读懂中国楼市
刚刚过去的两个月，经历了从2022年向2023年的跨越，这一时间点也将成为载入中国史册的一个重大转折点。
12月初，持续了近三年的严厉封控、动态清零防疫政策，猝不及防180度掉头。
时至今日，在绝大多数中国人经历了焦虑和恐惧，经历了感染病毒的煎熬，甚至经历了亲人的离去之后，很多人发出感慨：
这一段经历，恍如隔世。
在防疫政策大幅转向后，人们发现中国的经济政策、外交政策也在悄然发生变化。
以中央经济工作会议，特别是刘鹤副总理在达沃斯世界经济论坛上的讲话，全面阐述中国的经济政策等诸多方面的政策取向为标志，和过去几年相比，发生转向。
同是在过去的两个月中，中国驻美大使秦刚回国出任外交部长。
秦刚在首次与俄罗斯外长拉夫罗夫通话时阐述了中俄关系的“三不原则”——不结盟，不对抗，不针对第三方，从而取代了此前中俄关系“三无原则”——没有止境、没有禁区、没有上限。
一年前的2月4日，北京冬奥会开幕之夜，那个国家元首来访。时隔一年之后，北京正在准备接待的是，即将到访的美国国务卿布林肯。
01
1月17日，国务院副总理刘鹤出席达沃斯世界经济论坛2023年年会并发表致辞，主要内容包括：
必须坚持发展是第一要务，坚持以经济建设为中心。
必须坚持社会主义市场经济改革方向。要坚定不移深化国有企业改革，毫不动摇支持民营经济发展壮大。
中国的基本国情决定了必须对外开放。
共同富裕是中国的长远任务，不可一蹴而就，更不是平均主义和福利主义。
企业家精神是社会财富创造的关键要素，如果没有财富的逐步积累，共同富裕就成了无源之水、无本之木。
房地产在中国是重要的支柱产业。
在刘鹤的讲话中，特别提出了改善房地产市场的三项内容：
第一，通过保护契约和产权，稳定预期。针对涉及全国188万居民的2600多个已付款未交付项目，我们从“保交楼”入手，使市场避免恐慌。
第二，大量输血，改善房地产企业的流动性，主要包括商业银行提供贷款、为房企发债提供担保、促进股权融资等。
第三，放松在房地产市场过热期间采取的管制措施，扩大有效需求，使房地产公司具备造血功能。
这些政策或许很快都将成为现实。特别是 ，“放松在房地产市场过热期间采取的管制措施”，这一条是重中之重。
楼市政策已经悄然发生大转向。
02
新年伊始，几乎每个省、每个市、每个县、每个区的政府，都表现出时不我待、只争朝夕的状态，似乎一天都不能耽误，甚至一小时都不能耽误，纷纷召开新春第一会，发布政府工作报告，主题全都围绕着经济增长。
经济恢复、扩大消费、民营经济、房地产，自然是其中最重要的议题。
图源：中国房地产报
北京：2023年地区生产总值增长4.5％以上；把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费；全面深化改革开放，大力提振市场信心；保持住宅用地稳定供应，保障房地产市场平稳发展。
上海：2023年全市生产总值增长5.5%以上；增强消费对经济发展的基础性作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置；建设筹措7.5万套（间）保障性租赁住房，促进房地产市场平稳健康发展。
江苏：2023年经济增长5%左右；充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置；支持居民刚性和改善性住房需求；统筹做好房地产领域、建筑行业、大型企业、政府性债务等风险排查化解工作，坚决防止各类风险叠加碰头，守住不发生区域性系统性风险底线。
浙江：2023年地区生产总值增长5%以上；掀起新一轮重大项目建设高潮，持续扩大有效投资，安排省重大项目1000个左右，完成年度投资1万亿元以上；把激活和扩大消费摆在优先位置，促进房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。
广东：2023年地区生产总值增长5%以上；以实体经济为本、坚持制造业当家；把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持住房改善、新能源汽车、绿色智能家电等大宗消费；稳妥处置房地产企业债务风险，落实“金融16条”等政策，满足行业合理融资需求，推动做好保交楼、保民生、保稳定等工作；因城施策支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
广东省中山市在召开全市高质量发展大会时，市委书记郭文海甚至直接把他的手机号码通过现场直播发布出去，并表示：“企业有增资扩产需求，有总部建设需求，可以直接报给我”。
图片来源网络
官方刚刚公布的1月份制造业采购经理指数、非制造业商务活动指数和综合PMI产出指数分别为50.1%、54.4%和52.9%，高于上月3.1、12.8和10.3个百分点，三大指数均升至扩张区间，我国经济景气水平明显回升。
近半个月，已有厦门、珠海、天津、沈阳、福州等17个城市调整了首套房的房贷利率，其中珠海首套最低利率低至3.7%，还有6个城市甚至取消了利率下限的限制。
几乎可以预计，未来几天内，在全国各地，各省、各城市甚至各城区之间，将展开一场招商引资、吸引人才，甚至直接吸引购房者的政策竞赛。
基于此，可以判断：
2023年，楼市政策的宽松没有悬念，甚至没有最宽松，只有更宽松。
03
对于新冠疫情，虽然经历了巨大的痛苦和代价，但大多数人对疫情防控政策的转向，持积极和乐观的态度。毕竟，久违了的正常的社会活动，已经开始逐步恢复。
对于房地产市场，人们又是如何判断的？
楼市的走势是否会完全按政策的走向，再次出现强劲复苏、强劲反弹，甚至反转的局面？
人们对于2023年楼市将好于2022年的判断，几乎没有分歧。
但由于仍存在几大不确定性，对楼市能够复苏到什么程度，有较大分歧。
不确定性之一：
人们信心和预期恢复的程度，这一点并不完全取决于房地产市场本身，这里存在着一个“鸡生蛋，还是蛋生鸡”的逻辑。
房地产市场的恢复，有助于人们对信心的恢复，而房地产市场的恢复又在很大程度上依赖于人们信心的恢复。
包括疫情影响在内，近几年，各行各业和各社会阶层对未来的信心和预期，大幅跌落，这是不争的事实。
不确定性之二：
新冠病毒再度变异带来的疫情，是否还会大面积卷土重来？
世界卫生组织2022年12月2日表示，奥密克戎毒株仍在全球广泛传播，目前还没到宣布新冠大流行紧急阶段结束的时候。
不确定之三：
国际环境。
1月7日当选美国众议院议长的麦卡锡，此前曾表示，将会在就职之后前往台岛进行访问。
近日，美国指控了一家中国卫星公司，长沙天仪空间科研公司“为俄罗斯瓦格纳在乌克兰的军事行动提供卫星图像”。
这些信号都表明，无论俄乌战争短期内是否会结束，美国的战略重心都是亚太地区。
不确定之四：
在过去的一年中，以及未来的一段时间内，金融机构将以极大的宽松和宽容，共同应对房企的流动性危机和债务危机。
但如果半年甚至一年之后，这些被救助的房企的销售仍无起色，危机或将无法避免。
那时，危机或将更加惨烈的传导至金融机构和地方政府，甚至造成整个经济的重大危机。
2023年的楼市，在错综复杂的形势中开启，所面临的局面是：
楼市只能托住，绝不能继续下坠。
但如果市场有一定程度的复苏，哪怕只是成交量的复苏，哪怕只是城市和区域之间分化的复苏，哪怕只是一个短时期的复苏，对于普通公众来说：
或许都是一个机会，特别是以旧换新、以劣换优的机会。
