这是一起房屋买卖合同纠纷案例。 一个人请求法院判定房屋买卖协议无效，但法院审理后认为，合同是有效的。 按照最新的司法解释，现在对合同的效力认定，更放松了。 附：童某、陈某等确认合同效力纠纷二审民事判决书 浙江省温州市中级人民法院 民事判决书 （2023）浙03民终5818号 上诉人（原审原告）：童甲，男，1952年2月24日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 上诉人（原审原告）：陈某，女，1953年1月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 上诉人（原审原告）：童乙，女，1972年1月14日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 三上诉人的委托诉讼代理人：林明俊，北京中凯（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢某，男，1961年10月25日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：甘细平，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红梅，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 上诉人童甲、陈某、童乙因与被上诉人谢某确认合同效力纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2023）浙0381民初2507号民事判决，向本院提起上诉。 本院于2023年12月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人童甲等三人上诉请求： 撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。 事实与理由： 《房屋转让协议书》名为房屋买卖，实为让与担保，应确认无效。 当事人的真实意思并非买卖，也非抵债。 该协议书未约定房屋交付、过户、价款支付时间等重要内容，也未约定抵债。 证人谢作强称当时双方沟通时童甲暂时将其坐落于瑞安市平阳坑镇沿江东路某房屋（以下简称案涉房屋）抵押。 1993年购买价79100元，经上诉人装修，当时实际价值已达15万元以上，童甲不可能以如此低的价格出卖或抵债。 协议书签订至今已20多年，房屋一直没有交付，童甲也没有配合办理过户手续，可见双方没有买卖或者抵债的意思表示。 当事人的真实意思是让与担保。 1999年2月15日签订的借款合同明确约定将案涉房屋抵押，几个月之后又签订《房屋转让协议书》，可见双方无买卖的合意，应当认定为担保。 借款发生在1999年2月，双方已约定利息但未约定还款期限，按照一般的交易习惯，谢某不可能在短短的几个月内就迫切要求还款乃至以物抵债。 案涉协议在童甲受到欺诈、胁迫，处于危困境地的情况下签订，应确认无效。 谢某明知案涉房屋系上诉人家庭的共有财产和已设定抵押，仍设计逼迫、骗取童甲签订案涉协议，存在主观恶意。 案涉房屋设定抵押，作为抵押人的被上诉人转让抵押财产未通知抵押权人。 案涉房产系上诉人家庭的共有财产，童甲无权处分案涉房屋。 被上诉人谢某辩称： 上诉人主张《房屋转让协议书》系让与担保，缺乏依据。该协议书没有约定将房屋在形式上转让至被上诉人名下，上诉人到期清偿债务赎回房屋的内容，不符合让与担保的法律特征。 让与担保合同系有效合同，上诉人主张合同无效，自相矛盾。 童甲对案涉房屋具有完全处分权，其处分行为有效。 案涉房屋属于童甲单独所有，房屋产权证载明所有权人为童甲，共有人一栏载明“无”，上诉人提供的证据不能证明陈某、童乙有出资购买案涉房屋。 案涉房屋买卖系因借贷引起的以房抵债。 1999年2月童甲、陈某夫妇因企业经营需要向被上诉人借款，借条没有明确以案涉房屋抵押。 1999年12月童甲与被上诉人签订《房屋转让协议书》，系童甲处分自己名下的房屋，无需陈某签字。 陈某已在借条上签名捺指印，后续以房抵债，其完全知情，况且夫妻之间具有家庭事务代理权。 签订《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，内容不违反国家强制性效力性法律规定，且已经实际履行。 《房屋转让协议书》已约定房屋四至范围、交易价款及支付、过户手续等主要条款，符合买卖合同的成立要件。 该协议书没有约定房屋交付及腾空时间，是因双方系至亲，被上诉人同意给上诉人暂住，待其找到住处后再行腾空，之后上诉人拖延不搬，被上诉人已进行多次交涉，上诉人的不诚信行为不影响合同效力的认定。案涉房屋地处偏僻，1999年与1993年相比，房价没有上涨，被上诉人以案涉房屋按81180元抵债，价格合理。 该协议书已经实际履行，被上诉人已将出借给童甲、陈某的11万元借款中的81180元折抵购房款。 被上诉人于2020年7月20日向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼时已扣除该81180元，仅起诉其余本金28820元。 上诉人主张签订该协议书时受被上诉人胁迫等，但没有提供证据予以证明。 案涉房屋没有设定抵押，上诉人主张其转让案涉房屋未通知抵押权人，导致合同无效，缺乏依据。 农行瑞安支行设定抵押的房屋地号为DX，地址为平阳坑镇徐山村（生效判决书载明）或者平阳坑村（抵押贷款登记证明书载明），面积为200.42平方米；案涉房屋地号为DX，地址为平阳坑镇沿江东路，面积为154.68平方米。 童甲在徐山村确有二间二层房屋，可见涉农行瑞安支行的民事判决指向的抵押物是徐山村的房屋，至于该民事判决表述为二间四层楼房系笔误。 坐落于沿江东路X号房屋的产权证当时由被上诉人保管。 根据2020年9月27日不动产登记信息查询记录，房产、土地均为无查封、抵押的记录。 根据2020年11月3日瑞安市自然资源和规划局（以下简称资规局）在童甲提起的行政诉讼的答辩状内容，登记机关作出该案土地使用权登记时，案涉房屋及土地没有设定抵押或被查封。 综上，请求驳回上诉，维持原判。 童甲等三人向一审法院起诉请求：确认童甲与谢某于1999年12月6日签订的《房屋转让协议书》无效。 