所有人都知道,今年会是上海豪宅市场的大年
大家也都在等着看,这些套均3000万+的城市顶豪,能交出什么样的成绩
我们统计过,今年上海总价2000万+豪宅供应量可能会超过5000套,是去年的2倍还要多
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(根据网络公开信息整理,仅供参考)
就在最近,上海几个豪宅的热销情况,可谓吸足了眼球
刚刚过去的周末,最新开盘的黄浦豪宅——融创滨江壹号院二期
首批204套房源在4小时内尽数卖出,总价约99.97亿,套均达到4900万+
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而前几天,滨江凯旋门三期同样开盘售罄
212套房源在6小时内被一抢而空,总价1.1亿元的“顶复楼王”,更是开场就被3号抢走,直接一个小目标
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最终卖出了70.27亿元的总价,套均超过3314万
再加上113.04的超高入围分,直接闯进上海新房积分记录前三(仅次于云锦东方118.32分和前滩百合园288弄114.96分)
入围者,可以说是各个都是“要钱有钱,要分有分”
之前中海顺昌玖里,凭借总销金额约196.5亿元的成绩,一举刷新了中国楼市开盘记录
种种迹象表明,这个城市的三千万购买力,还未到天花板
可以说,点状项目的表现在一定程度上反映了市场
如果说上次中海的客群分析,只反映了单盘数据
那么,在最近三大豪宅,一齐入市
具体来看,中海顺昌玖里,一共512套房源,吸引了736组认购
滨江凯旋门三期,一共212套房源,两场合计1043组认购
融创滨江壹号院二期,首批204套房源,347组认购
三个盘加起来一共928套房源
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有效认购组数高达2126组,平均每2.3组抢一套房源
上海顶级购买力的画像,基本可以从中更清晰的描摹了
于是,我们团队还是特地将这三个豪宅盘的摇号数据汇总
全上海三千万的购买力,到底从哪里来
相信这篇文章,可以给你一个更加精准的答案
01
都是什么人在买上海豪宅?
一直以来,上海都不缺豪宅购买力
他们只要遇到满意的产品,就会毫不犹豫的持币杀入市场
像这次滨江凯旋门和融创外滩壹号院,都推出了300平方米以上的大户型
算是市区供应很稀缺的新房产品了,而且马上就能交房,都是准现房项目
总的2126组中,整体310开头的上海人合计1099组,占比过半,达到51.69%
非310的(外地人+新上海人)合计1014组,占比47.70%
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两者的差距不算大,可以说是打了个平手
证明上海的豪宅吸引力不单单只是本地人感兴趣
需要特别说明的是,滨江凯旋门还触发了超高积分
要求购房者除了是在上海名下无房的家庭单位外
还要有253个月的社保记录,至少是从2003年起连续21年缴纳社保
212套房源中的210套,在第一场的534组客户中就卖完了
这534组客户里以310上海土著为主,占比高达75%
而剩下25%比例的非310,也都是已经落户的新上海人
没有落户的外地人,基本上没办法取得100+的购房积分
这部分更是绝对的豪宅核心购房群体,钱和分都不缺
除了上海人和外地人,三大豪宅盘还有10组境外和其他地区客户
3组H开头的客户可能来自香港,剩下7组到底来自哪个国家,目前还不清楚
这也看出来,目前上海豪宅基本还是国内客户在消耗
哪怕是陆家嘴这样国际化氛围浓厚的板块,最终来认购的外国客户数量还是很有限
中海还有3家以公司名义购买的客户,另外两个盘都均为个人买家
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再来看购房人数的类型
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总的2126组认购客户中,去除3家公司
1人购房的有1246组,包括10个外国人,占比接近6成,说明个人的经济实力就相当能打,2人购房的有862组,3人购房的有13组,4人购房的有2组
看完整体数据,接下来我们从上海人和外地人的角度,看看这座城市的豪宅购买力如何分布
02
市区套均3300万+的豪宅,上海哪个区的人买得最多?
和上次我们统计中海顺昌玖里单个楼盘的数据不同
当时是黄浦土著遥遥领先,甩开其他区一大截
浦东新区的认购数仅仅排在第六位
这次加上两大滨江豪宅
在这1099组的310上海客户中,黄浦和浦东新区霸占前两位
各有181和179组,都占比16%左右,差距非常小
首先,黄浦客户豪宅购买力,一直都相当具有竞争力,可以说全上海豪宅都能看到他们的身影
包括开头我们提到的,买下1.1亿顶复楼王的3号买家,就来自于黄浦
其次,浦东新区的购买力一下就冲上来了
与浦东距离较近的杨浦位列第三,加起来足足有100组客户
接下来是市区的徐汇和静安客户,分别占比9%和8%
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让人意外的是,崇明竟然杀到了第六位,堪称是抢豪宅最凶的郊区
再仔细一看,崇明72组中的54组客户,都是直奔滨江凯旋门来的
只能说是陆家嘴江景的诱惑太大,一下子把郊区深藏不露的购买力都给吸引出来了
排名前10的还有虹口、普陀、宝山和嘉定的310客户,都有不少组客户进入摇号阶段
相对来说,金山、青浦的客户比较少,三个盘加起来不到20组
这下就真实的反映出,上海本地人的最高端购买力的清晰分布了吧
03
我更好奇的是,都是哪里的外地人在买入上海豪宅?
