3月1日起，住建部在去年8月发布的强制性工程建设规范《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引发舆论关注和热议。

新规规定：“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”

简单地说，就是外饰面也要算到建筑面积中了。

房子建筑面积增大，但套内面积没有改变，公摊面积反而增大。

人们对住建部新规之所以如此关注，从侧面反映出诟病已久的“公摊之痛”。

近年，社会各界对取消公摊面积的呼声越来越高，公摊面积应该取消吗？

执行新的建筑规范后，是否意味着想要购买和以前相同套内面积的房子，公摊面积将变大？购房成本会增加多少？

01

新旧规范对比

建筑面积计算规则调整

2013年12月，住建部发布了《建筑工程建筑面积计算规范》，在新规出台之前，这是国家标准的房屋建筑面积测算规范，其中对建筑面积的计算规定：

“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积；以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。”

此外，2013版《建筑工程建筑面积计算规范》还指出，一些项目不应计算建筑面积，包括勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等。

根据3月1日刚执行的新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文：

“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”

名词解释：

每个自然层：为非单层建筑时，建筑面积应为建筑各自然层面积的总和；

楼（地）面处：是指楼（地）面的设计完成面，对于没有结构楼板的地面，应为混凝土垫层顶面；

外围护结构：是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等；

外表面：是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线（见下图）。

新旧规对比，旧规并非完全不计算外墙水平投影面积，但计算的仅是结构外墙结构外围水平面积之和，包括保温层；而新规则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入。

也就是说，根据新规，外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积都需要算入建筑面积。

02

执行新规后

建筑面积会增加多少？

对不同外立面的住宅，按照新规计算建筑面积产生的影响不一样。

1、真石漆外立面住宅

一般刚需小区外立面以真石漆为主，真石漆墙面厚度一般约18-20毫米。

假设：按原规定一层楼四户总建筑面积合计约600平方米（长40米*宽15米），真石漆墙面厚度约20毫米，那么按照新规计算，总建筑面积将增加约2.2平方米。

分摊到四户，则每户将增加约0.55平方米。

如果以刚需小区约2万-3万元/平方米的均价计算，每户购房成本将增加约1.1万-1.65万元。

2、幕墙外立面住宅

如果是幕墙外立面，厚度约200毫米。

还是假设：按原规定一层楼四户总建筑面积合计约600平方米，幕墙外立面厚度约200毫米，那么按照新规计算，总建筑面积将增加约22平方米。

分摊到四户，则每户将多出约5.5平方米。

如果仍以2万-3万元/平方米的均价计算，每户购房成本将增加约11万-16.5万元。

但实际上，实施幕墙外立面的小区多以高端住宅为主，单价将更高，若以4万-6万元/平方米的均价计算，每户购房成本将增加约22万-33万元。

由此可见，执行新规后，建筑面积的计算规则发生重大变化，不同外立面的住宅会不同程度增加建筑面积，尤其是幕墙类增加的会更显著，公摊面积也会随之增加，得房率下降。

03

新规目前针对建筑设计

购房者暂不受影响

按照住建部的新规，房子的建筑面积虽然增大，但实际套内面积没有改变，反而是公摊变大。

购房者更关心的是，如果想要购买和以前一样套内面积的房子，是否需要付出更多的资金？

实际上，住建部最新执行的这份《民用建筑通用规范》目前主要针对建筑设计和工程的标准化规定，而购房人房产证上的面积以及实际的购房款，主要依据是房产测绘部门出具的测绘报告。

目前，各地相关部门依据自然资源部发布的《房产测量规范》（GB／T17996.1—2000）等文件来制定测绘依据。

也就是说，如果当地的房产测绘标准没有发生改变，暂时不会影响购房人。

不过，未来各地是否会参照住建部这一新规，对房屋测绘规范进行修订，目前还不能确定。

3月2日，浙江省自然资源厅和住建厅联合发布调整《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》有关技术标准的通知，针对与住建部新规范存在计算标准差异的部分进行说明：

一、结构层高或斜面结构板顶高度小于2.20m的建筑空间，不计算建筑面积。

二、封闭式阳台，按其外围护结构所围空间的水平投影面积计算建筑面积；不封闭的阳台，按其外围护设施所围空间水平投影面积1/2计算建筑面积。

浙江曾出台规定，2018年7月1日以后，住宅套内阳台不论封闭与否，均按1/2计算建筑面积，但单套住宅阳台占总面积（不含阳台）比值超过7%，超过部分就要按全面积计算。

三、建筑出挑部分的下部空间，不计算建筑面积。

04

备受诟病的公摊面积

应该取消吗？

住建部的新规一石激起千层浪，与其说是对建筑规范的讨论，更多是人们对楼市公摊面积的极大关注。

近些年，关于取消公摊面积的声音从未间断，并多次在两会提案中出现。

2019年，人大代表林燚建议取消公摊面积和商品房预售制。

2020年，人大代表刘廷安认为老百姓在公摊上花的钱很冤，建议将套内面积及公摊面积的单价分别计算销售。

2021年，全国政协委员周世虹认为公摊面积缺少必要的限制性标准，容易暗箱操作，导致面积无序增加，建议以套内建筑面积计价销售商品房。

2022年，全国政协委员洪洋建议取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓放心购房。

公摊面积，应不应该取消？现在就取消吗？需要过渡期吗？

公摊源于上个世纪50年代的香港，但香港早在10年前就已废除公摊模式。

从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。

当前人们所说的取消公摊的说法，更准确的应该是“以套内面积计价”。

按套内面积计价，是国际上通用的计价准则，中国房地产市场最终也应该向这个方向努力，哪怕是通过一个漫长的时间逐步过渡。

但取消公摊面积不是一蹴而就的。一旦变更，商品房和二手房的销售合同、产权法、抵押规则、全社会的计价标准等都将发生重大改变。

如果仅仅是简单粗暴一味提倡取消公摊面积，更可能会走向另一个极端。

假如公摊不计入房价，房企可能出于成本考量，将极大压缩公共空间的预算，降低公区品质，楼梯、过道、门廊等变得狭窄不堪，并不利于宜居生活。

公摊面积最大的弊病在于，没有统一的标准，信息不透明、不公开，购房者对公摊面积的使用情况和费用计算规则等，知之甚少。

公开公摊面积的具体项目、面积大小、计费规则，合理把握公摊面积的比例，或是未来一段时间中国房地产市场的一个重要课题。

文章部分来源：住建部官网、浙江省自然资源厅官网、第一财经、每日经济新闻等。