这是一起租赁合同纠纷案例。 争论的焦点主要有几点：一是承租人认为自己转租给其他人，是分租，不是转租，但法院不认可。二是承租人维修费用，是否应由出租人承担？法院认为合同已经约定清楚了，那就是承租人承担维修费用。三是承租人认为房屋破损太严重，需要鉴定，但法院认为，合同约定，承租时承租人已经查验过房屋，根据禁止反言原则，那就不得后悔了。 附：Ｘ馆某公司与ＸＸ某公司房屋租赁合同纠纷二审判决书 辽宁省XXX市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2024）辽07民终843号 上诉人(一审被告、反诉原告)：X馆有限公司。 被上诉人(一审原告、反诉被告)：XXX有限公司。 上诉人X馆有限公司因与被上诉人XXX电力（XXX）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省XXX市古塔区人民法院（2023）辽0702民初1472号民事判决，向本院提起上诉。 本院于2024年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 X馆有限公司上诉请求： 请求撤销一审判决，将本案发回重审。 或依法改判撤销一审判决第二项、第三项、第五项，判决延长上诉人的搬离期限，判决被上诉人给付上诉人维修费56万元。 本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由： 一审判决的事实认定不清。 一审判决认定上诉人在2010年对租赁房屋给水、供暖、排水系统进行维修，但却认为该部分维修在租赁范围内是错误的。 上诉人所维修的房屋给水、供暖、排水系统是房屋外部的地下管道，并不在《房屋租赁合同》的租赁范围及维修范围内。 上诉人在一审已经出示了现场施工的图片(施工的位置位于房屋外的地下)，但一审判决却不予认定，也不予必要的勘察、鉴定，没有查清案件事实，就主观的认定维修在租赁范围内，所以本案的给水、供暖、排水系统的维修义务在于被上诉人，而非上诉人。 一审判决的适用法律不当。 本案双方所签订的《XXX有限公司市内招待所房屋租赁补充协议》属于不定期租赁，应当给予适当的搬离时间，上诉人自2009年至今已经租赁使用房屋15年，下游分租户众多，均已续期经营。 所以，一审判决只给予上诉人30天的搬家期限明显过短，上诉人认为至少也需要一年时间。 本案上诉人是向下分包而并非转租。 上诉人租赁案涉房屋后对房屋进行冷库装修，有多个冷库摊位，上诉人只是将各摊位租赁给各个分租户，上诉人仍然是房屋的实际承租人，所以本案上诉人是分包。 而转租是指，房屋承租人将房屋整体转租给第三方，房屋实际的承租人和使用人发生了改变，所以本案明显不符合房屋转租的情形，上诉人并没有违反合同约定。 上诉人在2010年对租赁房屋给水、供暖、排水系统进行维修，部分维修并不在租赁范围内，不属于上诉人的维修范围，在此不再赘述，故本案应当适用《民法典》第七百一十三条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”。 2019年6月，上诉人对房屋楼顶防水进行维修，花费维修费64350元，有事实和法律依据，应当由被上诉人承担。 根据《房屋租赁合同》(2009年2月18日签订)的约定，房屋租赁期间为2009年5月1日至2019年5月1日，故上诉人在2019年6月对屋顶防水进行维修，发生在租赁期间之外，系替被上诉人履行了房屋维修义务，消除了房屋安全隐患，该费用由被上诉人承担，于法有据。 一审程序违法，一审判决没有在查清事实的前提下正确适用法律。 一审中对反诉的事实没有调查，没有告知反诉原告申请勘察鉴定的权利，即使反诉请求得不到一审支持，也应当查清事实，包括维修工程的有无和损失的大小，而后才是法律适用问题。 而一审判决却未进行现场勘察，直接驳回反诉原告的诉讼请求，明显程序违法，故上诉人现申请对2010年租赁房屋给水、供暖、排水系统维修工程进行勘察鉴定。 综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。另，一审判决没有确认上诉人下游分租户的事实。 