福州楼市最近的巅峰时刻是哪一年？

有人说是2017年，因为各处的售楼部捂盘惜售，二手房房一天一个价。

也算对吧，但是楼市的苗头出现时间点是2016年，得益于棚改，福州楼市在2016年开始看到效果。

地王也是在那一年出现的，如福晟三叉街地块，阳光城五一地块，首开螺洲地块。

在2016年的10月6日，福州楼市出了调控政策，主城区限购限售，而在这个时候，福州西面的闽侯楼市走进刚需的视野。

闽侯部分板块，作为刚需外溢来说还是合格的，由于当时不限购，闽侯板块走出了特立独行的行情。

潮水来临的时候，大家都敢裸泳，当潮水退去时，方知谁在裸泳。

前言

图片来源于网络

在2017年末的时候，由于主城区的捂盘惜售，成就了闽侯边缘板块的楼盘。

那个时候，南通兵贵神速，福晟钱隆樽品和世茂璀璨滨江走进了刚需族的视野。

由于当时福州刚有了大规模的分销商，带看的经纪人和购房者把售楼部围得水泄不通。

最后，两个楼盘的实际成交价大约在1.5万左右（后者退捆绑装修）。

后来，在2019年左右，南通又推出了一个大盘江督府，售价接近于1.5万，接着江督府二期（江湾悦城）也入市了。

这两个地块总户数约为4628户，妥妥的一个远离市区超级大盘。

2020年5月13日，金地集团以4.95亿元+竞配建1440㎡，摘得闽侯2020-04号地块，地铁2号线苏洋上盖地块二，面积82.79亩，容积率1.3，计容楼面价7932元/。

