最近房地产市场又成了大家茶余饭后的热门话题。
有人说房价要跌，有人说还会涨，还有人干脆说看不懂了。
市场信心像六月的天气，说变就变，让人摸不着头脑。
这时候权威专家的声音就显得格外重要。
今天咱们就来聊聊著名经济学家黄奇帆对房地产市场的最新分析与预测，
看看他怎么说这楼市的风云突变，房价走势又将何去何从？
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黄奇帆这个名字在经济学界可是响当当的。
他曾担任重庆市副市长，对房地产市场有着深入的了解和独到的见解。
最近他又对房地产市场发表了一系列看法，引起了广泛关注。
那么房地产市场是否真的迎来了转折点？
房价走势又将如何变化？
黄奇帆用十大指标，给我们揭示了当前房地产市场的困境。
咱们一个个来看，用数据说话看看这楼市到底怎么了。
1. 人口天花板：14亿人的上限
咱们国家的人口已经逼近14亿，而且还在持续减少。
人口是房地产市场的基石，基石不稳，楼市自然摇摇晃晃。
2. 城市化率接近饱和：65%的临界点
城市化率已经快到65%了，这意味着大部分人都已经进城了。
剩下的那点增长潜力，也就够楼市喘口气。
3. 老龄化加速：2035年超30%的老人
2021年咱们国家的老龄化率就已经到了21%，预计到2035年，每三个人里就有一个是老人。
老人多了买房的需求自然就少了。
4. 库存积压：6亿㎡的一手房，60亿㎡的闲置房
这数字听着就吓人！
一手房库存6亿平方米，闲置商品房更是高达60亿平方米。
这么多房子卖不出去，楼市能不愁吗？
5. 人均住房面积达标：从5㎡到50㎡的飞跃
想当年咱们的人均住房面积只有5平方米，
现在已经快赶上发达国家水平了，人均50平方米。
房子够住了买房的动力自然就小了。
6. 全球建房比例：中国新建房占全球近一半
咱们国家的新建房数量，几乎占了全球的一半。
这建房速度简直跟坐火箭一样！
但问题是房子建多了，卖不出去怎么办？
7. 土地与房价暴涨：20年翻四番
这20年来土地和房价都翻了四番。
房价涨得这么快，老百姓的钱包可跟不上！
8. 旧改需求减少：危旧房改造基本完成
以前的旧改项目，那是楼市的一大推动力。
但现在危旧房改造、基础设施建设基本都搞完了，
楼市又少了一个支撑点。
9. 教育设施饱和：3000多所大学，在校生人均50㎡
咱们国家现在有3000多所大学，在校生的人均教育设施面积已经达到了50平方米。
教育设施饱和了，学区房的热度自然也就降下来了。
10. 房企高负债：负债率超90%的天花板
房企的负债率已经高得吓人了，超过90%！
这么高的负债，房企能不急吗？
面对这么多困境，房地产市场自然得做出调整。
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黄奇帆认为房地产市场已经进入了新阶段、新常态。
这个阶段有什么特征呢？咱们接着往下看。
1. 负债率下降：预计降至50%以下
房企的负债率得降下来，预计会降到50%以下。
这样才能让房企轻装上阵，健康发展。
2. 市场需求导向：告别高价买地、大楼盘模式
以后房企得跟着市场需求走，不能再像以前那样高价买地、建大楼盘了。
得看看老百姓到底需要什么房子，再对症下药。
3. 专业聚焦：房企跨界行为收敛
以前有些房企喜欢跨界搞点别的业务，比如搞金融、搞互联网。
但现在这种跨界行为得收敛收敛了，还是专注主业吧！
4. 企业数量减少：从9万减至1万左右
房企的数量也得减少，从现在的9万多家减到1万家左右。
这样才能让市场更加集中，资源更加优化。
5. 卖房模式转变：高周转转向销售与租赁并重
以后的卖房模式也得变变。
不能再像以前那样只追求高周转了，得把销售和租赁都重视起来。
还得发展REITS债券等金融产品，让楼市更加多元化。
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说了这么多困境和新常态的特征，大家最关心的还是房价走势。
别急咱们这就来分析分析。
1. 拐点出现：阵痛是必然
黄奇帆认为房价的拐点已经出现了。
这阵痛是房地产发展到新阶段的必然。
大家得做好心理准备，迎接这个变化。
2. 良性循环开始：阵痛后迎来春天
虽然现在有阵痛，但阵痛过后，房企会迎来良性循环。
到时候楼市就会更加健康、稳定地发展。
3. 房价上涨趋势放缓：告别快速翻倍时代
以后房价上涨的趋势会放缓。
年涨幅会低于GDP增长率，咱们得告别那个房价快速翻倍的时代了。
4. 折旧与新建平衡：550亿㎡房产的可持续状态
咱们国家现在有550亿平方米的房产，每年折旧10亿平方米。
这样算下来就能形成一个可持续的状态。
既不会浪费太多资源，也能满足老百姓的住房需求。
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黄奇帆的分析那可是有理有据、数据说话的。
他不仅在政府部门工作过多年，对房地产市场有着深入的了解；
还经常在各大论坛、媒体上发表观点，影响力可不小。
所以他的分析还是值得信赖的。
新阶段、新常态对购房者、投资者意味着什么呢？
对购房者来说得理性购房、关注长期价值了。
不能再像以前那样盲目跟风、追求短期利益了。
对投资者来说得多元化投资、谨慎进入房地产市场了。
毕竟楼市的风险已经越来越大了。
