这是“地产屠龙”的第251篇原创文章
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01
8月25日，国务院通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(简称14号文)，上周四（10月26号），这份文件开始被广泛解读，很多人都认为这是第二次房改的指导性文件，会深远影响接下来房地产市场的发展走势
1998年第一次房改，最显著的变化是出现了商品房，人们可以买房住了，它完全改变了大家对居住的认知概念，提升了居住质量，也让房地产市场驶上了一条奔涌向前的快车道，房价也因此一路上扬
二十多年以来，绝大部分家庭都需要通过购买商品房而不是保障房，来解决自己的居住问题，高房价不是问题，保障房缺失才是大问题，没有保障房，大部分家庭不得不买高价的商品房，就像一个城市取消了公交车，逼迫大家都去买车一样
这次的政策文件，可以说明确了商品房和保障房各自的发展方向，各自该承担的社会角色，各司其职，而不再像以前那样简单粗暴的把所有人的居住需求都往商品房推
但是吧，知易行难，要让更多的人享受到保障房带来的好处，那就需要从供应源头解决这个问题，受困于土地财政的原因，绝大多数地方都没那么主动愿意造保障房，财力投入上也很难支持提供大量的保障房出来，毕竟足够多的商品房才有可能给地方财政带来更多收入
所以，这个政策在多大程度上改变现状，还是很考验后期的落地执行的
未来理想的状态，那就是保障房覆盖的范围不断扩大，但很长一段时间内，商品房仍将占据市场主流地位，所以因此全心全意坐等保障房，大概率是要失望的，排队等候的时间，保障房提供的交付品质，这些都是客观存在的问题
保障房是理想，商品房是现实
换句话来说，那就是改善需求的客户，该买还得买，只有通过市场化的商品房，让竞争更充分一些，这样才能满足真正意义上的品质改善需求
当然，改善不单单是指面积上的变大，更多的是基于客户需求而带来的生活方式上的升级改善，满足客户对美好生活的向往
另一方面，随着保障房制度的健全落地执行，商品房也势必更加市场化，按需出价，商品房的市场化收入，也可以反过来提供给保障房修建，这才有可能形成正向的循环
从这个角度来看，接下来的商品房总量是过剩的，伴随着保障房的增加，以后需要商品房的量就会降下来，这个时候就要提前考量考量手里面的房子，在过剩的时代里面还具不具备竞争力，这就回到了上篇文章写到的《万亿特别国债，抓紧卖二手房》
没啥品质，没啥优势的二手房还是抓紧卖了吧
02
上周，土地市场继续密集挂地，一下子新增挂牌31块土地，全部都集中在贵安新区，每年到了最后贵安新区都是土拍大户，但真正启动的地块却少之又少
具体来看今年1-10月贵阳贵安城区商品房用地整体的挂牌出让情况
这四十五块地，从11月15号开始，在下半月会集中出让，到底成绩如何，拭目以待了，不出意外的话，很有可能还是跟以往几年的情况一样，最终都还是城投平台公司勉为其难先拿下来再说
再来对比过去三年1-10月的土拍供求数据，截至目前，今年的挂牌供应量已经快追上去年全年的数据了，按照这个趋势发展下去，到年底土拍市场的供求数据追平甚至超过去年，那也就是顺理成章的事情了
年终土拍大幕再度拉开，结果如何不得而知，但实际上却又早有定数，都还是平台公司出手的话，本质上还是产生不了啥积极的变化的
03
继续来看过去这一周市场成交数据的情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
统计周期：2023年10月20日-2023年10月26日
数据来源：贵州省房地产业协会
这一周商品房的总签约备案面积跨过了十万方的大关，总销金额也超过了10个亿，单项目的成交量也有所增加，这可以说是关键性的节点数据，市场整体成交情况继续向好
中铁阅花溪项目在新推房源的助力下，以7180万再次回到了周成交的榜单第一，建发金融北城和铁建城紧随其后，两个项目加起来也是破亿的销售金额
上周万科云翠隐秀的备案速度降下来一些，但继续以差不多1600万总销金额排在第十四位
整个TOP20的榜单上，第二十名的门槛也达到了1329万以上，相比上周1000万的门槛继续往上拉，最近的行情确实是起来了些
统计周期：2023年10月20日-2023年10月26日
数据来源：贵州省房地产业协会
再把过去快四个月历史数据进行综合对比分析，一个是总的商品房成交数据，一个是住宅成交数据，整体的趋势变化看得更明显
统计周期：2023年7月14日-2023年10月26日
数据来源：贵州省房地产业协会
统计周期：2023年7月14日-2023年10月26日
数据来源：贵州省房地产业协会
从过去按周的签约数据来看，TOP20的份额占比越来越高，也就表明项目分化现象越来越明显，好项目卖得更好，上周商品房周签约数据排在第三位，住宅周签约数据排在第二位
看来十月整体的情况还是乐观的，超过九月份是必然的了，周末我又跑了几个售楼处，现场人气跟前几周还是有些差别，感觉十一月的后劲怕是没有那么足了
贵阳的天气，很快由秋入冬，这个时候不宜多动，这样才能最大程度地保暖，过好这个冬天，才能迎来下一个春夏
