存量房贷降息!5年期以上LPR4.2%,其他政策尚在等待

房产大师丁建刚 2023-10-11 13:51:20

6月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布:

2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。

图源:中国货币网

2022年8月22日,央行公布调整LPR:1年期LPR下调至3.65%,5年期以上LPR下调至4.3%。

10个月后,今日LPR再次下调10个基点。

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几天前,政策利率接连下调,释放强烈降息信号,今日LPR应声下调。

6月13日,公开市场逆回购操作利率和各期限常备借贷便利利率,均下调10个基点。

6月15日,央行开展2370亿元1年期MLF(中期借贷便利)操作,中标利率为2.65%,较上月下降10个基点。

5年期以上LPR下调将直接影响房贷,特别是对于望眼欲穿等待房贷利率下降的存量房贷购房者,将减轻一部分负担。

举个例子,假设首套房贷款总额为300万元,全部商业贷款且贷款期限为30年,采用等额本息还款法:

如果按照此前5年期以上LPR 4.3%计算,每月还款约14846元,支付利息款总额约234万元。

如果按照本月最新的5年期以上LPR 4.2%计算,每月还款约14671元,支付利息款总额约228万元。

相比之下,每月可以少还款约175元,支付利息款总额减少约6万元。

一般存量的按揭贷款LPR利率的调整有两种方式:一种是根据房贷起息日,在下一年对应的日期调整房贷利率;还有一种是约定重定价周期为1年,贷款利率于1月1日调整,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日的LPR加点重新计算。

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无论是对于过去几年中高利息时代的存量房贷购房者而言,还是对于目前陷入重重困境的房地产市场,存量房贷下降10个基点,实在是杯水车薪。

几周前,市场盛传的所谓史诗级救市政策一直没有出台。

上周五(6月16日)召开的国务院常务会议,研究了推动经济持续回升向好的一批政策措施。

会议提出了一些原则:

“针对经济形势的变化,必须采取更加有力的措施,增强发展动能,优化经济结构,推动经济持续回升向好。会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面,研究提出了一批政策措施。会议强调,具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施,同时加强政策措施的储备,最大限度发挥政策综合效应。”

降息可以理解为逆周期调控的一部分。

未来一段时间,货币政策、财政政策、税收政策以及地方政府的限购等政策,可以期待会进一步放松。

但必须正视的是,楼市仅仅是各种危机的其中之一。

几乎涉及经济的各行各业和各个领域,内需、出口、就业、收入等等,都在更大程度上影响着人们的信心和预期。

政策进入胶着期。上述政策即使出台是否还来得及,即使出台能在多大程度上起到稳定市场预期的作用,均很难预料。

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房产大师丁建刚

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