金地自在城最早入市的时候，销售单价约在1.5万左右，然而总户数1854户，卖了三年了，现在还未清盘。

由于福州主城区的限购解除，甚至祭出了15%的首付，首套房的利率也降到了3.3%，南通和竹岐已经吸引不了刚需了。

随着而来的就是凶猛的降价，江督府曾经出过7777元的单价，可选楼层较多，后来又出现了6666元的单价，还能送车位。

而这几天，中介5888元单价的金地自在城刷屏了朋友圈，而实际情况是起步价，但6500元左右就能买到正常楼层了。

对比高点时刻，这两个准远郊楼盘，差不多都是四折多卖房。

所以，有网友调侃，这两个楼盘就是福州楼市的卧龙凤雏，没有最低，只有更低。

PART 1

图片来源于中介

（现在对楼盘做一个全面剖析，最主要的原因是第四点，希望大家能看完）

金地自在城这几天热度比较高，原因无非是降价，当然5888元每平米只是一个噱头，实际正常楼层均价大约在6500元左右。

去年9月的时候，金地自在城就搞过一波降价了，由于主城区利好不断出台，闽侯曾经的优势荡然无存了，这一波特价是8888元。

在去年9月初的时候，踩盘时看到售楼部有蛮多人，但是和其他的刚需盘不一样。

因为听口音的时候，其他刚需盘基本是福建口音，金地自在城售楼部中的购房者中外省人也占据了蛮大的份额。

换句话说，可能普通刚需盘以本省的外地人为主，这个楼盘的价格吸引到了外省人。

那个时候入手的人，或许也想不到未来会出一个5888元的特价，正常房源也只要6500元左右。

大半年的时间，这个楼盘对比之前几乎又打了一个七三折。

其实在楼市下行周期中，纵观整个一二线城市的边缘板块，还有环一线城市，这种腰斩式降价已经司空见惯了。

PART 2

图片为实地拍摄

这个楼盘为数不多的卖点就是地铁2号线了，但是严格说不算地铁口。

走出地铁2号线苏洋站，是国贸上江原，而计算苏洋站地铁口步行到金地自在城在售的高层区域大约在700米左右。

而金地自在城因为楼栋分布的不同到地铁口的差异也是比较大的，比如靠近高架桥的楼栋，到地铁口的实际步行距离可能超过八九百米左右。

从地铁口回家一路是顺行的，而从家到地铁口，在福兰线这一段路是逆行的，迎面开来大货车的话，即使靠边走也是有震撼感。

图片为实地拍摄

商业配套是金地自持的综合体，有英伦色彩，还是比较符合年轻人的视野。

这个地方就别期待有大型的商超了，有便利店和中小超市满足日常所需应该算是及格了。

商业街区中也有一些年轻人喜好的店面，配合商业街区的格调，点上一杯咖啡，刷刷手机，也有几分惬意。

图片为实地拍摄

在这个远郊板块，有一个篮球场似乎是一种非常高端的享受吧。

从颜值来看，社区前面的篮球场还是不错的，应该也有几分质量，因为篮球场是比较耐滑的，能减少运动受伤的风险。

本来想检验一下篮球场的篮筐，在助跑后来一个罚球线起跳扣篮，但踩盘的时候没带篮球，加上雨天地滑，只能无奈放弃了。

PART 3

左图为实地拍摄，右图为实地测量

这个小区的高层住宅中，楼栋基本都是平行的，但和传统的朝南建筑还是有一定区别。

闽江在社区的东侧，应该是为了有更好的看江视野，楼栋的朝向是朝东偏南的结构。

整体来说，大部分楼栋看江效果不会很好，中介口中的“地铁江景房”并不完全成立，首先不是正地铁房，其次也只有个别楼栋能有比较全面的江景视野。

图片为实地拍摄

物业管理到位吗？大概只能用中规中矩来形容，理论上进出有门禁，但外人要想进去也很容易。

作为1854户的大盘来说，物业管理会有一定难度，要是来访的人都要登记的话，估计也累得够呛。

绿化率是30%，在现代的纯商社区里，绿植分布都会比较合理，个别树种价值也比较高。

容积率只有2.0，楼栋之间的距离相对来说还是比较宽敞的，但因为是高层建筑，特别低的楼层采光会受到一定影响。

整个社区中，最后面的楼栋是紧邻高架桥的，除了离地铁口，商业街区远外，还要面对噪音和粉尘污染。

整体来说，这个楼盘的品质基本能在及格线之上，毕竟金地曾经的口碑也不错，能排入“招保万金”之列，也非浪得虚名。

PART 4

图片为实地拍摄

还有一个细节，可能大家容易忽视掉，比如中介的宣传文案中：说首付 5万 月供1300元总价30多万65平两房（实际上总价在40万左右），40多万买三房。

理论上没有错，确实是低总价的小户型，但有没有想过毛坯交付的房源还有装修成本。

一个朋友是做装修的，他介绍道：

以75平米为例，想装修得像样一点，硬装大概要花十多万，而年轻人在软装上又比较讲究，那么一套小三房的入住成本大约在20万。

当一套房子的入住成本占比达到房价40%左右的时候，那么空置的概率就很大。

作为准远郊楼盘的话，即使大部分房源卖出，那么当很多业主可能暂时不会入住或者延期入住，会影响到周边的商业体运行。

而商业体无法大量存在的时候，又会让业主推迟装修入住的时间，从而形成恶性循环。

别说在竹岐板块，就算在市区三环外大盘的次新房中，都能看到有比较高的空置率。

当然，未来在二手房流通的时候，不管你装修怎么样，未来价值都是要打折的。

不过，现在讨论这个准远郊大盘的流通性，似乎有点好笑，早期买入的业主变现的可能性很低，因为他们卖房大概率是要倒贴的。

小结

图片来源于网络

我们从地形上能看出，竹岐板块真的很难发展，周边被山体环绕，东面是闽江，南面也仅仅接驳于上街的非核心区域。

因为是比较狭长的山体地块，未来也没有太大的发展纵深，且离市中心的距离比较远，注定未来的受众群体较少。

表面上看，6500元单价，总价40多万能买三房，有一定的优势，但要是综合居住成本来考虑。

比如说靠地铁出行的上班族，即使是在2号线沿线的市中心，其综合通勤时间也很长。

不过，作为非地王的边缘板块项目，如今的售价已经跌破楼面价了，可能会吸引一部分对价格非常敏感的群体。

这种地方的房子，只能适合长期纯自住的群体，但凡能多个三瓜两枣，尽量再踮踮脚吧！