被上诉人XXX有限公司辩称， 关于上诉人提出的租赁房屋给水、供暖、排水问题，双方即使在合同中没有约定，但是在主合同第7条其他费用约定时约定本合同中未列明的其他费用均由乙方承担。因此上诉人所提事实认定不清，需要现场勘验等没有实际意义。 本案的合同双方为XXX有限公司与X馆有限公司，对上诉人所提下游租户问题，根据合同的相对性不属于被上诉人考虑范围之内。且根据上诉人在一审中所提的与下游租户的合同，合同主体是鑫城冷库和其他承租人，与本案的合同双方无任何关系。 XXX电力（XXX）有限公司向一审法院起诉请求： 请求法院判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《XXX电力（XXX）有限公司市内招待所房屋租赁补充协议》； 请求法院判令被告将案涉房屋腾空并返还原告； 请求法院判令被告给付原告房屋租金40万元； 请求法院判令被告给付原告违约金137400元（以40万元为基数，按照日百分之零点一五标准计算，从2022年10月1日起计算至实际给付之日止，暂计至2023年5月17日为137400元）。 X馆有限公司向一审法院提出反诉请求： 判令反诉被告向反诉原告支付维修费56万元； 本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实： 2009年2月18日，XXX电力（XXX）有限公司作为甲方、出租方与X馆有限公司（原名为XXX金城餐饮娱乐有限公司）作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定，第一条房屋基本情况该房屋坐落于XXX市古塔区三保里32号，现XXX电力（XXX）有限公司市内招待所房屋及附属设备。 第三条租赁范围与租赁方式 租赁范围：房屋及附属设备。 租赁方式：整体出租，即乙方向甲方交纳租金后，在合同约定的租赁期间内，乙方有权使用甲方房屋及其附属设备。 租赁期满后，乙方按照甲、乙双方租赁交接时物件的质量状况向甲方进行实物移交；造成损坏的，乙方应无条件恢复出租标的物至交接时的状态或赔偿甲方损失。 第四条房屋维修、装修及其他 租赁期内，房屋及附属设备，无论正常损耗还是乙方过失使用造成的损坏，乙方均有义务与责任对其进行修复与保养，以保证房屋及其附属设备时时处于完好状态。 承租前，甲乙双方共同查验房屋及附属设备质量状况，甲方以房屋现质量状况向乙方出租该房屋及附属设备；乙方如需对房屋进行维修，以不损害房屋质量为前提，不能擅自改变房屋主体结构及房屋承重部分，乙方在房屋装修结束后的1个月内要将房屋装修全套图纸移交甲方一份存档，否则甲方有权收回房屋，租金不予退还，同时赔偿给甲方造成的损失。 租赁期间，乙方如需对房屋屋顶做防水或对自来水、暖气等设施进行改造或对房屋其他部分进行维修，所发生的一切费用均由乙方承担。 第五条租赁期限 房屋租赁时间： 自2009年5月1日起至2019年5月1日止，合计共拾年整。 第六条租金及结算 第1年年度租金为0元，第2、3年年度租金为15万元，第4、5年年度租金16万元，第6、7、8年年度租金17万元，第9年年度租金18万元，第10年年度租金19万元。 以后每个年度的房屋租金在上一年度租赁期期满前的第三周一次性交付完毕，乙方如果不能按约定时间交付租金，甲方有权收回租赁房屋，并解除合同，同时承担违约责任。 第八条房屋的交付、使用及返还 房屋租赁期间，乙方不得将此房屋进行转租，否则甲方有权收回此房屋，房屋租金不予退还，由此造成一切损失由乙方自行承担。 租赁期满后，乙方对房屋的装修改造、水、电、暖气改造不得拆除，归甲方所有。 XXX电力（XXX）有限公司、X馆有限公司（原名为XXX金城餐饮娱乐有限公司）在该《房屋租赁合同》上签字并加盖公司公章。 2022年6月10日，XXX电力（XXX）有限公司、X馆有限公司（原名为XXX金城餐饮娱乐有限公司）双方签订《XXX电力（XXX）有限公司市内招待所房屋租赁补充协议》，协议约定，鉴于： 甲乙双方于二〇〇九年二月签订的《房屋租赁合同》房屋租赁期限届满（房屋租赁时间：自2009年5月1日起至2019年5月1日止，合计共拾年整）。 双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上特订立以下补充协议。 