今年春节后，楼市复苏明确而强劲，但市场分化严重。
城市之间的分化，甚至城市中各区域、各板块之间的分化；开发商之间的分化，央企国企明显领先于民营房企。
在全国版图中，长三角、大湾区以及成都等城市，市场复苏最为强劲。
长三角的杭州、南京、苏州等城市土地市场复苏明显，这三个城市今年以来已揽金约650亿元。
上海一周前（4月18日）才加入今年的土拍行列，2023年首批集中供地上线并掀起热潮。
经过4天连续出让，上海合计19宗地块，其中4宗底价成交，15宗进入一次性报价环节，总成交金额约518.8亿元，华润、万科、招商、保利、中铁建等房企均有斩获。
4月25日，杭州迎来年内第四次土拍，也是2023年挂牌的第三批地。
相比前几批，本次供应地块虽然缺乏爆款，但市场依旧火热，仍有六成以上地块摇号。
不仅之江龙坞低密地块、浦沿地块等进行摇号，大江东、瓶窑、闲林和乔司地块也意外溢价封顶摇号。
下月（5月23日）杭州还有一批土地将出让，并在容积率上下了功夫，以吸引开发商，包括多宗容积率1.5及以下的低密地块。
4月25日杭州出让土地指标一览表
本轮杭州合计推出12宗涉宅地，总出让面积59.1万㎡，总建筑面积99.8万㎡，总成交金额167亿元。
12宗地块中，3宗底价成交，1宗溢价成交，8宗溢价封顶，并将在下午进行摇号产生得主。
市场复苏的信号还在土地市场传导之际，作为市场终端和市场真实信号的二手房却迎来转折。
杭州二手房在时隔24个月后，在3月成交量突破万套，这一成交量同时创下近六年同期次新高。
但4月接近尾声，截至4月24日，杭州二手房成交量刚过6000套，若按4月日均260套（已剔除清明假期因素）速度推算，全月成交量刚过7600套。相比3月，4月二手房成交量预计下降近三成。
3月二手房成交破万，不排除存在一部分由于存量房贷款利率一直未降，而左手倒右手进行二手房交易的人群。
但4月二手房成交锐减，复苏是否可持续，依然值得警惕和关注。
01
浦沿年内第三宗宅地
又是溢价封顶摇号
作为滨江区宅地供应的主力浦沿，出让了年内第三宗宅地，该地块再次溢价封顶，进入摇号环节。
浦沿江南单元地块，用地面积45932㎡，容积率2.3，建筑面积10.6万㎡，精装限价40000元/㎡，最终溢价封顶，成交总价28.3亿元，折合楼面价26745元/㎡。
地块位于滨江区浦沿重点打造的智慧新天地，集聚银江股份、丁香园、启明医疗等企业。地块距离地铁6号线西浦路站约400米，距离地铁4号线杨家墩站约800米，与前两批成交的伟星项目、方远项目为邻，均在500米以内。
图源：杭州读地云
成交地块与方远项目容积率、限价相同，但体量更大接近11万㎡，方远项目约6万㎡。
地块东南角的滨江建杭·观晖美寓是浦沿较热门楼盘，2022年12月开盘后多次摇号，中签率约34%-65%，目前已售罄。
目前滨江区住宅库存不高，约32万㎡（数据截至2023年3月底，下同），去化周期约7.6个月。除万科·江斓映象府以外，其余住宅供应基本都在浦沿街道。
02
之江龙坞相邻宅地双双溢价封顶
几天前，之江未来社区股权转让，由建发房产摘得，将与之江城投共同打造，让公众的目光再次聚焦宅地稀缺的之江核心区。
两宗相邻低密宅地在之江龙坞，位于之江核心区西北处，周边被西湖景区、午潮山国家森林公园包围，走红网络的热门打卡地光明寺水库，位于地块西面1.5公里处。
地块北面毗邻的龙坞茶镇，在2017年由西湖区与绿城集团、蓝城集团签订协议以茶主题进行打造，规划居住、商业、博物馆、茶产业等多业态。
最终两宗地块双双溢价封顶，进入下午摇号环节。
图源：杭州读地云
其中，10地块用地面积79883㎡，容积率1.1，建筑面积8.8万㎡，精装限价45500元/㎡，封顶总价26.3亿元，折合楼面价29961元/㎡。
12地块用地面积55227㎡，容积率1.1，建筑面积6.1万㎡，精装限价45500元/㎡，封顶总价18.2亿元，折合楼面价29950元/㎡。
2022年以来，龙坞仅成交过一宗宅地，即桃李桂香园，由杭州之江经营管理集团&绿城理想小镇联合竞得。桃李桂香园容积率1.02，精装限价也是45500元/㎡，在2023年3月首开，摇号中签率约46.8%。
03
运河新城相邻宅地底价成交
运河新城在2021年大量供地后（合计5宗，总可建面积约91万㎡），供地节奏放缓，2022年仅成交1宗宅地，即保利·和颂春风里。目前运河新城住宅潜在供应量约24万㎡，去化周期约9.4个月。
时隔一年后，运河新城再次推出两宗相邻宅地，分别由滨江和保利竞得。