一审法院认定事实： 童甲与陈某系夫妻关系，童乙系其女儿。农历1993年3月28日，童甲向施潘桃购买案涉房产，双方签订《立卖尽屋契》。 1995年2月9日，童甲取得“瑞房权字第XX**”房屋所有权证，载明所有权性质为独产，共有人为无，地号为DX，建筑面积154.68平方米，系一间四层混合结构房屋。 1999年2月15日，童甲出具《借款》交谢某收执，该借款载明：“今向谢某暂借现金人民币壹拾壹万元正。贷方需要自用，按时归还本带息，借方一次付清。有房屋壹间担保低（应为“抵”）押，地址沿江东路某房产证土地证低押，否则后（缺“果”）由借方自负。利息1.6％”。 《借款》的落款处借款人栏另有“陈某”字样并按手印。 1999年4月30日，童甲与农行瑞安支行签订《抵押借款合同》，约定以瑞安市平阳某制革厂（以下简称制革厂）、童甲的房产为制革厂的借款提供抵押担保，该合同所附的《抵押物清单》载明抵押物为“厂房，平房17间，叁层4间，质量及状况均为混合，平阳坑徐山村，权属情况为制革厂；房产，四层1间，质量及状况为混合，平阳坑沿江东路X号，权属情况为童甲”。 同日，原瑞安市房管局（现登记职权划归资规局）向“农行马屿营业所”出具编号为“瑞房抵登字第X号”的抵押贷款登记证明书，载明：“据房屋所有权证证瑞房权字第XX**案资料：平阳坑镇平阳坑居民区DX地号房屋，混合结构肆层楼房壹间，建筑面积计200.42平方米，其房屋产权属童甲所有，以上房产抵押贷款业经我局登记。” 1999年12月6日，童甲与谢某签订《房屋转让协议书》，约定童甲将案涉房产以81180元出售给谢某，谢作强以证明人身份在协议书上签字。 2000年1月3日，谢某以向童甲买受为由向原瑞安市房管局申请转移登记，该局在受理并收取交易费、土地收益金等费用后，向谢某出具收件收据。 2000年6月9日，一审法院作出（2000）瑞经初字第122号民事判决，判令： 制革厂偿还农行瑞安支行借款本金350000元及利息、逾期息；如制革厂到期不偿还上述债务，农行瑞安支行有权以制革厂的厂房及童甲所有的坐落于瑞安市平阳坑镇徐山村四层楼房一间的折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 2000年10月13日，一审法院在执行农业银行瑞安支行与制革厂、童甲借款合同纠纷一案中，对案涉房产进行查封，要求原瑞安市房管局停止办理案涉房产的过户手续。 后该案终结执行程序，一审法院未对案涉房产予以解封。 2007年9月19日，原瑞安市房管局经产权转移登记，将案涉房产转移登记至谢某名下，产权证号为瑞安市房权证平阳坑镇字第XXXX号。 2020年7月20日，谢某向一审法院起诉童甲、陈某，要求偿还借款28820元及利息。 之后，谢某于2021年1月26日向一审法院申请撤回起诉。 2020年11月9日，资规局发现原登记机关已于2000年10月13日收到一审法院对案涉房产查封裁定及协助执行通知书，认为原登记机关作出上述转移登记行为确有错误，于2020年11月30日向谢某送达了不动产更正（撤销）登记通知书，通知其在30个工作日内申请办理更正登记，逾期未申请办理的，将对房屋所有权登记簿记载权利人错误事项进行更正（撤销）登记，并告知谢某更正（撤销）内容如下：该房屋原所有权人为童甲，并办有房产证，后因债务纠纷，该房屋于2000年10月13日被瑞安市人民法院裁定停止过户，一直没有解封。 经审查，该房屋于2007年过户登记在谢某名下，实属错误登记，依职权启动不动产更正（撤销）登记程序。 届期，谢某未提出申请。 2021年1月19日，资规局在瑞安市人民政府政府信息公开网上发布《不动产更正（撤销）登记公告》《关于谢某的（瑞安市房权证平阳坑镇字第0000**62）房屋所有权证书的作废公告》，该公告异议到期时间为2021年2月10日。 2021年2月5日，谢某向一审法院提起执行异议，要求撤销对案涉房产的查封裁定。 一审法院于同日作出（2021）浙0381执异43号执行裁定，驳回谢某的执行异议申请。 2021年2月19日，资规局因无人在异议期内提出异议而对案涉房产所有权证书予以更正（撤销）登记，并通知谢某。 谢某不服执行异议的裁定结果，向温州市中级人民法院申请复议。 温州市中级人民法院于2021年3月18日作出（2021）浙03执复22号执行裁定，驳回谢某的复议申请。 2021年3月30日，谢某诉至一审法院，请求撤销上述更正登记行为。 一审法院于2021年9月29日作出（2021）浙0381行初49号行政判决，驳回谢某的诉讼请求。 之后，谢某不服该判决提起上诉。2022年11月17日，温州市中级人民法院作出（2021）浙03行终955号行政裁定，撤销一审法院（2021）浙0381行初49号行政判决，发回一审法院重审。 重审中，一审法院依职权追加农业银行瑞安支行为第三人参加诉讼，并于2023年5月19日作出（2022）浙0381行初289号行政判决，撤销资规局于2021年2月19日对案涉房产作出的不动产更正（撤销）登记行为。 童甲、农业银行瑞安支行不服该判决提起上诉。 2023年8月18日，温州市中级人民法院作出（2023）浙03行终478号行政判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为： 《房屋转让协议书》系童甲与谢某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 童甲、陈某、童乙主张该协议系童甲受欺诈、胁迫所签，证据不足，即便存在欺诈情形，该情形亦不导致合同无效，故对童甲等三人的该项理由不予采纳。 就基于合同行为的物权变动而言，合同行为的生效条件不同于物权变动的条件，办理不动产物权登记，属于履行合同义务的行为，而非合同行为的生效条件，不能因为当事人未履行合同义务，就否认合同行为的效力，此谓民法理论的区分原则。 首先，根据《房屋转让协议书》签订时的法律和司法解释来看。 《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。” 最高人民法院在该条司法解释中，根据民法理论对负担行为和处分行为的区分意义，以及我国立法采纳的“区分物权变动的原因和结果”的原则，将合同法第五十一条中的“处分”和“合同”，解释为仅指处分行为即标的物物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。 