读懂中国楼市

近日，十四届全国人大常委会立法规划对外公开，在财税领域，增值税法、消费税法、关税法等明确在本届人大常委会任期内提请审议。

备受关注的房地产税立法，未列入本届人大的立法计划，这意味着5年内不考虑房地产税的立法，更意味着5年内绝无可能在全国范围内征收房地产税。

消息一出，众多舆论解读为，目前房地产市场处在深度低迷时期，不适合房地产税立法。

这种说法是站不住脚的。

房地产税一旦推出，对于数以亿计的绝大多数中国城镇有房居民来说，是数十年数百年的持续下去、永远持续下去的税种。且有可能是中国人所缴纳的最大的直接税，对很多家庭来说就是最大的税收支出。

不论市场如何波动，不论房价是涨是跌，房地产税都将伴随着整个住房的使用居住期内，永远持续下去的税种。

这期间，可能会经历无数次的市场波动。

因此，仅仅以现在房地产市场低迷来解释房地产税暂缓立法，是解释不通的。

立法需要时间，也许当立法推出的时候，市场周期又变了。

房地产税的立法，应当是不考虑市场周期的法律。

市场周期可以不考虑，但立法必须遵循法理。

正因如此，2015年修订的《中华人民共和国立法法》规定：“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度，只能制定法律。”

从2003年中共十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

在过去的20年中，我们一直在跟踪研究和论证房地产税。

在长达20年的时间中，房地产税立法没有任何实质性的进展。

而这20年，正是中国城市化进程和房地产市场高速发展的20年。

理论上，房地产税推出已经错过了最好的时机。

房地产税立法的难度，不是市场的波动，而是法理，是中国房地产市场顶层制度设计。更确切的说，就是土地的非私有性质和城市土地出让金制度，让征收房地产税，有很大的法理障碍。

本届人大回避了房地产税立法，完全在意料之中。

早在5年前，我们的《丁建刚：关于“房地产税”，八问财政部副部长》一文，广为流传，对上述问题已经做了详细的分析和论证。（读者可自行搜索）

01

房地产税20年的曲折历程

中国真正意义上的房地产税是在2003年提出的，我们有必要梳理一下房地产税在过去20年走过的曲折历程。

今天所说的房地产税的源头，实际上是2003年十六届三中全会上通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出的“物业税”。

当时的原文明确：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

物业税从2003年提出到2010年，一直处于研究争议阶段。

2011年1月，在缺乏法律依据的前提下，房产税开始在重庆和上海试点，人们突然发现物业税已经悄悄变成了房产税。

物业税是一个新的税种，根据《中华人民共和国立法法》（2000年出台，2015年修订）规定：“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度，只能制定法律。”

2013年11月，中共十八届三中全会公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，确定：“加快房地产税立法并适时推进改革”。

这时官方提出要进行立法的房地产税，也恰恰就是10年前（2003年）提出的物业税。

事实上，这已经宣告了在上海和重庆进行试点的房产税不是房地产税，且没有能够所依据的法律。

由于2011年上海和重庆的试点将物业税的概念偷换成了1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》中的“房产税”，而2013年提出要进行房地产税立法中的“房地产税”，事实上就是2003年十六届三中全会上通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出的“物业税”。

这导致迄今很多人对房产税和房地产税仍然混淆。

1986年的房产税和物业税完全不是一个含义。

1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》时，中国大陆还没有房地产市场，《中华人民共和国土地管理办法》刚刚出台。鉴于土地国有的属性，只能将古老的房地产税改为房产税，将“地”和“房”分离。这时的房产税内涵已经不包含土地了，仅指建筑物——房产。

房产税和物业税一个重大区别是，1986年的房产税是按照购入价格乘以一定折旧系数来征收的，而物业税是指持有税，是按照每年评估价格来征收的。

2017年3月4日，全国人大女新闻发言人表示：“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排。”

2018年3月，财政部副部长史耀斌在全国两会发布会上表示，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。

2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划中，已经非常清楚地将房地产税立法列为第一类立法项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

