517新政后，东莞首套房贷利率降至历史新低，首套房低至3.15%，二套3.55%，全面进入3字头时代。

但存量房利率却仍然维持在4%以上，不少业主呼吁继续下调存量房利率。

虽然官方暂未下调存量房利率，但有银行直接把月供给打下来了……

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东莞2银行可先息后本

有业主月供直降约7100元

近期，东莞存量房贷出现了全新的付款模式“先息后本”，房贷月供本金低至0元或1元。

楼市君深入了解后发现，东莞目前已有两家银行可申请存量房先息后本，分别是建设银行和兴业银行。

据了解，建设银行可直接在APP上申请先息后本，每月的还款本金可以降至1元，最长缓冲期为24个月，也就是两年。

提交申请后，后续便会有建行的工作人员联系申请人，提供相关资料，就能进入审批流程了。

|图源：小红书@木乐乐

兴业银行的“先息后本”还款方式则通过APP“随薪供”入口申请。“随薪供”分为两个阶段：

第一阶段只还利息，暂缓归还贷款本金，期限最长3年；第二阶段按原借款合同中约定的还款方式按期还本付息。

不过，兴业银行需要还款12个月以上才能申请“随薪供”。

|图源：兴业银行

据了解，东莞已有业主成功申请了建行的先息后本模式。将月供从原来约2.14万元，降低至了1.43万元，直降约7100元。

也有业主表示，他申请的兴业银行“随薪供”也是秒通过。

月供直线降低，对于业主来说确实是大大的缓解了房贷压力。

|贷款截图源自房产群

不过需要注意的是，无论是建设银行还是兴业银行，这类还款方式的贷款期限是不会变的。

每个月利息要按时还，期限到后，每月的本金还款额会相应增加。

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先息后本利息总额多3万元

适合近期有月供压力的买家

那么，这种先息后本的还款方式值不值得申请？在回答这个问题之前，我们先来算一笔账。

我们按贷款100万，4.2%的存量房利率，还30年计算，以兴业银行的“随薪供”为例。

跟等额本息相比，先息后本在前3年每月可省下1390元的月供，每月还款压力降低28%，3年总额少了50040元。

但是到了第4年，每月月供比等额本息增加275元，27年总额多了89100元。

30年总利息算下来，先息后本比等额本息多还了39045元。

从这里可以看出，先息后本虽然前3年的月供压力降低，但是你需要还给银行的贷款总额和贷款年限是不变的。

只不过是把前面少还的钱分摊到后面了，这也是先息后本跟降存量房贷最本质的区别。

|东莞航拍

|东莞楼市发布摄

这类先息后本的还款方式比较适合近几年有月供压力的购房者，或事业刚起步的年轻买家，相当于缓兵之计。

对于无月供压力的买家，楼市君建议还是不必去申请。

如今贷款政策宽松，LPR一路走低，或许存量房贷有机会迎来再次下调。

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先息后本重出江湖

与银行业绩缩水有关

事实上，“先息后本”的房贷还款方式，并非从今年才开始的，早在2022年就已经在新房市场上出现过。

建行的“轻松供”、工行的“入住还”、兴业的“随薪供”等产品都曾与在售新盘合作过，旨在减轻购房者前期的月供压力。

相当于扶了一把年轻买家，提前先上车。

|图源：工商银行

据了解，一般只有在房地产市场火热的阶段，这种创新的先息后本的还款模式才会比较受欢迎。

很多客户会因为看好楼市未来涨势，想抓紧上车，短期内加大资金杠杆。

如今，这套曾经仅用于新房的“先息后本”还款方式，蔓延到了存量房贷上。

业内普遍认为，先息后本今年“重出江湖”，或与银行房贷业务逐渐缩水、业绩压力增大有关。

房贷规模缩水、利率内卷至极限背景下，不少银行通过各类创新产品试图突围“揽客”。

根据2023年财报，国有六大行个人住房贷款（按揭贷）余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元。

不管银行的出发点如何，对于业主来说，“先息后本”的还款方式确实能缓解经济压力，让资金紧张的购房者喘口气。

短期内支付更少的月供，就能保住房产，避免断供；等到经济压力得到缓解，再正常月供。

对于月供有压力的业主来说，无异于一根“救命稻草”。

另外，有些存量房业主为了降低房贷压力，动起了“转按揭”的念头。

贷款中介利用各种企业贷款、消费贷款，利息低至1字头，各种“先息后本”诱惑你……

|图源：朋友圈

其本质上都是“房贷转经营贷”，这种违规的操作，未来将面临着被抽贷、续签难的可能性。

所以，有房贷压力的业主，不妨多与银行沟通，选择合法合规的房贷产品。

你觉得“先息后本”的还款方式如何？评论区聊聊吧！