其中，07地块用地面积37442㎡，容积率2.5，建筑面积9.4万㎡，精装限价29500元/㎡，由滨江以底价14.3亿元竞得，折合楼面价15292元/㎡。
06地块用地面积18411㎡，容积率2.2，建筑面积4.1万㎡，精装限价29500元/㎡，由保利以底价6.3亿元竞得，折合楼面价15472元/㎡。
图源：浙报传媒地产研究院
两宗地块位于运河新城最北端，与临平区崇贤仅一路之隔，与规划地铁15号线龙腾街站无缝衔接，西面靠近第十四中学。但地块南面、东面均邻近铁路，或受噪音干扰。
保利·和颂春风里位于两宗地块南面500米处，容积率2.3，精装限价同样是29500元/㎡。该楼盘于2022年10月首开，多次开盘均为超高中签率或无需摇号。
此外，成交地块隔壁的崇贤在2月曾成交一宗商住地（崇贤花海地块），由新城以楼面价7378元/㎡收入囊中，精装限价23600元/㎡，将建设商业综合体临平花园城。
04
湘湖新城商住地溢价封顶摇号
湘湖新城继2月21日出让一宗容积率1.3的商住地后，再次成交一宗相同容积率的商住地。
两宗地块位置相邻，北面与湘湖金融小镇一步之遥，西面距离湘湖三期在500米左右。
2月成交的地块体量约7.1万㎡，精装限价32750元/㎡，吸引了10家房企参与摇号，最终由南通神辉置业拿下。
推出地块用地面积29824㎡，容积率1.3，建筑面积3.9万㎡，精装限价仍是32750元/㎡。
图源：杭州读地云
虽然此次地块体量较小，但还是溢价封顶，封顶总价7.5亿元，折合楼面价19445元/㎡，下午将进行摇号产生得主。
2022年湘湖新城有多宗低密宅地成交，因区位差异，精装限价在28420-35690元/㎡之间。
湘湖新城住宅潜在供应量约23万㎡，大户型、改善类项目和产品居多，去化周期约14.7个月。
目前在售项目主要为滨江金帝·叠潮雅庭、招商交投·湖翠晓印轩、保亿·湖珀润园。其中，热门楼盘叠潮雅庭今年多次开盘，中签率约20.1%-28.2%。
05
大江东、瓶窑、闲林、乔司地块均溢价封顶
大江东核心今年已成交两宗宅地，均有滨江以低溢价率竞得，精装限价均为21300元/㎡。
江东一路北住宅地块，位于滨江两项目以北1.5公里处，距离地铁7号线江东二路站约200米。地块用地面积46934㎡，容积率1.8，建筑面积8.4万㎡，由于容积率较低精装限价22240元/㎡，比滨江两项目高940元/㎡。
最终，地块溢价封顶，封顶总价9.4亿元，折合楼面价11186元/㎡。
图源：杭州读地云
瓶窑中法航空大学东侧地块，用地面积43267㎡，容积率2.0，建筑面积8.7万㎡，精装限价20500元/㎡，溢价封顶，封顶总价8.3亿元，折合楼面价9582元/㎡。
地块西侧为中法航空大学、瓶窑镇政府，1公里内有瓶窑第二小学、瓶窑第一中学，往北1.5公里靠近嘉凯城城市客厅、良渚古城遗址公园。
值得注意的是，瓶窑住宅库存较高，接近60万㎡，去化周期远超3年以上。成交地块目南侧一路之隔有两个在售项目，分别是星创·杭启云珹府和华元·华昭府。
图源：杭州读地云
闲林地块，用地面积62893㎡，容积率1.5，建筑面积9.4万㎡，精装限价27120元/㎡，溢价封顶，封顶总价14.6亿元，折合楼面价15490元/㎡。
地块位于翡翠城南面，周边大型居住小区众多，建设成熟，与规划地铁12号线黄泥坞站一步之遥。
此外，在杭州5月23日的出让中，闲林还将推出另一种容积率1.2的低密宅地，位于桃源小镇西侧，精装限价33150元/㎡。
图源：杭州读地云
乔司地块距离地铁9号线翁梅站约800米，用地面积34120㎡，容积率1.8，建筑面积6.1万㎡，精装限价28940元/㎡，溢价封顶，封顶总价8.6亿元，折合楼面价13965元/㎡。
图源：杭州读地云
义桥地块，用地面积55255㎡，容积率2.2，建筑面积12.2万㎡，精装限价18600元/㎡，由伟星以总价近10亿元竞得，折合楼面价8206元/㎡，溢价2.57%。
目前义桥已无新房在售，地块紧邻风荷锦庭，高层二手房挂牌价约2.0-2.7万元/㎡。
图源：杭州读地云
新塘地块，用地面积81976㎡，容积率1.5，建筑面积12.3万㎡，精装限价30750元/㎡，由滨江以底价14.8亿元竞得，折合楼面价12000元/㎡。
该地块与地铁5号线姑娘桥站一路之隔，东侧为浙江花木城，且毗邻03省道、彩虹快速路，受到一定噪音干扰，西侧名望府二手房挂牌价约2.5-万3.7万元/㎡。
图源：杭州读地云