吾爷
三十年的房贷就是巨大的坑呀，首付降要给出更多利息，谁保证三十年共工作没问题
清风漪荷
说的是实际，人口减少，机器代替人，农民回乡高精尖制造用电脑操作，纺织服装家电生产用工少，劳动密集产业不密集了，学生在校人数逐年减少，等等等等等等，都暗示一个问题，房子金融属性消失，实用属性回归，而且剩房特多，投出去的钱过去大赚了，现在是收回难了，促卖促卖？谁来买？
用户10xxx84
房地产已经不会有保利了，仅仅只是一个生活必需品而已，没必要拿来炒作了
笑十少 回复 09-13 11:18
花一辈子的钱买一个商品，那它就必须有价值，不然只有死路一条
用户10xxx18
好像就是这货来重庆的那几年重庆的房价飞涨
jeney_cn 回复 09-14 13:06
不懂还带节奏！当年因为黄所以当地房价才没涨
用户10xxx85 回复 09-15 07:01
傻[得瑟]要不是黄走了 重庆房价一直稳定在8000左右 他一走 放开限购房价半年涨到1万2
九州烽火
有本事就用你那张臭嘴把房地产吹起来。。。。。
用户10xxx86
你们二手房涨它一百倍，等他全包了。
银砖
24秋C: 房价在近几年甚至十几年之内不可能上涨了。因为房子太多了。全国盖了8亿套房子，中国只有5.2亿个家庭。空置房有两亿多套。30~40%的空置率。拆房子的空地大约有1300多万亩，又可以盖2亿套房子。所以拆不掉，卖不掉。 且每年的房子的需求量只有几百万套。421家庭有3~4套房。
daI 回复 09-20 07:46
你这哪来的数据真假不知？还有房子都是有寿命的就算50年的寿命吧，就按你说的8亿套50年内全部更新换代平均一年都得多少了？
连云港物流王晓松
房价必须要匹配老百姓实际收入，否则就是空中楼阁
用户56xxx05
他算哈
用户15xxx12
这货不知收了房地产公司多少好处
羁绊
坐标成都郫都区红光镇。天邑宏御花园。你们来看看晚上亮灯的窗户有多少就知道了。[得瑟]空置房粗算达到百分之八十吧！
用户10xxx76
天天吹房价会暴涨，涨个牙刷，谁买谁上当。
一本正经胡说八道
高周转，谁想出来的，谁又允许的，把房地产金融话，高周转的房子有几个不出问题的，那些首先暴雷的大多数也是搞高周转的，高负债率，没有新项目的支撑还贷，就是死。
小伍哥
电商不死，实体经济是上不去的。只有实体经济才能带动多元发展！
十二少
6亿栋楼，1栋最少有二、三十套房子吧？一百多亿套房子，全球人类都住不完。
用户15xxx58
阵痛期多长现在刚开始
用户10xxx60
对对对，坚挺的只有位置好的大平米。对于每平米1.8-2.3之间。想买也买不起。有的人都有了。专家去买呗
帆山悦水
房子也是商品，和手机一样。如果手机技术停留在2G技术，人手一部那么手机行业早就饱和了。但是，厂家根据生活需要与使用升级需求推出了4G、5G，后面还会有6G或NG，性能也是蹭蹭地不停升级，现在又折叠了…造就了手机行业生生不息。住房也一样，就看根据人们需要是否不断有新行、新功能住房的推出，如果创新不断，需求也不断。有需求还要市场，那就是看大众收入是否支持需求。归根结底，只要经济发展，收入稳步提高，任何商品的创新发展都是必然的。收入跟不上，饱和度也就降低了…
绿胡杨 回复 09-19 08:28
你既然用手机举例子。手机更新换代快啊，而且手机才多少钱，大多数人一两个月工资就能买了 ，而且有千元机，也有上万元都高端机，给了民众选择。房子总体价格就在那，同一个城市区域不一样稍微价格稍有不同 但是总价在那啊，大多数人得多少年才能买得起。而且房子不会像手机那样两三年就一换。
kangxi168 回复 绿胡杨 09-20 02:48
他复制张贴的，你理他干嘛。[滑稽笑]
用户13xxx41
生活重要还是买房重要？先保障生活吧，没有砖搬了喝西北风？
道可道
人口下降起码二十年之内都是改变不了的，人口减少房子再多，谁住？不能解决人口下降问题，其他都是空谈
连云港物流王晓松
很简单，房子太多了，必须要降价，否则炸掉
仰首笑天
你去买吧
宁静致远
一个伪专家整天吹死牛！
嗳
那我到底要不要卖房嘛
这里是评论区-不是吹牛区
靠黄奇帆去买房，把房价抬上去。
用户17xxx90
5年以后夫妻俩几套房子的比比皆是！
菩提心
这么有预判重庆有闲置房吗
MoMo
盖房子比科技研发赚钱呀
虎跃龙腾
不怀好意的胡言乱语
890156
黄奇帆那时候可是说房价暴跌
用户17xxx95
房价大跌是现实
紫电青霜
远远没触底，不要听啥专家的
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这题我会，谁看好谁买呗。
用户10xxx68
你涨你的！涨破一千万一平
用户18xxx49
什么时间说的？
用户11xxx49 回复 09-12 00:53
这货就是一个房地产代言人，每次演讲三句不离房地产业。
用户30xxx03
分别6 亿（平方米）存量的一手房、闲置房，不分城市、地域？就这样笼统说？经济学家也这么“粗放”分析问题吗？北上广深说他不服！
用户18xxx84
房价你就使劲涨了，反正没钱买，你涨到10万一平又如何，我买不起，不买
誓言
这小编写一半啊[笑着哭][笑着哭][笑着哭]不要脸了都
很稳-
我原来工作的公司旁边有个楼盘，一大片楼盘，晚上亮灯的不到十户[笑着哭]
杨生
跟专家反着干就对了