中国“去库存”正式发号施令！在过去的三年为了去库存，举国上下一体全力研究救市措施，但“去库存”三个字正式出现，还是在今年6月7日的国常会上。
本次国常会上房地产议题是重点，会议指出：研究促进创业投资高质量发展的政策举措，听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。这是5月17日新政后又一重磅级政策表述，在各地首付比例基本调至15%的基础上，国常会再次以较大篇幅提及去库存工作，充分说明这项工作的高度紧迫性。
# 全国近7.5亿平的库存量
压力山大
01.全国库存攀升，非住宅和三四线城市压力最大
根据URI最新的数据显示，全国商品房（含住宅和写字楼、商铺等非住宅）库存量已达到7.48亿万㎡，同比增长15.6%。其中，住宅库存量为3.95亿万㎡，同比增长23.9%。这是历史最高值吗？回顾以往来看，在2015-2016年期间，全国商品房库存和住宅库存经历了一波高峰。全国商品房库存在2016年2月达到峰值7.39亿平方米，而住宅库存则达到峰值4.66亿平方米。与2015-2016年相比，目前非住宅类库存占所有库存量的比重接近一半，显示出非住宅类库存的积压问题更为严重。
具体来看，2024年4月份数据统计，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1、23和34个月，全部都达到了有史以来的顶峰。若对比 2019 年 4 月份的去化周期即 13.5、9.2 和 10.5 个月，三类城市分别超出 6.6、13.8 和 23.5个月。且三四线城市的去库存压力最大。
02.牵一发而动全身，房地产业影响深远
围绕房地产产生的经济活动占全国GDP的三成左右，相关贷款占银行信贷比重的40%左右，房地产收入占地方财政收入50%以上，可见房地产业在国民经济中举足轻重的地位。
这个产业的链条和影响范围太广泛了，可谓牵一发而动全身，从2023年四季度和全年GDP初步核算数据可以看到，房地产业已经出现负增长。就目前楼市库存高企的状态，地方财政捉襟见肘，因此去库存成了重中之重头等大事。
URI认为：从长远来看，去库存不只是房地产的事儿，还跟经济发展息息相关。将房地产业以及联动的相关产业和人才发展进行转移，培育新动能，给社会创造更多工作机会，这样人们才能真正“安居”，实现高质量发展。
# 去库存政策轮番上阵
刺激市场有效运行
01. 通过市场化的方式积极挽救楼市
居民购房的壁垒应该逐一打通，目前市场化的调控方式也是从这些角度去逐一落实的。比如取消不必要的限购、限贷、限价等。另外降低购房成本，增加居民的购房意愿，包括继续降低房贷利率和首付比例、降低交易契税、灵活运用公积金政策等。
02.合理安排供应端并且优化土地配置
自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头上控制城市房地产库存，其中明确商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。此举旨在建立健全科学合理的土地出让机制，根据不同区域房地产市场供需情况和库存去化情况，合理确定供地计划。允许开发商将未开发土地退还政府，并发行新的专项债，以减轻开发商的资金压力，同时优化土地资源配置。
03.推动住房以旧换新促进新房和二手房联动
URI数据显示，目前已有超过60个城市出台相关政策支持住房“以旧换新”。主要采取三种模式：一是给予一定的购房补贴。二是开发商+中介机构搭建平台代售（购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房）。三是国企或城投下场收购。一些城市在推动“以旧换新”过程种还实施了“带押过户”政策，做到了不动产登记和抵押贷款的有效衔接。这样改善客户得到了“绿色通道”，大大缩短了换房周期，促进新房销售。
04.以政府为主导促进存量住房转为保障房
对于库存较高的城市，保障房建设的重点应由新建转向筹集，政府直接收购待售房源作为保障房，将部分存量住房就地转化为保障性租赁住房，或者给予企业一定优惠政策，由企业或政府平台公司直接运营。城中村改造方面，对存在严重安全隐患或影响市容市貌的城中村做拆除处理，被拆迁居民以房票安置。以上政策均可以使库存得到有效的缓解。
# 金融支持保障性住房
成盘活存量的重要举措
我们重点还是要说一下保障性住房，政府为主导促进存量住房转为保障房，金融支持政策密切支持和配合，多管齐下方见成效。
01.保障性住房再贷款出炉保证供应
金融机构在支持构建“市场+保障”住房供应体系方面，已努力做出诸多探索，人民银行出炉保障性住房再贷款，是房地产市场盘活存量的重要举措。保障性住房再贷款具有三方面功能，一是通过市场化方式加快推动存量商品房去库存；二是加大保障性住房供给；三是助力保交房及“白名单”机制。
有关部门强调，各全国性银行要积极做好保障性住房收购贷款和住房租赁购房贷款相关工作，重点把握好三方面要求。
一是提高认识，积极支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房配售或者租赁，推动消化存量商品房，抓紧构建房地产发展新模式。
二是依法合规，风险可控。各全国性银行要严格按照通知要求做好相关工作，特别是要准确把握以需定购原则，认真评估配售或租赁方案，科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。
三是加强管理，专款专用。收购主体应当在贷款银行开立资金监管专户，确保贷款发放、使用、回收，均通过该账户，贷款资金单独核算，专款专用，封闭管理，银行要严格按照商品房收购进度和执行受托支付要求发放贷款。
02.租赁住房贷款支持计划试点效果显现
2023年初，人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。
URI数据显示，一年多来，济南市累计购置租赁项目53个，房源3.05万套、210万平方米，总投资额约233亿元，全市获得商业银行授信142.77亿元,发放贷款金额64.43亿元。在天津，截至目前，通过贷款支持计划市场化收购租赁住房项目11个，涉及房屋2663套，建筑面积 28.28万平方米，已授信43.39亿元，发放专项贷款36.9亿元。
济南市政府相关负责同志表示，试点工作开展后，迅速形成团体购买力，带动商品房市场去库存。在加快库存去化的同时，房企销售资金回笼，缓解了房企资金链压力，有效助力防范化解房地产风险。
URI认为：楼市去库存的压力十分严峻，且任重而道远。这是中国第二次去库存拉开大幕，这条路不是单一的方法论，而是全局观和多策略的运行体系。这一战将会刺激购房需求、优化土地供应以及提高房屋利用率，达到逐步消化库存，以达促进房地产市场的平稳健康发展，促进整个社会平衡发展的目的。对于住房租赁行业上下游企业而言，是一个利好的消息。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:Mark君
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
