最近利好楼市的新政不断出台，但是楼市两极分化的趋势还是不可避免。

如今的土拍市场中，对于三环以外的地段也没看到，比如曾经1号线和4号线交汇在城门的双地铁地块本要入市，现在也无消息。

在外围板块，还有一大波的库存还没来得及消化，开发商低于楼面价销售也是常态了。

在此次的新政中，福州低首付（首套房15%）低利率（首套3.3%）对于主城区的楼市来说，能有更多的受众群体。

但是，这一系列利好政策的背后，闽侯楼市被误伤了，这里曾经是刚需外溢的优选，怎奈时运不济，只能选择割肉离场。

前言

图片来源于网络

在6月11日的时候，聊过闽侯的竹岐板块的金地自在城。

在网友眼中，闽侯楼市两个板块堪称卧龙凤雏，除了竹岐板块外，还有一个南通板块。

有网友咨询，他的朋友买入南通的时候是1.5万每平米，没说具体楼盘和时间，问要亏多少。

1.5万高位入手南通，可分为两批：

2017年底买入福晟钱隆樽品或者世茂璀璨滨江，还有就是2019年买入江督府，这三个楼盘居多。

那个时候，竹岐板块还没辐射到福州，在2021年的时候，金地自在城和国贸上江原凭借着2号线，作为刚需外溢的角色进入福州楼市。

如今再看这两个板块的时候，不免心疼那些高位入手的业主，对比巅峰期，这两个板块的新房只有四折多了。

随着中介不断刷屏金地自在城，或许还能帮忙去化一些库存，但是南通的江督府，似乎又被遗忘了。

当有地铁加持的金地自住城卖到5888元的单价（时间均价约6500元），同为难兄难弟的江督府（以二期江湾悦城为主）还有什么牌可以出呢？

PART 1

图片为实地拍摄

2017年主城区开发商的捂盘惜售成全了南通的楼盘，如福晟钱隆樽品，世茂璀璨滨江。

当年的楼市热度很高，处于楼市一线的销售群体对于市场的感知度很高，他们看到二手房房东一天一个价，可能也把自己的节奏带乱了。

当时，整个南通板块也想蹭一波奥体的热度，于是打出了奥体南的宣传口号，还有3号线和8号线的期待。

由于闽侯不限购，首付仅仅两成，他们踮踮脚还是够得着南通板块。

于是，有很多中介买入福晟钱隆樽品和世茂璀璨滨江，他们或许是真的刚需，希望在一个城市有属于自己的落脚之处。

再说到2019年，那时的分销开始盛行了，有的中介因为长期成交江督府，潜移默化中也相信了南通的未来很有潜力。

当时的楼市是处于相对平稳的阶段，成交价大约在1.5万左右，内部人买的话，即使有折扣，也大约在1.4万。

他们憧憬着未来的美好生活，然而随着口罩事件和三条红线的影响，大家对于楼市已经失去了传统中的信仰。

处于楼市的边缘板块，是很难抗住压力的，南通板块，尤其是通灵路附近的楼盘，作为刚需外溢的条件并不成熟。

要想到福州主城区，必须经过两座大桥，其中湾边大桥时常堵车，这也是南通板块的主要抗性之一。

南通还是照样难通，早没了3号线和8号线的传说，周边的配套，城市界面已经为降价埋下了伏笔。

PART 2

图片来源于中介

去年第四季度的时候，江督府二期（江湾悦城）也曾霸屏中介的朋友圈，当时的单价是7777元，楼层任选（实际均价大约为8千元）。

早先买入这边的业主欲哭无泪，比如那个我曾经认识的中介，她欠银行的贷款，现在全款买下一套还能剩下不少。

同样，2017年入手福晟钱隆樽品和世茂璀璨滨江的业主来说，也是输家，这几个楼盘紧挨在一起，品质也差不多（樽品略逊一筹）。

当他们还在努力还房贷的时候，发现自己欠的贷款，早已经超出了自己所拥有房产的价值。

然而生活还得继续，他们也依旧要努力卖房还房贷。

可以想象，他们心中有泪花，眼里却充满笑容接待着想买房的客户。

然而，噩梦还没结束，因为市区不限购，首套房首付也降到了15%，尽管已经7777元的单价了，但仍没有卖完，送车位也不顶用了。

后来还看到了6666元的单价，还送车位，尽管这样，愿意去南通接盘的极限刚需依旧不多。

这些购房者毕竟只是普通人，只看到售楼部的规划，却忘记了楼市中一个永恒的定律——供求关系。

江督府一期2442户，二期2186户，福晟钱隆樽品1681户，世茂璀璨滨江645户……

就这几个楼盘，近7千户，南通板块通灵路附近，哪能住得下这么多人呢？

当供过于求的时候，未来市场只能是一片暗淡了。

PART 3

图片为实地拍摄

关于中铁江湾悦城，未来该何去何从呢？它手上还有没有底牌呢？

当主城区吹响救市号角的时候，闽侯整个板块都很受伤，至于闽侯的边缘板块，那简直就是万箭穿心般的痛了。

其实江湾悦城也是有一定优点的，比如说已经是现房了，即买即入住，能省下租房成本。

南通的通灵路附近，也有基本的生活配套，如果有更多的业主愿意入住的话，周边的配套还会更新加码。

地铁确实不敢奢望，但是文山洲大桥还是可以期待一下，如果未来建成后，能缩短到市区的通勤时间，也能缓解湾边大桥的压力。

但是，现在大家对于南通整个板块来说信心不足，除了砂之船奥莱时代能勉强拿得出手外，没有太多高端的配套。

这种心态在业主中相互传递的话，毛坯房的业主就更不情愿再花时间和精力去装修，从而会导致不少房源空置。

如今江湾悦城要想卖出更多的房源，还真得要寄希望于冲锋在销售一线的中介了。

当然，并不是佣金给的高，人家就愿意带看，自己还必要再出一个更有诚意的价格。

网友在讨论5555的单价有没有可能，如果只看成本的话，开发商肯定是要亏的，但前期卖一万五的时候，已经挣得盆满钵满了。

在福州生意人中，有一句话：亏本甩货能清仓，也是挣了。

小结

图片为实地拍摄

当奥体南被打回原形的时候，南通只是一些极限刚需外溢无奈下的选择。

那既然是极限刚需，他们对价格一定很敏感，如果在价格上做一定让步的话，或许还能为之动容。

金地自在城既然能打出5888的噱头，江湾悦城为什么就不能来一个5555呢？这可能是最理想的底牌了！

中介只是一个职业，他们为了更好的生活，想挣更多的佣金，那么对他们也可以开出更好的条件。

地产销售无非是商业的一种，既然是商战，那就得学会见招拆招。

如果边缘板块的内卷很严重，当三江口99万能买到带装修，有地铁加持的三房时，意味着降价才是王道。

当然，大家也不要完全否定南通板块，以江湾悦城和市中心的距离来看，在很多二线城市，都不算极限刚需外溢，而是属于离主城区不算远的刚需板块。

综上所述，南通的库存，要想加快去化速度的话，以价换量是一个很好的选择。

人生哪能多如意，万事只求半称心！

人生如此，商道亦是如此，既然前面挣到了，后面就当广结善缘吧！