深圳的房子会不会贬值？值钱的不会，不值钱的一定会。

一位粉丝给我留言，她在去年买龙华的保利招商龙誉，6.9万/平，现在每天跟着其他业主维权。

保利招商龙誉是在2022年开盘的，我在前年、去年频繁讲，楼盘被4号线、6号线两条地铁高架夹着吵。

噪音问题，单拎出来说，好像不是那么难接受。但这不是你偶尔路过、十分钟二十分钟的噪音，而是你住进去以后，长期生活的噪音。

现在这位粉丝又想维权，又担心房价以后能不能涨，我相信有这两种担心的不止这位粉丝一个人。单单在深圳，被噪音“毁”掉的新盘不只有多少个！

买新盘，从来都不是签完合同、交房就结束的一件事情。

有的同学喜欢问，该打新还是该买二手房。

这是个伪命题。只要有价值，哪个都能买。

怕就怕在它们的硬伤大于价值——我分析楼盘值不值得买，“找硬伤”是必不可少且排在前列的：分析楼盘有没有明显影响未来房价的硬伤。

具体到楼盘，大家关心的硬伤和价值点，我在《一周一课》的直播都会讲。大家也可以私信小助理，留言自己关心的楼盘，如果关心的比较多，我也会抽选放到《一周一课》。

单以我而言，除非特别有价值的盘，否则我不大建议学员买新盘。

即使求新，也可以买三五年的次新盘。

该烂尾的已经烂尾了，该拉横幅的已经拉了，该漏水的漏完了，该维权的维完了，三五年以后，一手业主被折磨得没脾气，你出现了——砍价一刀砍下，他走、你再进去。

有的同学认为，新盘有限价，买到就是赚到，这也是一个伪命题。

打新有三个时间周期，交楼时间、出证时间，以及限售3年的时间。

前两个时间周期是新盘相比二手房的缺陷。

某种程度上，你是拿这两个时间成本，交换房子的“新”，甚至包括限价。这两个时间成本在现在的市场是无法预测的：你的钱进去了，人家花多少时间完成交楼、完成出证，具体楼盘具体分析。

新盘的限价也是容易欺骗人的——假如一个盘，对比旁边的同类型二手房，每平便宜1万块钱。

我们当然可以说，它现在有限价，可是等两三年房子交楼、出证，你才相当于真正拿到手，这个时间成本该怎么算？

哪怕你买的是现楼，限售三年以后，假如整个片区的房价都在下跌，这又该怎么算？你能说“因为我买的便宜，所以亏得少”吗——谁买房是为了求亏钱的？

什么样的人适合打新，也是很清楚的：对房子没有三五年的中期投资期待，或者名下至少有1套优质资产，可以对冲风险。

但是有两类人是需要重点提醒的：

一类是做生意的，虽然现在首套、二套的首付比例已经大幅度降低，但如果你买的房子总价过高，就需要衡量，买房的这笔钱长期投进去，是否会影响自己的现金流。

另一类是豪宅买家。

深超总的深湾玖序，为了这个盘，我已经把钱和名额准备好了。可是当我真的拿到楼盘资料的时候，仔细看了看，不行，我不买了。

我可以毫不顾忌地说，即使是我这种研究房子的人，也有可能临到最后关头才能踩刹车。

我们很多要买豪宅的同学，这种时间成本浪费得起吗？甚至于，已经等到那个时候了，你有没有决心踩刹车？

深圳剩下的看得到、还可以的豪宅地块，还剩一个半岛五期，一个东角头。

对大家来说，到了时间点，你有钱有房票，也可以观望一下。

但万一又跟深湾玖序一样白等了呢？

或者没有白等，能不能打到？如果不能承担这个风险，与其拿着钱傻等，不如先持有一套豪宅，实在到后面想要，也可以拿二手换它的二手。

至少在我看来，房子的新与不新不是问题，风险和机会才是问题，价值才是问题。

大家买房也一定要遵守价值原则，哪怕你实在偏好新，至少也先分析楼盘有没有明显的硬伤，接受了再买，不要等到买完再被迫接受。