预测房地产的人有很多，但真正靠谱的没几个。一般都是在市场好的时候疯狂唱多，市场低低迷的时候又转为极力唱衰，反正主打一个见风使舵。但我们不得不佩服一人，那就是学者型官员黄奇帆。

在我印象中，在恒大暴雷的前1年，那个时候的楼市还如日中天，黄奇帆就说了，内地房企负债率超过80%，远高于香港和欧美发达经济体，这不是正常现象，未来一定会把这个杠杆降下来，大部分房企或被兼并或者关门。没过多久，国家就开启了房企去杠杆，针对房企的“三道红线”横空出世。

这其实是决定房企生死的一个政策。如果当时有房企听了他的话，并及时控制拿地并加快清盘的话，后面的日子就别提有多滋润了。

黄奇帆对房地产之所以预测非常精准，在我看来，一方面是因为确实博学，凡事以数据说话；另一方面是因为本身就是政府高级官员，对政策的展望非常具有前瞻性。

实际上，这不是黄奇帆第一次预测房地产，比如最新预测的未来房地产走向，看原视频讲话时间是2023年。当时是一位听众在台下提问，请黄奇帆分析一下“目前中国房价有没有跌到最低？明年的房地产会怎样？”，对于这样一个敏感话题，黄奇帆没有直接回答，而是用数据、用道理说话。就今年看来，一些东西其实已经应验。

在黄老看来，2021年和2022年的房价其实没有大跌，只不过是“有行无市”。从销售面积来看，从2021年的18亿平米，降到2022年的15亿平米，大概降到12亿平米左右会守住平衡。为什么是12亿平米呢？

黄老用数据解释原因，因为目前建成使用的住宅大概是500多亿平米，理论上50年折旧，每年折旧1/50，每年的需求大概就是10亿平米，加上其他结构性的住房需求约2亿平米，总共加起来就是12亿平米。这12亿平米住房需求是坚实的底部，是市场正常平衡点，是会守住的。

实际上，2023年就全年的销售额是11.7亿平米，按照今年前5个月销售水平算的话，今年可能还达不到这个水平。一句话，从建筑量、投资量角度，目前的市场销售显然是超跌了。但黄老也说了，目前的交易量已经很低了，按理说银行、开发商、房产持有人都不想跌价，但到2023年为什么又开始跌那么多了呢？原因就在于法拍房。

在他看来，2020年全国的法拍房已经超过150万套，2023年估计有400万套。按照平均每套100平米算的话，一年就有4亿平米法拍房，相当于一年房产销售的20%，要知道，法拍房一般是打6-8折，这已经足够影响市场了。在这样市场状态下，深圳、上海等城市局部楼盘出现30%的跌幅。但这还不是整体下跌那么多，但到了明年（2024年）出现整体30%跌幅时，法拍房就会出现打“对折”情况，如此，政府就应该出手了，比如拿出5万亿把房子收了，用来做公租房、廉租房等等，政府收了是不会亏的，因为一个国家本身就应该提供30%的保障房。

房企拿到这笔收购资金，其实也不会拿去发财，只能是还债，还银行和供应商等债务，5万亿可以抵消15万亿的债务。在黄老看来，他绝对相信在明年（2024年）房子打7折、6折时候，政府就会出手了，而且这个救市不存在道德问题，因为收购的这些房子都是用作保障房。一旦这件事情过去以后，我们的保障房占比就有20%以上了，不用再建了，既去了库存，又平衡了债务，可谓一举两得。

而且，从社会稳定角度讲，老百姓的房子首付20%-30%买了房，还贷若干年后，现在差不多有30%-40%了的钱进去了，跌30%房子还不是负资产，但如果跌到40-50%，那就真的是负资产了。而银行呢？如果房子跌40-50%，坏账率就不是2-3%，而是10-15%了，这是银行不能承受的事。因此，政府一定会出手救市，他预言今年一定会这么做。

现在看来，黄奇帆的预言基本都已经应验。比如：1.法拍房确实已经超过400万套了；2.目前的整体市场房价相比高点普遍有30-40%的调整；3.国家出手收购存量房，像央妈前段时间提供的3000亿收资金，以用于收购待售房用作保障房，虽然首笔资金离5万亿还有差距，我们相信随着市场的需要，后续肯定还会持续加码收购力度。

现在唯一待验证的就是市场底部和企稳时间。按照黄老的预判，一年新房销售额12亿平米属于市场平衡点，2023年已经来到12亿平米下方（11.7亿平米），2024年1-5月销售面积是3.66亿平米，按照这个速度的话，全年销售额可能只有9亿平米，这明显属于市场非理性超跌状态。这无疑会加快救市政策的出台，力度更大、更有效的政策相信不远了。但要达到12平米的均衡数据，大概要在明年了。

不管怎么说吧，既然国家出手扭转楼市，这起码说明政策容忍度已经到了极限，支持市场的政策只会加码，一直到市场企稳和回暖，只不过实际市场需要时间来消化，带动大家的积极预期，从这个角度看，对于这几年苦不堪言的楼市参与者来说，最困难的时候就快过去，明年大概率是可以期待的。