编辑：奥特曼
近几年，公寓成了楼市小透明。
毕竟公寓难以与学区和户籍相联系、商用水电费，还有高税费下的流通阻碍。
身处住宅量价齐卷的时代，大部分公寓只能在夹缝中生存。
久旱逢甘雨，近期佛山公寓可算盼来了久违的利好。
那么利好之下，佛山公寓还值得买吗？
接下来，我们通过对市场、客群和产品方面的分析，相信大家心里自会得出答案。
淘房君先明确自己的观点，并非鼓励买公寓，能够得上住宅的话就买住宅。
01.
佛山公寓库存，还能再卖5年
有人调侃道“公寓才是真正的不动产，卖不掉，租不出，动不了。”
这句话最直接的体现，是在供过于求的公寓市场上。
截至2024年4月末，公寓可售库存为54047套、库存面积284.50万㎡，以过去12个月的去化速度计算，去化周期高达63.5个月。（数据来源：克而瑞广佛）
在没有新增货量的情况下，还能再卖5年时间。
所以，在广州宣布停止新增商务公寓项目后不久，佛山紧接发布了13条新政。
其中提到，“对用于家庭居住的商务公寓等“类住宅”执行生活用水、用电、用气价格”。
继把购买公寓纳入积分落户的范围后，又进一步降低了公寓的居住成本，提高居住价值。
但有小部分之前买了公寓朋友提出质疑，转不了民用电，说是因为办公地块电房不是民用电房供电局不收。
所以，想买公寓的要特别注意这点。
比起政策本身，佛山对公寓解限的做法更耐人寻味。
放眼全国，各大城市对公寓的监管非常严格。
早在2017年，北京、广州、深圳等地均有政策明确限制“商改住”，但此次佛山的新政却另辟蹊径。
很明显，这次是佛山公寓市场的“背水一战”。
面对天量库存，这是非常考验置业者眼光的。如果买错公寓，那真就是不动产了。
02.
都2024了，哪些人还在买公寓？
首先，我们先明确一下市面上公寓的级别之分，购买人群也有着天壤之别。
金字塔尖：核心地段高端商住公寓这个级别的，普通人基本不用考虑了，比如说一直领跑豪宅市场的鹏瑞三龙湾1号也有规划商业大平层；
佛山新城的尚东柏悦汇，涵盖318-636㎡商业大平层，买得起的非富则贵。
改善级：核心地段大户型商住公寓这个阶段的买家，也是属于改善那群人。以近期火热的保利维塔举例，项目位于灯湖北延南海之眼，有繁华城景和江景，290-320㎡大平层，总价350万起。
还有就是千灯湖核心的保利天悦MO，四舍五入也是天悦圈子的了。
户型跨度很大，面积段涵盖约62-300㎡的办公式公寓产品，均价在2.8万/㎡，物业费有点小贵6元/㎡/月。
|效果图
入门级：核心地段商住公寓相信大家印象中的公寓就是这种了，通常是loft 双钥匙形式。
比如说已经非常成熟的保利环球汇和万科A32,位于千灯湖核心区，租客很多是周边上班的金融白领。
有没有发现，以上的必备条件都是核心地段。
言外之意就是，不在核心地段的公寓，就不用考虑了。
且不说升值保值能力，就居住属性来说，不在核心地段，配套基本很分散，到头来你会发现它既住不舒服，又租不出去。
03.
真要买的话，到底怎么选公寓？
对于普通人来说，想要买公寓不会踩坑站岗，首选城市的核心地段。
自住的话，就实地去周边走一遍，看看商业、地铁交通等与生活息息相关的配套。
买来出租资产配置，综合配套之后，就看写字楼密集度，学校多不多，毕竟这些都是未来影响出租率的重要因素。
还有一点就是打开招聘软件，看看所在片区的薪资水平，像千灯湖、金融高新区的话就是比较高的。
接着再看，周边租金水平，贵的话就说明这是市场认可的地段。
|图源，贝壳
比如说，万科A32楼下有4层商场，中影南方影城、钟书阁等网红打卡点，距离地铁500米，年轻人居多，入住率近9成。
在社交网站上，相关放租、转租的询问度都挺高的。
其次，优先选择大品牌房企。
主要是因为大牌房企在拿地规划产品阶段，都会对地段价值、周边人群、消费力等做过专业评估。
虽说这种方法粗暴，但也有一定靠谱性。
写在最后
所谓存在即合理。
毕竟购买公寓的还是有不少人的，作为大宗交易的商品，他们肯定做过功课，多少知道公寓的利弊。
所以站在购买公寓的普通人，或者说退而求其次的住宅“平替”人群角度，最应该思考如何将公寓的利益价值最大化。
总结一下，就是核心地段+大开放商+高租金水平。
