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这是“地产屠龙”的第249篇原创文章
全文3691字,预计阅读时10分钟
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01
上周四10月19号,国家统计局官网上公布了2023年9月70个大中城市二手住宅销售价格指数
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九月份铺天盖地的政策松绑,对楼市的利好刺激似乎越来越短暂,全国楼市持续下探,价格指数上涨的城市数量越来越少,九月份价格指数环比上涨的城市只有15个,而下跌的城市数量达到了54个,下跌的城市数量是2021年以来33个月里面的第三高了
因为去年九月份的特殊情况,所以这次主要看贵阳市场的环比情况,新房住宅价格指数持续下跌,二手房市场同样如此,挂牌量居高不下,成交周期拉长,成交量下滑很多,这从九月份二手房的价格指数变化也能看出明显变化来
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九月贵阳二手房价格指数环比跌幅达到了0.3%,整体市场形势仍旧不乐观,新房竞争也很大,今年对学区房的需求也告一段落,所以年底这段时间二手房的销售可能会更难一些,挂牌只多不少,销售只慢不快
02
上周,土地市场继续挂地,果然是延续了四季度密集挂牌一贯的风格,又新增挂牌七块土地,今年的低效用地也再次推出,还是集中在老城核心区为主
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具体来看今年1-10月贵阳贵安城区商品房用地整体的挂牌出让情况
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这次挂牌的地块云岩区占了多数,既有人大附板块恩祥地块东南角占地一万多方的小地块,也有老城核心八角岩、三民东路这种位置的优质地块,按照目前的行情,这些地块大概率可能还都是城投平台公司拿了
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再来对比过去三年1-10月的土拍供求数据,截至目前,无论是挂牌供应量,还是最终的成交量,下滑的幅度都不是一点半点,看来全村人的希望都寄托在最后的年终冲刺了,能不能换来真金白银不好说,但最起码场面上没那么难看
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▲中曹司花溪大道商业地块位置图 ▲
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▲人大附新地块位置图 ▲
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▲新添大道地块位置图 ▲
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▲八角岩地块、三民东路地块位置图 ▲
说到土拍,上周的一个新闻也值得拿出来聊聊,9月底自然资源部下发的一个文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等
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实行取消远郊容积率1.0限制的这个政策,那就是等于废止了之前的限墅令,这意味着一个长达20年的房地产行业调控周期,可能真的就此结束了
2003年2月,国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,强调“停止别墅类用地的土地供应”
在2003年到2012年的9年时间里,国土部6次针对别墅问题发布相关规定
2012年,政策颁布实施了《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》。在这个新的限制、禁止用地项目目录里,就增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定,别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录
这几年房地产业持续下行,绝大多数地方政府的土地财政无人问津,财政收入告急,地方债务压顶,原来的经济循环被打破,新的经济循环不见踪影
2003-2012-2023,过去这二十年正是房地产行业从兴起走向繁荣,再走向衰落的一个完整历程
以前的房地产调控政策,最大的出发点,那就是让更多的刚需买得到房子住,所以不管什么位置的地块,都把容积率进行严格控制,以此来确保市场供应量,在楼市供不应求的那些年,这样做确实也没啥问题
之前远郊搞房地产项目开发,很大程度上都是在炒作投资概念,预期城市的快速扩张发展,而使这些曾经的远郊板块最大可能的变成近郊,乃至于市郊、市区
但是,容积率底线的一再提高,但板块发展却没有及时跟得上成熟完善的步伐,所谓的产品升级就被迫应运而生,面对着不断压缩的政策空间、供给被迫扭曲的市场,进行着各种类型的产品创新研发,希望能获得一丝极限生存的可能性
从大别墅降到小别墅,从小别墅降为联排合院,从联排合院再降到了叠院,从大独栋到90墅,这一系列产品迭代变化的背后,本质就是产品降级的周期,这个市场客群从高端走向中产,然后降到了不能再降
所以,远郊项目的销售情况怎么能好得起来
这一次容积率政策的放开,对远郊项目,特别是一二线城市的远郊项目来说是个好事,市场的还给市场,根据消费力和需求来回归到正常的轨道