并且明确，是本届人大任期之内提请审议，即2023年3月之前完成。但到2023年3月，十三届全国人大已经届满，并没有完成房地产税的立法。

从2013年提出立法至今，已经过去十年，房地产税立法没有任何实质性的推进。

02

开征房地产税的难点在哪里？

中国房地产税最大的难点在于法理。

中国的商品房价格构成中，很大一部分是土地出让金。

有人说这是中国的土地财政。

而实质上是中国的土地融资，地方政府一次性把70年的土地使用权，让渡给业主，并一次性收取了70年的土地使用费用。

但很遗憾的是，中国的房产业主并没有私人的土地产权，也没有永久的使用权，最长仅仅是70年的土地使用权。

房地产税征收最重要的法理是，业主拥有恒久的产权或使用权。

而70年的土地使用权费用已经以土地出让金的形式支付，在此基础上再征收持有阶段的房地产税，在法理上存在一定障碍。

另一个重大的理论障碍是，70年的土地使用权使得不动产的估值呈现断裂的函数。

纯属假定：

今天100万元买的一套房子，在第69年的时候，已经增值到了1000万元。

这个增值绝非是因为建筑本身而增值，中国的住宅设计寿命仅仅为50年，如果已经使用了69年的住宅没有垮塌、没有变成危房，已经实属幸运，就建筑本身而言，可能已经一文不值。

所谓增值，是因为土地而增值。

在69年时，假定需要缴纳1%的房地产税，一年10万元，业主还愿意交吗？

因为到第二年，土地使用权就到期了。

2021年开始施行的《中华人民共和国民法典》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

但《民法典》也指出：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”并没有说是无偿续约，很可能还需要再交一笔下一个周期的土地出让金，或者叫土地使用权费用。

如果中国的住宅到第70年土地使用权到期时，开始征收房地产税，法理上就没有任何障碍了。

中国有一千个理由应该征收房地产税，但房地产税的征收有一万个难点。

这是中国房地产市场从开始时的顶层设计就决定了的。

在过去长达20年的时间内，房地产税的立法和实际征收都几乎没有任何实质性的推进，这个残酷的现实也证实了其难度。

在经济下行的压力下，很多地方政府的财政捉襟见肘。

于是有人以此为依据，来论证房地产税征收的必然性和紧迫性，但现实可能事与愿违。

有人按照0.8%的税率测算，全国每年可以征收房地产税2.95万亿元。

如果考虑50%的免征，那只能征收到1.48万亿元。

不知如此测算的人，是否测算过如果房地产税推出，全国的土地出让金将减少多少？

2021年10月，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

而在2022年3月16日财政部又表示，当年不具备扩大房地产税试点城市的条件。

为什么？

就是因为房地产税成了2021年底压垮市场信心的最后一根稻草。

中国房地产市场的基本逻辑是，一次性收取70年土地使用权的高额土地出让金。如果在这个顶层设计的基础上，再收取一道持有阶段的房地产税，在法理上和社会公众接受度上，都会有重大的障碍。

除非对大部分的人群减免征收，比如第1套房子或一定面积减免征收。

如同上海和重庆所试点的房产税，人均60平方米以下免征。

但如果如此设计，房地产税的征收就变成了对小众人群的征收，指望房地产税对地方财政进行补充的目的，可能远远达不到。

有人期望，房地产税的征收至少能够遏制房地产的投机。

实际效果仍然未必。

房地产税确定是地税，属地征收，各地不会联网。

如果有投机者在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、南京、苏州等城市都有一套房子，分布在各个城市的房产价值哪怕超过两个亿，只要在每一个城市的面积不超标，哪一个城市都不会对他征收房地产税。

而另一位，如果在鹤岗有三套房子，总价值20万，但人均面积超标，就要被征收房地产税。

遏制房地产市场投机有很多途径和办法，比如，新加坡和香港地区的特别印花税。

交易环节按持有年限征收特别印花税或特别契税，对遏制投机和过度投机获利，或许是更现实更可行的办法。