除本协议中明确所作补充的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。 自2019年5月1日起，甲方坐落于XXX市古塔区三保里32号的房屋年租金金额为人民币20万元，大写：贰拾万元整。 乙方在原合同房屋租赁期限届满后，逾期使用甲方房屋至2022年5月1日已三年整，共欠交甲方房屋租金金额为60万元，大写：陆拾万元整（贰拾万元/年）。 乙方应于本协议生效之日起，2022年6月30前向甲方支付部分欠交租金20万元（大写：贰拾万元整）。 于2022年9月30日前，向甲方支付剩余欠交租金40万元（大写：肆拾万元整），结清全部欠交租金。 如乙方迟于本合同付款日期的约定，甲方将按欠交租金总额0.15%/天收取滞纳金。 自2022年5月1日起，甲方房屋租金按月结算。每月租金金额为16666元，大写：壹万陆仟陆佰陆拾陆元整。 自2022年5月1日起，乙方在继续使用甲方房屋期间，应于每月月底前向甲方支付该月房屋租金汇到甲方公司账户。 本协议签订时房屋即存在甲方随时决议处置之情形，乙方完全知晓并认可上述房屋租赁条件，同意甲方在决议处置房屋时行使单方解除权。 甲方决议处置该房屋时应提前一个月告知乙方收回房屋，乙方在接到甲方通知后必须于一个月内返还该房屋及其附属设备。 甲方通知乙方收回房屋的时间即为本协议解除时间，甲方行使单方解除权仅需按上述约定提前通知乙方，无须承担任何违约责任和费用。 原、被告双方在上述协议上签字并加盖公司公章。 另，庭审中，XXX电力（XXX）有限公司、X馆有限公司双方对租金支付情况进行了对账，2022年5月1日后租金按照每月16666元标准予以支付。 2022年6月X馆有限公司向XXX电力（XXX）有限公司支付20万元。 再查，XXX金城餐饮娱乐有限公司于2010年对租赁房屋给水、供暖、排水系统进行维修，于2019年6月对屋面防水进行修缮。 一审法院认为，XXX电力（XXX）有限公司、X馆有限公司之间订立的《房屋租赁合同》及《XXX电力（XXX）有限公司市内招待所房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认； 双方均应按照合同约定履行义务，现X馆有限公司未按照上述约定足额支付租金，尚欠付租金40万元，故对于XXX电力（XXX）有限公司主张解除《房屋租赁合同》及《XXX电力（XXX）有限公司市内招待所房屋租赁补充协议》、返还房屋以及支付租金40万元的请求，本院予以支持。 关于XXX电力（XXX）有限公司主张的违约金，虽双方约定若逾期支付租金，则按欠交租金总额0.15%/天收取滞纳金，上述滞纳金其性质实际系违约金，其给付标准过高，考虑到本案的具体情形，本院酌定自2022年10月1日起，以未支付租金数额即40万元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率予以计算。 关于X馆有限公司抗辩仍有部分房屋进行转租的情形，因双方合同约定房屋不得转租，且若发生转租情形，XXX电力（XXX）有限公司有权收回房屋，故对X馆有限公司该项抗辩，本院不予支持。 关于X馆有限公司诉请XXX电力（XXX）有限公司支付给水、供暖、排水系统及屋顶维修费的诉讼请求，因合同已约定租赁期内房屋及附属设备的正常损耗及损坏由反诉原告进行修复与保养，如需对房屋屋顶做防水或对自来水、暖气等设施进行改造或对房屋其他部分进行维修，所发生的费用由X馆有限公司承担，故对该项诉请，本院不予支持。 关于X馆有限公司所提房屋维修系发生于合同期外的观点，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于X馆有限公司称交付的房屋不符合使用条件的观点，因双方在租赁房屋时，已查验房屋及附属设备质量状况，无异议，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》 第五百零九条、 五百七十七条、 第七百零三条、 第七百二十二条， 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）XXX电力（XXX）有限公司、被告（反诉原告）X馆有限公司于2009年2月18日签订的《房屋租赁合同》及2022年6月10日签订的《XXX电力（XXX）有限公司市内招待所房屋租赁补充协议》。 