不论是远郊,还是城市核心区,容积率真的不要弄得那么高了,看起来容积率高了把楼面价成本摊薄了,市场不需要那么多房子,市场需要的是好房子
品质下来了,房子卖不动了,真的是得不偿失,城市也不需要那么多又高又密的住宅,烂在手里吃亏的还是开发商
这几年下行的市场里面 ,逆风而上卖得好的楼盘,其实还是那些用心做好产品的项目,这才是艰难市场突围活下去的真理
03
继续来看过去这一周市场成交数据的情况,感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持,每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
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统计周期:2023年10月13日-2023年10月19日
数据来源:贵州省房地产业协会
这一周算是完全正常的工作节奏了,所以签约备案工作也可以说是回归正常了,上周的签约数据持续增长,也算是国庆节销售情况的一个正向反馈吧,都在说前面卖得好,也总是要签约了才算数
这一周商品房的总签约备案面积8.57万平米,总销金额9.3个亿,相比上一周增加了1万平米销量,金额接近1.3个亿
在这当中,中铁阅山湖独揽1.33个亿排在第一位,这已经是单个项目很久没有突破的单周销售金额上限了,这是从7月份我汇总统计每周数据以来的最高峰值,不服不行,这个周数据放进全年时间来看,也绝对是能排得上号的
建发金融北城和首钢贵州之光紧随其后,两个项目加起来也是破亿的销售金额,万科云翠隐秀继续以2817万总销金额排在第四位
我在这篇《热销海报背后真实的贵阳楼市》文章里面,写到了万科云翠隐秀项目的热销,它已经连续三周上榜,看这个势头还会持续一段时间
整个TOP20的榜单上,第二十名的门槛也达到了1000万以上,而在前面几周,千万的门槛是在第十名左右,第二十名的门槛只有几百万,看来国庆节期间不少项目确实都还卖得不错
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统计周期:2023年10月13日-2023年10月19日
数据来源:贵州省房地产业协会
再把过去三个月历史数据进行综合对比分析,一个是总的商品房成交数据,一个是住宅成交数据,整体的趋势变化看得更明显
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统计周期:2023年7月14日-2023年10月19日
数据来源:贵州省房地产业协会
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统计周期:2023年7月14日-2023年10月19日
数据来源:贵州省房地产业协会
从过去十四个礼拜的签约数据来看,上周商品房周签约9.39万平米,排在第三位,住宅周签约7.74万平米,排在第二位,整个十月上半月的势头还是可以的,而从我周末去逛几个盘售楼处的感觉来看,现场人气也都还是很不错的,接下来几周的数据看看能不能持续往上了
04
上周,建发央著二标段正式交房,又一次做到了提前交付,现场还是一如既往的仪式感和品质感,我也找交房的客户随口聊了几句,满满的幸福感洋溢在脸上
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关于建发,不管是销售阶段的营销,还是交房阶段的展示,之前都聊过很多的,今天想聊几句交房当天我去现场看到的一些新感受
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这是两栋楼之间的老年人健身活动场所,很多项目也都是有这个设置的,但这个储物柜的摆放让我觉得很实用很贴心,细节考虑得比较周到
老年人出门下楼,或者买东西回来,一般都会拎个东西在手里,来这里锻炼下的话,有个柜子放东西,一来干净,二来不会杂乱堆在地上,现场锻炼人多的话,还有可能被人不注意踩到
这个柜子不值钱,但有放置这个柜子的想法,对客户确实是用了心的,用客研的话来说,那就是客户的细节需求把握得比较到位
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很多项目现在都在做架空层,而且越来越卷,除了常规的运动健身之外,各种主题的设施层出不穷,央著二标段比一标段也做了升级,做起了共享书房,可以在这里阅读,可以学习,甚至还可以简单临时性办公
但这都不是我想说的关键,我逛了几栋楼的架空层,不论是桌子椅子,玩具器材,还是象棋桌台,居然都被物业打扫得干干净净,摸上去没有灰尘,这种敞开式的空间是很容易积灰的,我原本以为是因为这是新交付的楼栋,物业做得格外细致一些,所以我又去一标段已经交付入住楼栋的架空层逛了下,没想到也是干干净净没有灰尘,毫不夸张
这真的挺出乎我意料的,还特地问了下业主奥丁,作为建发移动代言人的他,在这一点上也是赞不绝口,当然,可以理解成现在入住业主还不是很多,所以环境相对容易打理干净,但能做到桌面摸上去没有灰尘,这一点必须给物业点赞,就像我拍上面那张健身器材柜子的时候,碰巧遇到物业及时的在给室外的这个柜子擦灰
做好一次不难,一直做好不容易,希望不只是在交房阶段和刚入住阶段,真的能够长此以往地下去
10月20号,万科董事长郁亮在万科集团举行2023年度媒体交流会上说:
对房地产行业,短期有压力,长期有信心
在信心的背后,每一个身处其中的行业个体,无论是企业,还是个人,是否都还有足够等待的耐心,更重要的其实是在等待的过程中,具体怎么去做,就像我这次我看到建发央著交房一样
用心为客户,细节是魔鬼