因此，不论案涉房产系童甲个人财产，还是童甲、陈某夫妻共同财产，亦或童甲、陈某、童乙家庭共有财产，均不影响对于《房屋转让协议书》效力的认定。 因为即便童甲签订《房屋转让协议书》是未取得共有人同意情况下的无权处分，其处分合同的效力并非未定，而是确定有效的； 真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为及结果，即无权处分行为效力未定。 《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释（2000）44号）第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。” 同理，根据前述民事理论的区分原则，童甲与谢某签订的《房屋转让协议书》作为案涉房产转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房产物权转让的结果行为。 担保法关于未通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动的原因行为。 其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”即便如童甲、陈某、童乙理解的按原先法律、司法解释规定合同为无效，但是根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”、第五百九十七条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”的规定，《房屋转让协议书》仍应为有效。 综上，童甲、陈某、童乙关于《房屋转让协议书》无效的理由均不能成立，对其诉讼请求不予支持。 至于合同有效是否必然引起案涉房产物权的变动，并非本案审查范围，不予评判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 驳回童甲、陈某、童乙的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由童甲、陈某、童乙负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院经审核当事人向一审法院提供的证据，依法对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点如下： 《房屋转让协议书》的性质是房屋买卖合同，还是让与担保合同； 《房屋转让协议书》的效力。本院分述如下： 关于争议焦点一。 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。” 《房屋转让协议书》已约定童甲将案涉房产以81180元出卖给谢某，可以确定合同当事人为童甲、谢某，标的为案涉房屋的不动产权，价款为81180元。 该协议书虽然没有约定房屋的交付、过户时间等，但根据约定，能够确定合同当事人、标的和数量，况且房屋所有权已转移登记，应认定双方之间的房屋买卖合同已成立。 让与担保是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的一种担保形式。 《房屋转让协议书》没有约定将房屋形式上转至被上诉人名下，童甲到期清偿债务，被上诉人将案涉房屋返还给童甲等内容，不符合让与担保的构成要件。 童甲等三人主张双方系让与担保关系，缺乏依据，本院不予采纳。 关于争议焦点二。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 童甲等三人主张童甲在受到欺诈、胁迫的情况下签订《房屋转让协议书》，但没有提供证据予以证明，本院不予采纳。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……” 第四十六条规定“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。” 因此，即便买卖合同的出卖人系无权处分订立的合同，当事人或者真正权利人仅以出卖人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 一审判决根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释（2000）44号）第六十七条第一款的规定，认为《房屋转让协议书》作为案涉房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非物权转让的结果行为。 担保法关于未通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不及于物权变动的原因行为。 对此，本院予以确认，不再赘述。 因此，签订《房屋转让协议书》时案涉房屋是否已设定抵押，并不影响认定合同有效。 即便如童甲等三人理解的按原先法律、司法解释规定合同为无效，但根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”、第五百九十七条规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”， 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十九条第一款规定“以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”，《房屋转让协议书》仍应确定为有效。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。但确认合同效力的案件以合同总金额确定案件的标的额，按财产案件标准收取受理费，一审判决确定案件受理费不当，本院予以指正。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一二审案件受理费各1829元，均由童甲、陈某、童乙负担。 本判决为终审判决。 审判长 马永利 审判员 郑文平 审判员 曾慧 二○二四年二月二十一日 书记员 江佳颖