被告（反诉原告）X馆有限公司于本判决生效后30日内将坐落于XXX市古塔区三保里32号房屋返还原告（反诉被告）XXX电力（XXX）有限公司。 被告（反诉原告）X馆有限公司于本判决生效后30日内给付原告（反诉被告）XXX电力（XXX）有限公司房屋租金40万元及违约金（违约金以40万元为基数，自2022年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准予以计算）。 驳回原告（反诉被告）XXX电力（XXX）有限公司的其他诉讼请求。 驳回被告（反诉原告）X馆有限公司的诉讼请求。案件受理费9174元，保全费3207元，由原告（反诉被告）XXX电力（XXX）有限公司负担1736.60元。 由被告（反诉原告）X馆有限公司负担7437.40元，被告（反诉原告）X馆有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行； 原告（反诉被告）XXX电力（XXX）有限公司已预交案件受理费9174元，保全费3207元，于本判决生效后由本院退还原告（反诉被告）XXX电力（XXX）有限公司7437.40元。 反诉案件受理费4700元（已减半），由被告（反诉原告）X馆有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为： 上诉人主张应延长搬离期限是否具有事实及法律依据； 上诉人主张由被上诉人给付维修费56万元是否应予支持。 关于本案的第一个争议焦点问题。 双方于2022年6月10日签订的《XXX电力（XXX）有限公司市内招待所房屋租赁补充协议》第七条约定，本协议签订时房屋即存在甲方随时决议处置之情形，乙方完全知晓并认可上述房屋租赁条件，同意甲方在决议处置房屋时行使单方解除权。 甲方决议处置该房屋时应提前一个月告知乙方收回房屋，乙方在接到甲方通知后必须于一个月内返还该房屋及其附属设备。 甲方通知乙方收回房屋的时间即为本协议解除时间，甲方行使单方解除权仅需按上述约定提前通知乙方，无须承担任何违约责任和费用。 根据该补充协议约定的内容，可以认定上诉人应知晓在被上诉人通知其解除合同时，其应于一个月内搬离，故一审法院判定上诉人在本判决生效后的30日内搬离租赁场地并无不当。 上诉人以其下游存在众多出租户为由，主张搬离时限延长一年，于法无据，本院不予支持。 关于本案的第二个争议焦点问题。 双方于2009年2月18日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间，房屋及附属设备，无论正常损耗还是乙方（上诉人）过失使用造成的损坏，乙方均有义务与责任对其进行修复和保养，以保证房屋及其附属设备时时处于完好状态。 乙方（上诉人）如需对房屋屋顶做防水或对自来水、暖气等设施进行改造或对房屋其他部分进行维修，所发生的一切费用均由乙方承担。 双方于2022年6月10日签订的《XXX电力（XXX）有限公司市内招待所房屋租赁补充协议》约定，除本协议中明确所作补充的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。 根据上述合同的约定，双方已经就供水、供暖等设施进行改造或者房屋维修等费用问题进行了约定，现上诉人主张由被上诉人承担其维修费用，不符合合同约定。 上诉人主张一审法院应对其维修费用进行鉴定，于法无据。原审法院根据合同约定判决不予支持上诉人的该项请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，X馆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9400元，上诉人X馆有限公司已预交，由上诉人X馆有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　张悦 审判员　　李勇 审判员　　王晶 二〇二四年四月十九日 书记员　　李响