同比2022年上半年下降约41%,且相当于2022年成交总量的46%,2021年总量的32%,2020年总量的37%。

2023年上半年杭州涉宅地总成交金额约953亿元,同比下降约31%,这一成交金额为2022年总成交金额的一半。

在特殊的市场背景下,上半年杭州涉宅地成交量价下滑已是意料之中,但杭州土地市场的表现仍远优于其他一二线城市。

02

“集中供地”名存实亡

小步快走从“每月一次”到“每月两次”

2021年开始执行的“集中供地”模式,令市场供应短期失衡,过于集中的土地供应让房企难以把握拿地节奏。

随着房地产市场趋冷,市场预期走弱,各地对“集中供地”的态度也发生转变,有城市直接宣布取消,更多城市是名存实亡。

杭州在2021年严格执行了宅地的“集中供地”,在当年5月、10月、12月进行了三次集中出让;2022年开始松动,进行了四次集中出让(另外,2022年第五批落在了2023年2月进行)。

进入2023年,杭州基本已是常态化供地,由“集中供地”转为“小步快走”。

除1月以外,上半年每个月都有1-2次涉宅地出让。

5月开始几乎每半个月就有土地挂牌,供地节奏进一步加快。6月在初和月末各进行了一次出让,7月18日又将迎来一次,今早杭州在出让前又挂牌了4宗宅地,预计在8月1日出让。

市场信心不足且恢复微弱,绝大多数房企资金仍非常紧张,因此拿地更趋谨慎,且愿意少量拿地选择快周转,以抵御未来不确定的风险。

而供地方从“集中大量供地”向“少量多次供地”转变,既是适应市场需求,也侧面反映出对未来市场判断的变化。

03

供地向主城收缩

向新房流速确定的板块收缩

杭州市场深度分化,主城(含上城、拱墅、西湖、滨江)的江河汇流区、申花、望江新城、江湾新城等大多数板块,以及未来科技城、钱江世纪城等板块,由于一二手房价格倒挂,仍有项目热摇,部分极热的楼盘甚至需要社保入围。

从2022年开始,杭州宅地供应策略已向主城、向新房流速确定的板块收缩。

以江湾新城为例,新房流速较快,2022年以来有不少新房摇号在20%及以下,目前去化周期仅2个月左右。

2022年以来江湾新城共成交10宗宅地,总体量约80万㎡,成为杭州供地大户,包括上半年出让的2宗宅地均溢价封顶,分别由华润和绿城摇中。

宅地供应稀少的滨江区上半年也推出多宗宅地,包括浦沿3宗、长河1宗,7月和8月还将出让1宗浦沿宅地、1宗长河宅地。

余杭区和临平区供地显著增加,2021年两区成交宅地数量占总量仅超10%, 2022年和2023年上半年占比均达30%。

远郊的富阳区和临安区供地大幅减少,成交宅地数量由2021年的分别占总量12%,下降至2022年分别占比6%、5%,2023年上半年分别占比8%、6%。

04

操盘高手,差异化供地

迎合市场和房企需求

一座城市犹如一个巨大的项目,政府是城市的经营者,也是城市的操盘手。

杭州是城市经营高手、操盘高手,在土地市场上主打差异化供地,以适应市场需求。

1、杭州上半年的供地以“中庸”为主。

虽然上半年大幅减少郊区供地,但也未推出关注度极高的民生药厂、南星水厂等地块,在一次次土地出让中,仅偶有亮点地块露脸。

例如,推出的奥体旁宅地,距离杭州之门仅500米,一经挂牌就赚足了眼球。

2022年4月滨江拿下西侧的揽奥望座地块,仅一幢住宅,清一色300㎡以上大户型,在当年底开盘创7.26%的超低中签率且需限售。

今日出让地块可建面积近8万㎡,精装限价仍为46000元/㎡,最终溢价封顶摇号,封顶总价27亿元,折合楼面价33911元/㎡。

奥体旁宅地(图源:钱江世纪城招商云)

