在福州有不少楼盘，从期房卖到现房，一部分业主已经入住了，还有一推的房子还没卖完。

比如在五四北泉头片区，柳岸晓风期房卖2.6万，如今现房个别房源只卖两万出头的单价。

在下行的市场周期里，开发商为了回笼资金，会在价格上做比较大的让步，摆在房东面前两条路：

挂个和新房差不多的价格，有价无市，甚至维护房源方的中介都不愿意带看。

把价格调整到和新房有较大的差距，说不定缘分到了，还有机会出仓。

其实，这种情况一般出现在地段比较差，且总户数比较高的楼盘中。因为生活不便，早期买入的业主想置换，奈何开发商还没清盘，所以只能接受命运的安排。

不过，今天要讲的楼盘，地段尚可，总户数700多套，产品力也还行，但已经满二的业主也只能含泪降价。

PART 1

图片为实地拍摄

2016年开始，福州地王频出，到了2017年，土地市场走向高潮，很多开发商心甘情愿的举牌加价。

在农历2017年末（公历2018年元月），经过45轮举牌，厦门住宅以 16.64亿元竞得该地块，楼面价21569/㎡，溢价率27%。

这是厦门住宅进入福州市场的第一块地，也是目前为止在福州唯一的项目。

看得出来，当初能在竞争如此激烈的情况下脱颖而出，他们也想过在福州深耕。

只不过，这一次，厦门住宅在福州深透了心，2018年初拿的地，6年过去了，还有近300套房源还未销售。

有人分析这个楼盘是因为山体阻隔的原因，导致未来不被看好。

那只能说是太肤浅了，在2018年的时候，很多楼市群对这个楼盘的描述是三件套离得太近，成了大家调侃的焦点，尤其是推广名出来后。

咳，人言可畏啊！

其实，对于这个楼盘来说真的有点冤枉，因为主要的不利因素，就是那个人生终点站，直线距离大约在900多米。

相比之下，万科麓园，翡翠里溪望等楼盘不是卖得好好的吗？

关键是水晶榕著与该不利因素之间隔着双湖新城，大部分房源是看不到的。

至于肺科医院和精神病院，其实影响真没那么大，前者的病人能随便出来吗？后者的病人也不太可能把病毒隔空投送出去吧。

但是，当在这三件套汇集之处，楼盘又起了一个并不合适的推广名，于是缺点被无限放大了。

PART 2

根据现在的数据，该楼盘总共796套房源中，还有303套未售。

这对于那些想置换的业主来说，可谓是毁灭性打击。

今天看到中介的朋友圈：

再降价而业主血亏60万单价 18500买奥体新房水晶榕著 89平，动静分离，3-2-2-1精装修 30万，已满2，售价165万。

业主说精装30万，可能有点夸张，可能实际装修入住的成本也应该不少于15万（这是该面积段装修的中位数），满两年了，交易成本会比较低。

那么这样算下来，单价约为1.68万元，不知道他的卫生间里是否还有未流干的泪。

核实过该房源，属于中低层（不是一二楼），早期买入的价格应该在2.4万左右（当然也会因为楼栋等差异小幅度变动）。

因为友军又降价了，1.95万的特价房刷屏了朋友圈，中介心想：有客户肯定先带看新房啊，你那点仨瓜两枣的辛苦费太少了。

这个时候，想要快速见效，就只能远低于市场的售价，于是房东只能挥泪甩卖了。

不过，说实话，现在属于买方市场，这个挂牌价即使现在是房东的底价，未来在谈判桌上还极有可能被割一刀。

无独有偶，在法拍市场上，同样有一套特价房，还是高楼层房源，88平米总结为128.82万元，折合每平米单价约为1.46万元。

从资料上看，这也是一套带装修的房源，即使普通装修也得十万左右，对比之下这个业主眼里应该看不到泪花，可能是心在滴血。

但法拍房有太多的不确定因素，且这个价格也只是起拍价，并不是最后的成交价，所以参考价值只能说有片面性。

不过，能确定的是，这个楼盘的预期真的是被唾沫星子给拉低了！

PART 3

说实话，这个小区的并没有大家想象的那么差，但是三人为虎的观念早已深入人心。

地段上说，沿着南二环路确实有噪音，周边的城市界面也略逊一筹，但既然能挨着南二环路，其实已经告诉大家，这个地段至少有个下限了。

当时中骏璟宸卖两万左右单价的时候，在中介的带领下，分分钟清盘了，如果对比二者的地段的话，并没有太多差距。

从楼盘内部因素来看，水晶榕著已经是现房了，那种融入了中式元素的园林景观至少能比市面那种千篇一律的小区强太多了，而中骏璟宸还是期房。

但这该死的三件套，还有网友的切K，让这个刚进入福州市场的国企伤痕累累。

不过，当几乎没有太多有价值配套的三江口楼盘都能卖到1.8万左右的单价，似乎水晶榕著1.9万左右也不会太贵。

然后，再看看往北并没有太大发展空间的五四北，三环之外，也无高端配套加持的楼盘竟然能卖到2.4万左右的单价，南二环1.9万似乎还有性价比。

只不过，太多人拿这个楼盘开刷立人设了。

世界上本无路，走的人多了，便成了路。楼上里没有一无是处的楼盘，但喷的多了，就显得膈应得慌。

小结

这个楼盘，真的踩盘N次了，对于能不能买，还是保持中立的原则，不站队开发商，也不站队购房者。

一万九左右的单价，这应该是最接近市区的现房了，甚至也可以和一些期房比价格，小区环境也是一个亮点。

主要的缺点是临近南二环路，尤其是高楼层，会有比较大的噪音污染，物业的管理水平也略欠一些火候。

不过，最大的缺点就是，大家对于这个楼盘的信心不足，那些被“诟病”的不利因素，不管是否出现在视野里，都会被认为“会”。

这种情况下，只要市场行情不是特别好，未来在流通的时候，即使愿意割肉，那也得看缘分，容易被中介欠着鼻子走。

其实，这也告诉诸位购房者，当你买下某个小区的时候，开发商或者邻居既可能是你的队友，也可能是你的对手。

市场行情好的时候，邻居们会掩护你出货，开发商也会适当调整一下价格，当市场行情下行的时候，那就是一场跑得快的游戏了。