经过这几年的转变与调整，楼市未来的发展大局也是越来越清晰了，基本会有一个几个大局是比较确定的。

一、房地产市场供应“双轨制”渐行渐近

国内房地产市场供应建立“双轨制”已经提了很多年，很多城市也已经在做这件事了，尤其是房价上涨比较快那几年，大家对住房“双轨制”还是寄予很大的期望的，希望通过这样的模式来抑制房价过快上涨。

然而这几年，随着房价的下跌，大家反而不太关心这个住房供应“双轨制”建立的事情了。但实际上这件事仍是在不断推进。而且有望在这几年加速形成住房供应“双轨制”的初步格局。

住房“双轨制”之所以能够加速形成，与当前的楼市环境不无关系。前段时间不是传出地方政府将下场收购存量住房来补充保障性住房的供应吗？而且随后就有一些城市发布相关的公告。这也是楼市去库存的一种有效的方式。

不管这个“去库存”最终执行的程度有多深，但住房“双轨制”的建立会持续下去，尤其是在大城市里。

二、商品住房的改善性需求将会加速上升

在国内打算发生商品住房开始，在相当长的一段时间内，市场主要还是在满足住房的刚性需求。由于人口红利及城市化推进，于是有源源不断的人进城，导致城市里的住房需求剧增。

在那段时期内，房地产开发主要目的都是为了满足住房的刚性需求的。由于长期供不应求，导致了房企更多追求建房子速度，“高周转”几乎成为那个时期房地产行业的主要特征之一。

但随着这些年房子越建越多，而需求似乎有减少的趋势，导致住房市场也在发生变化。应该说，未来房地产的改善性需求有可能加速提升。

三、增量开发式微，运营为王

对于房地产发展模式来说，未来增量开发大概率会逐渐减少，而存量房产的运营将成为一项重要的经营能力。

由于过去楼市是供不应求，主要刚需为主，导致房企更重视房地产的开发能力，所有大型的房企打造的核心能力基本上都是围绕投资和开发来的。而很少有房企去打造以运营为核心的能力。当然最近几年一些大型房企已经意识到这个问题，开始注重物业公司的建设，但是运营不仅仅是物业管理，这条路依然很长，也算是房地产未来发展一个比较重要的赛道。

四、供大于求，房价难有普遍性的上涨

对于国内房地产市场，大家最终关注的落脚点都是房价的涨跌。

不管你分析的天花乱坠，大家最想问的一个问题是“未来的房价到底能不能涨？”

基于目前市场的情况以及未来的发展趋势，尤其是住房市场进入供大于求的状态后，房价是很难有普遍性上涨行情的。当然，在大趋势下，也会有局部行情，局部市场的房价仍可能会有阶段性的上涨行情，但这个不是一般人能够抓得住的。