2、低容积率地块推出量上升。

半年时间,杭州已有22宗容积率1.5及以下的宅地成交,逼近2022年全年25宗的量。

低密宅地可打造叠墅、排屋等溢价更高的产品,即使在郊区仍有一定市场。

2022年11月山水置业拿下富阳银湖万达广场南宅地(山水·阳珀别院),容积率1.01,近期开盘推出排屋产品,毛坯均价24419元/㎡。

即使是在新房成交低迷的富阳,阳珀别院凭借产品和价格优势,取得了52%的摇号中签率。

3、以地铁优势、地价优势吸引房企拿地。

有些板块虽然距离市中心较远,但随着杭州地铁架构成网,这些板块沿地铁的地块借助地铁优势、地价优势,仍能吸引不少房企抢夺。

新街一宗精装限价27000元/㎡的宅地,距离地铁7号线新汉路站约300米,引来66家房企摇号,最终由上海大华摇中,成交楼面价15044元/㎡。

另一宗位于宁围的宅地,精装限价29500元/㎡,距离机场快线耕文路站约300米,也吸引了48家房企参与摇号,由华发摇中,成交楼面价16796元/㎡。

05

熟悉本土市场的民企优势大显

滨江第一、绿城第二

上半年杭州土地市场并不是国企、央企唱主角,本土房企、民企参与度极高,是拿地的中坚力量。

滨江成为上半年杭州土地市场最大赢家,共拿下11宗涉宅地(含一宗联合拿地),总可建面积约96万㎡,总金额约146亿元。(数据截至6月30日上午,下午摇号结果暂未统计,下同)

绿城紧随其后,独立竞得3宗涉宅地,总可建面积约28万㎡,总金额约85亿元。

2023年上半年房企在杭拿地金额排行榜中,前十位仅排在第五位的中海为央企,其余均为民企(含混合所有制)。

这些民企中包含了滨江、绿城、坤和、中天、伟星、中豪等杭州及浙江的知名本土企业。

为什么房企还在杭州抢地,什么逻辑?

1、2023年上半年,全国房地产市场甚至包括北上广深四个一线城市,在经历了二三月份的短暂复苏后都急剧降温,市场成交和市场信心断崖式下坠。

2、在这一轮严峻危机中生存下来的房企,虽然已经放弃了过去多年“高杠杆、快周转、扩规模”的理念,但为了后续发展、保住市场地位、保住金融支持、保住上下游产业链的合作、保住企业团队,仍需要维持一定的规模。

3、在市场危机中,一个最基本的自我保护动作就是寻找最安全的地带。

在全国所有城市中,包括一线、强二线、弱二线以及三四线城市,能筛选出的安全地带已经极少极少,杭州就是其中之一。

4、杭州仍有可观的流量(当然每个区域也都在分化),双限政策仍在,只要对市场比较熟悉、周期较快、财务成本足够低,特别是在本土市场上有品牌号召力的房企,利润率甚至比前几年还可观。

5、60家或者70家房企摇一块地,别太当真。背后真正的房企可能只有20家,甚至可能还不到,这是一个公开的秘密。

6、其实房企都很清楚,现阶段的投资在某种意义上是刀口嗜血,但基于上述原因,又无可奈何。

2023年进程过半,全国经济仍在微弱恢复之中,消费、出口、就业、收入等多项数据令人忧虑,以及更趋复杂严峻的国际局势,都直接影响市场预期和信心。

近期盛传的史诗级救市政策,包括金融、税收等政策,甚至包括二线城市全部解除限购等等,迄今尚未出台。

理论上,救市政策一定会来,但何时来、政策会起多大作用,均无法预料。

房地产市场仍在风雨中飘摇,特别是二手房和商品房市场已显露疲态,甚至断崖式坠落。

下半年包括杭州在内的全国房地产市场,充满不确定性。

备注:

下午摇号结果:1、钱江世纪城奥体旁地块由杭州金秋置业&浙江国丰置业摇中,成交楼面价33911元/㎡;2、城东新城地块由滨江摇中,成交楼面价33756元/㎡;3、运河新城01地块由浙江中腾摇中,成交楼面价28962元/㎡;4、星桥地块由兴耀摇中,成交楼面价14207 元/㎡;5、富春88-2-A号地块由山水摇中,成交楼面价10508 元/㎡;6、富春94号地块由杭州稳畅房地产摇中,成交楼面价15539 元/㎡。

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房产大师丁建刚

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