而在1014组外地客户中,毫不意外,浙江人和江苏人遥遥领先
前者246组,后者229组
加起来就有475组,直接占到了外地客户的46.8%,占据了半壁江山
等于每个盘都有超过158组江浙的客户在摇号
果然还是长三角的客群,对上海豪宅最为热衷
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第三位是紧挨上海的安徽
据统计局透露,在沪外省市户籍常住人口中
安徽人占比连续5年都是第一,总数超过200万
总量上去了,有钱人自然也不会少
排在四五位的分别是湖北和河南
湖北主要靠武汉土豪冲锋陷阵
单单滨江凯旋门一个项目,就吸引了12个武汉的客户
而河南更为均衡,多个城市都有客户认购,靠的是积少成多
排名靠前的除了山东、江西、福建之外
还有一股势力不容小觑,那就是来自东北的土豪团
黑龙江有41组、辽宁有31组,吉林也有超过20组
东北三省合计起来能有近百组
可能是继占领海南岛之后,又将下个买房目标瞄准了上海
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浙江有6个:温州、宁波、杭州、台州、绍兴、金华
江苏则有5个:南通、常州、无锡、南京、扬州
唯一的例外就是第12名的湖北武汉
江浙的经济发展确实走在全国前列,《2023胡润财富报告》最新公布了我国净资产600万以上的家庭数量排行
浙江的杭州、宁波排在前10
温州、绍兴、台州均进入了前20
主要得益于民营经济发达,小老板多
再加上近年来抓住了电商直播的红利,很多网红买起豪宅来也是毫不手软
这些年来,南通人号称是江苏在上海购房的领头羊
这几年,南通官方层面和上海政府的合作相当密切
像上海第三机场就选址南通,已经于去年开建
常州、无锡、南京、扬州这4个城市的土豪,同样渴望进入上海的豪宅圈层
随着长三角一体化的发展,接下来还会有更多的江浙有钱人,涌入上海
其他排名靠前的城市还有安徽的合肥,黑龙江的哈尔滨
当然,除了这些热门城市
我们发现,还有一些榜单之外的城市,也在忙着低调购入上海豪宅
比如吉林的长春,直辖市之一的天津,山东的青岛,河南的郑州
以及福建的泉州和福州,充分彰显了闽商的实力
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有意思的是,之前中海文章的评论区
就有小伙伴发出疑问,为什么没有北京人和苏州人的身影
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这次三个盘数据汇总
北京客户一共只有7组,苏州客户加起来也就14组
确实放在总量里不够看的
据我们猜测,买上海豪宅的北京客户数量少,主要还是由于购房资格的限制
一方面很少有北京人会把本地户口迁到上海,另一方面来上海工作的北京人也不多
这样一来,留下来交社保、结婚,能获得购房资格的人数就更有限了
苏州则可能有这几大原因
一是有钱人早早就买好了上海豪宅,孩子直接就落在了上海户口,“苏二代”以310的名义继续抢豪宅
二是苏州到上海的距离也不远,本地的豪宅产品力也非常能打
土豪们更愿意住在苏州的大平层,来上海也就一脚油门的事
对此,你怎么看?
04
为什么要如此具象的分析豪宅客户画像
当然也是和市场有关
据不完全统计,仅在今年一季度,上海3000万元+豪宅的供应就接近了1000套
直接超过了2017年到2022年,这六年每年的平均供应套
克而瑞数据显示,截至4月10日,上海内环内总价2000万元以上的豪宅已卖出1014套, 逼近2023年全年的总成交量
除了这已经卖光的三大豪宅
香港置地启元刚结束认购,期待已久的保利世博天悦正在认购中
接下来还有翠湖天地六期、海玥黄浦源等等豪宅
以及多个超20万+房地联动价的风貌别墅等着入市
从这2126组样本中,我们大概也能够揣测出,接下来进入上海豪宅市场的客户画像
但值得提出疑问的是
上海三千万的购买力还会持续多久
我们也将会持续关注
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/23fcee87cd1ad308bf775e0a2fd0c492.jpg)
以上为正文,来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5201篇原创文章