自从房贷利率低了，首付低了之后，很多人问我，之前买了房的，高利率站岗的怎么办。

今天，我给大家一个方法，可能更适合房子满了3年以上的朋友。

那就是：以房换房。

是的，朋友们，置换低利率不一定要依赖存量房贷利率打折，而是，直接换房。

并且，此时此刻，确实是换房的最好时机。

为什么说现在是换房的最好时机？

3个最最最关键的原因：

1、利率足够低

2、二套首付低

3、房价也在底部摩擦

以上3点，够大白话了吧。

所以，不管你是出于任何理由想换房、想改善，我认为现在的时机都很明确。

你说二套房首付高，现在直接降首付了。

你说利率高，也降了。

你说房价高，那请你去市场看看，该跌的也跌的差不多了。

所以有需求，当下确实可以换房，只是唯一的卡点是：

现在很多房子都卖不掉，但确实部分人是需要卖一，拿到资金，才能实现买一。

但，就必然如此吗？

当然不，这里要分情况：

对于同城换房的朋友，如果资金不足，必须要卖一买一，我可以提供给大家一点思路：

1、看你所在的城市有没有“以旧换新”的规划，或者开发商有没有结合项目推广

像开年初广州的“房票安置”，就是让指定区域的村民到指定的房源库去换新房；

深圳首个试水的“以旧换新”项目，也是开发商联合第三方中介机构跟买房者签署协议，先锁定意向房源2个月，一旦2个月内把旧房子卖出，新房即视为签约成功。

交易成本更低了、交易周期也更短了。

2、割肉卖房

我们业内有句俗语，叫“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。

虽然人性上市没有人愿意割肉的，但逼不得已，我只能说这是个方法。

并且，如果你买的房子有价值，后期涨幅能超越你现在卖的这套；

那你现在就不是叫割肉，而是叫止损。

比如你卖的这套房子300万，未来涨了10%，就是330万。

但如果你置换的房子600万，未来涨了10%，那就是660万。

也就是说你在300万这套房子割肉的部分，可以在买的这套上赚回来。

对于差的房子，我的建议是割肉也要卖掉。

因为你只有对现在的差房子说再见，才可以对未来的好房子说你好。

3、学习除了割肉以外快速卖房的方法

很多人卖房，大概率就是小区门口找个中介门店，把房子一挂等着中介给你推客户。

但你想过没有，中介为什么要首推你的房子呢？

所以有时候你们要懂得自己包装自己的房子，比如找装修、自己知道拍照修图，甚至可以用奖励现金或高佣的方式，刺激中介去优先推你的房子。

最近很多朋友都卡在了卖房上，我和他们聊过，发现他们最大的问题是根本不会卖房。

比如怎么设置挂牌价、怎么和业主谈判、怎么和中介配合去炒作卖房氛围等等。

所以有些人的房子挂牌1个月就卖出去了，有些人1年都卖不出去。

话又说回来，比起同城换房，我其实更建议各位：

此时此刻，一定要抓住跨城换房的机会。

因为当下这个阶段，除了一线城市以外，二线城市已经基本裸奔，户口也直接买套房就能拥有了。

所以现在可以说，就是大家把房子买在一二线城市、也把财富转移到一二线城市的最好机会。

那么，接下来再聊聊今天文章的重点：怎么换，才算是换房的最佳操作？

毕竟很多人因为各种需求要换房，但却根本没有意识到自己换房的逻辑从一开始就是错的。

而如果换房不是为了更好的生活，换房也不是为了更好的收益，那为什么要换房？

OK，那如何换？3个方向：

1、换城市

其实很多人这两年会被套，也是因为前些年在房价普涨的时候在老家囤了好几套房子。

而这些房子，跌了就是跌了，不可能再涨回去，所以除了留一套自住外，其余的一定要赶紧做优化。

那怎么才算优化？或者说，现在是知道只有一二线核心城市的房子才有价值了，但怎么才能换到那边去呢？

预算不够，就操作城市：

比如一线够不上，它周边的二线也可以，环一线也可以；只要城市规划里，它们是被写入国家发展蓝图的就行。

就像珠三角，以广深牵头，聚集成一片的东莞、珠海、佛山。

名额不够，就钻政策的bug。

不要觉得不行，记住，法无禁止即可为。

你就想，为什么上海“沪九条”一落地没到2天，截止6月15日前的民政局离婚名额就已经排满了？

没有社保、户口？

社保，广州其实已经聊胜于无，操作一下补缴的事儿；至于户口，北上确实严，也情有可原，但如果你把目光投向一批强二线城市，就相当于是把香饽饽握在了手里。

话又说回来，换房子、买房子，我们其实要看的也从来不是房子本身，而是房子背后，这座城市所拥有的人、和资源。

而你想要享有这个城市的所有资源，医疗也好、教育也好，最简单的办法就是先在这里拥有1套房子，因为房子就是你享有这些资源的门票钱啊。

退一万步来讲，这个钱也很有意思，因为你如果能够控制的好，它可以复利，如果控制不好，金山银山又都很容易如水而去。

以上，就是你在一二线核心城市和其他地方买房的差别。

2、换区域

关于区域，要找到它的价值，有两个维度同样很重要：

1、地理区位

2、人群购买力

先说地理区位。

第一步，就是找到城区的核心圈

啥叫城区的核心圈，我具象一点说，你去到一个城市，你打开百度热力图看看，哪个地方标的最红，证明这个地方就是这座城市的主力就业中心；

又或者你查一下这座城市的市政府坐落于哪个区域，那么那个地方，就是这座城市的核心圈；

比如北京是天安门，成都是天府广场，郑州是郑东新区，以此类推。

第二步，是找到产业新区

这类产业新区，有2个特征很明显：

一个就是离核心圈近，可以承接核心圈外溢的优质配套、人口、以及资金等各类资源，板块内房产保值升值自然也就比其他区域更高

一个就是产业恒强，集聚了很多的500万以上企业入驻

这类新区，一旦涨势起来，涨幅极有可能超过核心区，是需要被重点关注的板块。

再说购买力。

要知道，一个区域的价值，恰恰是由它的购买力所决定的。

如果一个区域内的在售新楼盘和成熟的社区，都是平平无奇甚至老掉牙的规划设计，并且新楼盘中还以小户型为主；

那么基本可以断定这是一个以刚需为主导的区域，区域产业发展其实是不足甚至落后的，这种区域，房价天花板受限，涨幅也受限。

所以，要买到真正具备投资潜力的区域，就一定要往刚改、改善客群为主导的，又具备中高端购买力支撑的板块。

3、换产品

本质上就是抛弃终将被淘汰的产品，再去买入未来更大、更舒适，更符合“第四代住宅”雏形的房子。

这里面，首要就是抛弃老破小、老破大，以及一切高密度、高容积率的房子。

像前两天还有个粉丝在问我，刚需置换的话还有必要入手大高层吗？

没必要，可以预见的是，超高层住宅，尤其是33层往上的，在未来一定是越来越被淘汰的存在。

然后，再是买入“好房子”。