深圳放松限购的政策不是我出的，深圳放松限购以后被关小黑屋的才是我。
昨晚本来没准备直播，深圳放松限购临时加开了一场，想给大家做解读，可惜被断掉了。
现在的市场就是这样，除非你一味说好的，否则，每一场直播开播就要有被关小黑屋的预期。
深圳放松限购的内容很长，总结起来有3条重点：
1，非深户，除在福田、南山、罗湖、宝安（新安街道、西乡街道，即宝中、碧海、新安、西乡片区）需要3年社保，其他区域只需要1年社保。
1年社保的要求几乎等同于不要社保，划定的福田、南山、罗湖、宝安（新安街道、西乡街道）以外的“其他区域”，是需要注意的重点，我在后文会反复提到。
2，深户有2个及以上未成年子女的，可在福田、南山、罗湖、宝安（新安街道、西乡街道，即宝中、碧海、新安、西乡片区）以外的“其他区域”，再购买1套住房。
深户二孩及以上家庭到底有多少，虽然没有详细的数据，但2020年深圳市人口普查的数据可以作为参考：15岁-49岁育龄妇女，2胎及以上的总和生育率达53.31%，相当于一半的新生儿是2胎及以上家庭的。
更何况，深圳在年初已经放开了深户需要落户三年和缴纳三年社保的要求，相当于全国的二孩及以上家庭，落户深圳，就能获得2个购房名额+1个郊区购房名额。
3，公司纳税100万以上或10人以上，可在福田、南山、罗湖、宝安（新安街道、西乡街道）以外的“其他区域”，购买住宅。
这是在放开公司买房的限制，同样是在精准去库存——一方面，哪里库存多、送哪里。
另一方面，谁的购买力强，就让谁来买。
同样在5月6日当晚，中介平台正式撤去二手房指导价，重新上线二手房挂盘价格，大家买房卖房，也终于变得更透明、更方便了。
上述种种消息，我会在5月8日的《一周一课》直播详细解读。原计划在视频号搏，但因为涉及的内容比较敏感，昨晚已经被关一次小黑屋，临时决定改为闭门直播，敞开聊。
已经报名的同学，等小助理发送直播链接，或者直接找助理要。
还没进圈子的，可以跟小助理联系。
深圳本次新政，重新将深圳的10个区划分成核心区与非核心区。
核心区：严格执行限购区域，南山、福田、罗湖、宝安（新安街道、西乡街道）。
非核心区：其他。
这跟我给大家划定的五大价值板块、三条安全线有些相似。
一类价值板块：南山区、福田区。
严格执行限购。
二类价值板块：宝安区、福田区、龙华区。
部分执行限购。
宝安区严格执行限购的新安街道、西乡街道，即宝中、碧海、新安、西乡片区，这恰好是宝安的安全线范围。
宝安的安全线是不要去石岩，也不要去西乡再往西的地方。
至于龙华，龙华的安全线是不包括观澜、大浪、龙华中心区。本次直接将龙华全域放松限购，很明显，还是因为龙华的供应量过大。
再重复一遍：
严格执行限购的区域，是给大家划定的一类价值板块、部分二类价值板块安全线以内。
放松限购政策的，除了少量如龙华红山、深圳北位于二类价值板块安全线以内，其他大量都在安全线以外或者居住价值板块。
换句话说，深圳放松限购，给大家增加购房名额的地方。
是深圳的居住价值板块居多。
深圳的居住价值板块，房子多、房价便宜，能住但不能涨。
个中含义，不言自明。
深圳本轮放松，可以用一个词形容：精准去库存。
哪里库存多，松哪里。
这是从供应量的角度实施政策松绑的——站在市场的角度，供应量偏大，需要放松政策、释放购买力。
我给大家划定的五大价值板块、三条安全线，供应量只是其中的一个指标。判断房价涨跌趋势，还包括结合区域的购买力、产业情况。
供应量偏大的地方，固然需要释放购买力，但供应量并没有发生本质性改变，二手房与二手房之间、新盘与二手房之间的价格竞争依然激烈。
上个月底，国家高层会议对房地产有了新提法：
继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施——另一个意思，就是：去库存。
这是中国房地产的第二轮去库存。2014年，国家启动棚改计划，以货币化安置为主、实物安置为辅，2015年顺势提出供给侧改革，开始房地产的第一轮去库存。
那也是房地产分化的开始。上海和深圳的房价在2015年开始上涨，北京滞后了将近一两个月，广州更是到下半年才启动行情。
房价上涨的趋势传递到强二线城市，已经是2016年的事情了。
这是今年去库存和2014年去库存的主要区别：
城市、板块、楼盘的房价走势，早已出现不同步的情况。
2014年，那是房地产普涨时代的尾巴。现在，是房地产步入精细分化的开端。如果还想按图索骥，按着当年的路子买房，以为所有城市或者深圳的所有板块、所有楼盘，都能一起普涨，一定会失望的。
今年4月份，深圳二手住宅的网签量达到4171套，仍没有突破5000套，但是放长周期来看，已经开始温和放量。
要知道，去年3月份，深圳二手住宅网签3949套，比今年3月份的网签量还高，但去年4月份迅速滑落至3192套，没有足够的政策和市场承接放量，是2023年楼市逐渐走低的关键。
二手房放量的另一面，新房、二手房的过户差距也在逐渐拉大。
去年4月份，新房网签比二手住宅多313套，今年3月二手住宅网签比新房多1656套，4月则多了1816套。
5月份，深圳新房住宅库存量已经达到52451套，按4月份深圳新房住宅网签2355套的情况，存量的新房住宅，消化完就得22.27个月。
这个数字里面，各个板块的库存量不一样，面临的去库存压力也不一样，房价受抑制的程度也不一样。
比如南山所有的存量新盘，加起来都没光明一个润宏城多。
比如龙岗、龙华、光明等区，会是现在和未来很长时间内，去库存的主要焦点。
正如我在今年五一发文章说的那样，深圳楼市的底部已经出现。（详见《》）
政策底已经在去年出现。今年年初放松深户的社保年限，现在继续放松7个区的限购政策、让企业进场买房，属于在加速市场回暖。
成交底也早已经出现，市场的压力是新房去库存，但市场流动性的指标是二手房，二手房在温和放量。
现在唯一波动的，就是情绪。
情绪跟随房价反复波动，之前深圳楼市成交持续放的量，很大一部分是价格换来的，但随着成交的进一步稳定，政策释放信号，更多的购买力进入市场。
以价换量的人，为什么要低价卖房？一定是要卖掉不那么好的，换到更好的房子。
这个过程会让买房人变得极其煎熬，往坏了想房价还会波动，往好了想，有价值的房子在被瓜分，市场在良性筑底。
未来的深圳楼市，既有进一步复苏的征兆，也有精细分化、不再普涨的预期。
