过去二十年，深圳房价一共经历了四次大涨，从2004年平均0.6万/平，涨到现在7万多/平。

在我的房产课学员里，有一类人的特点很显著，就是早在上世纪90年代，或者这世纪初，因为买第一套房尝到红利，转而开始买二套、三套、四套……

其实这也是分化，认知的分化。

深圳未来的房价是容易说得清的，深圳地少人多房子少，十个板块分为价值板块和居住价值板块。

说不清的是认知，即使你知道深圳的价值，深圳十个板块的价值，在具体买房的时候，房价短期的波动、两套房子差价的悬殊，仍在考验你对房子的认知。

龙华最赚钱的一波，是在2009年到2016年，深圳5月份放松非核心区的限购政策，有的人调侃，宇宙中心都放松限购了？

2009年到2016年才是“宇宙中心”发威的时候。

龙华的水榭春天就在那期间开盘，1期在2010年初开盘，均价1.88万/平，2期开盘在年中，均价2万/平。

包括再晚点的合正中央原著，更晚的绿景公馆1866，都是龙华的标杆楼盘。

站在现在看，这些房子的楼龄都挺老了，没有深圳北、红山的新盘新。可是这样的房子，价值——是很多新盘都比不上的。

我在文章开头说，认知在分化。水榭春天、合正中央原著，包括龙华的其他很多房子，现在能不能买？

上述列举的龙华楼盘，我买过其中的几个。

可是我在2016年就卖掉了。

再晚一点，大家假如能在2020年卖掉，能卖到8万多/平的高价，个别户型可以卖到9万多/平。

但是现在不行了。一个楼盘过去有价值，并不意味着它能够永远有价值。

这是深圳楼市现在和未来的情况：

很多板块、很多楼盘，只有阶段性的价值，有效期一过，就会出现风险大于机会的局面。

不算深汕合作区，深圳有10个板块，南山、福田是深圳的一类价值板块，宝安、龙华、罗湖是深圳的二类价值板块，龙岗、光明、盐田、坪山、大鹏是深圳的居住价值板块。

以光明区为例，光明国土空间规划有一个冷冰冰的数据：

截止到2035年，全区建成各类居住建筑面积不少于5100万平方米。

以100平/套计算，就是51万套房子。这么大的供应量，会导致光明的房子持续陷入“价格战”。

再以龙华区为例，龙华的优点是离南山、福田近，龙华的房子，可以简单理解成南山加光明除以二，或者龙岗加福田除以二。

房价比南山便宜、比光明贵，价值没有南山高、没有光明低。

可是这样的板块，也存在隐患：它是未来深圳共有产权房集中放量的地方。

再以南山、福田为例，谁都知道南山、福田好，可是贵啊！

可是不管你买不买，它的贵与便宜不会因此发生变化。这是板块的价值，为什么十几年楼龄的房子值10多万/平，为什么同样的500万，可以在龙岗、光明买三房四房，在南山福田只能买个两房？

为什么南山福田现在贵，以后还能持续稳定往上走？

弄清楚这个逻辑，你才真的敢买，或者敢持有。

买房赚过钱的人，很多。在房地产早期，你只要敢买房，就能赚钱。

可是现在买房还能赚钱的，很少。

因为能赚钱的房子，本身就很少了。

运气不会始终眷顾某一个人，如果你不能认识到市场已经变化，不依靠价值决策房产是否应该持有，曾经靠运气赚到的钱会凭实力送走。

以一位学员的例子做结尾。

这位学员从1996年开始买房，最多的时候手头有10多套房子。

她对房子的价值没有概念。当年买第一套房子的时候，售楼处问，要中间户还是端户？

她说，中国人讲中庸，那就中间户吧。

你瞧，买房就这么随缘。

学员就这么一路买下去，名下一度持有10多套房子，因为数量很多，假如一直持有到现在，也能有上亿的资产。

可是她怎么做的：卖掉不该卖的房子，保留不该保留的房子。

就这样步步错，本来应该有的上亿资产，硬生生折腾成了2000来万身家。

这样的事情，不会只出现一例的。

深圳房价涨涨跌跌，假如你不能分辨价值，不懂板块价值的变化，曾经涨的房子未来可能会成为亏损的源头，看似便宜划算的地方可能仍有亏钱的风险。