这是“地产屠龙”的第219篇原创文章
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最近贵阳楼市有些温吞水，成交数据相比二三月份来看，确实是降到了一个低位进行盘整，进入了相对稳定的一个周期
尽管总体行情处于下行调整阶段，但市场上项目的销售情况分化却越来越明显，一些品质改善型项目依然能够卖得好，就像老牌改善项目中铁阅山湖推出高赠送的新房源，一样还是受到客户的青睐，1-5月累计成交681套，成交均价10917元/平米，成交金额9.18亿元，排在全市榜单第二名
而另一个高端改善项目中铁阅山湖云著，常年都是全市销售榜单上成交均价最高的楼盘，在贵阳这种主要看价格吃饭的市场下，成交量还能同时给卖起来，确实不容易
云著项目今年1-5月累计成交156套，成交均价17480元/平米，成交金额3.97亿元，排在全市榜单第十三名，这个数据已经占到了云著去年销售量的70%，足以说明刚需客户谨慎入场的当下，改善客户的需求反倒开始释放
作为贵阳楼市发展里程碑式的项目，云著从2019年下半年进入销售阶段，均价一直稳定在18000元/平米左右，总的去化率也很高，而且几年下来这个趋势一直这样稳定保持着
先看最近三年贵阳全市商品住宅成交金额Top20排名
▲近三年贵阳市商品住宅成交金额Top20排名表 ▲
在这当中，中铁阅山湖云著项目的销售成绩一直都是单价之王，可以说是量价齐飞
2020年，20.3亿元总销金额排列第七位，成交720套，11.3万平米，均价17978元/平米
2021年，10.76亿元总销金额排列第十六位，成交387套，5.84万平米，均价18438元/平米
2022年，5.85亿元总销金额排列第十八位，成交218套，3.2万平米，均价18273元/平米
现在的市场，要么跑量，要么求价，能做好达成当中任意一个目标，就可以说是比较成功的项目了，两者都占齐了的项目，那真是凤毛麟角
再来看目前贵阳单价14000元/平米以上高层住宅的成交情况
▲贵阳单价14000元/平米以上高层住宅项目成交数据汇总表 ▲
一共有十三个项目，基本涵盖了目前贵阳市场上在售的高端改善项目，单价都是14000元/㎡朝上的房源，总价最低都在180万，这个价格线在贵阳市场上的确属于高端改善的门槛了
云著总的供应量占到了高端市场货值30%左右，这么大的供应量下，销售备案情况还能达到85%排在第一位，说明云著在高端项目第一梯队的竞争优势非常明显，真的是有价有量，市场认可度很高
最后来看云著项目自身总体的销售备案情况
▲中铁阅山湖 云著项目销售备案数据汇总表 ▲
截至今年五月底，云著推出可售房源1840套，累计销售备案1552套，总体销售率达到84.35%
云著推向市场的这几年，恰好也是贵阳楼市从高点到低迷的一轮周期，同时也踩上了全国楼市行情整体下行的阶段，这样的销售数据，再加上18000元/平米左右的成交均价，在楼市行情下行的这两年可以说是相当优秀了
当刚需成为市场主流的行情下，云著可以说是叫好又叫座的代表项目了，充分说明项目展示出来的综合价值，是被市场所认可和接受的，卖得好才是真的好
云著，绝对是贵阳楼市高端项目的现象级楼盘
02
上周央行降息10个基点，首套房贷款利率下限接近历史最低点，贵阳首套房利率正式进入3.8%时代，政策导向看起来是实质性的利好购房者
房贷利率进入三字头，存款利率也正式进入二字头，可以说现在全面进入了降息时代，就是让大家把钱从银行拿出来，鼓励大家去消费去投资
房地产已经过了闭着眼睛随便买的周期，现在这个时候进入了买方市场，反倒是因为价格和利率这些优势，给到有改善需求的客户更多的选择机会
挑选满足高端改善需求的楼盘，更像是找一个均衡发展的优等生，但现在市面上很多项目大都属于单一优势比较明显，综合优势却不够均衡突出，而中铁阅山湖云著倒还真是一个很均衡的项目，而且在后期不断的补强补齐各种配套
在贵阳，谈高端，必云著，以景观资源和综合配套来塑造了贵阳第一盘的标签价值，加上对面的阅山湖项目一道，两个项目联手打造贵阳云潭路阅山湖高端居住板块，是目前贵阳少有能以项目配套价值的兑现，来实现地段价值和销售价格突破的楼盘
单价18000元/平米，总价300万朝上的这样一个高端改善楼盘，面对的客户群体对品质改善的需求一定是综合而又具体的
平时也经常有读者来和我聊要不要买云著的话题，有人觉得说买云著大面积的才叫改善，买126平米的不叫改善，跟自己目前的居住环境变化不大，有这个预算可以买到其他楼盘更大面积的产品了
我一直觉得云著126平米这种户型面积的设置，特别像保时捷旗下Macan这款车型的定位，Macan的车主很多家里都是有一辆差不多BBA之类的车，他们如果再需要买车的时候，更多的会在意保时捷本身的品牌价值影响，车辆综合性能上的提升，以及车友会圈层可能衍生出来的一些社交属性，这还真不是一句简单的“好面子”
物以类聚，人以群分，云著重新定义了贵阳高端居住改善，哪怕即使126平米的户型，也成为云著高端生活方式的入门，就像保时捷Macan一样，不能因为价格而忽视它作为保时捷圈层的重要性，正因为如此，才保证了客户群体相同认知的纯粹性和一致性
云著对标一二线城市中高端项目标准的产品设计，包括园林景观、架空层、双大堂入户车库，物业管家式服务，高标准的专属会所，以及后期不断完善加强的综合运营服务，这其实才是云著作为高端改善项目，给到贵阳楼市最重要的价值和意义
▲中铁阅山湖 云著项目交付实景 ▲
创新的新中式园林景观、覆盖全小区的风雨连廊、风格迥异的架空层主题空间，从踏进大门的那一刻就会明显发觉，楼盘和楼盘之间的区别确实很大，云著给人的品质体验完全不同
▲中铁阅山湖 云著项目景观实景展示 ▲
▲中铁阅山湖 云著项目专属会所私家服务 ▲
精装车库、天然温泉、主题共享空间、新中式园林、建筑大堂、架空层、健康医疗服务站、专属物业服务、楼栋管家等等这一系列硬性配套和软性服务的全面兑现，综合起来构成了云著项目的居住品质，形成了完整的项目价值体系
就拿最常见的架空层来说，很多项目也都有做，但云著在每个楼栋的架空层总共设计了20个不同主题的生活场景，更加精致化，实用性更广
五点半课堂、儿童休闲空间、书吧、青年大堂、运动空间、舞蹈瑜伽室、京东无人超市、茶室、棋牌室等等，满足不同年龄段业主的社交需求
▲中铁阅山湖 云著项目不同主题架空层实景 ▲
对买云著这种高端改善项目的客户而言，不管需求面积的大小，他们原本的居住环境都不会差的，选择再次改善，并不是面积变大就是改善，也不仅仅是单纯满足对居住硬件的改善需求，更多的是对房子本身之外软性居住环境的改变，以此实现对居住品质的全方位提升，以及小区业主的圈层这种社交属性的需求
房子不仅仅只是房子，更是一种重要的生活方式
03
除了在产品和服务这些配套上面的打造提升之外，云著还有一个重要的资源配置，那就是引入北师大教育资源开办观八中
观山湖区教育局今年开始对观山湖区第一梯队的学校，在师资配置上也是开始有所倾斜，通过特色人才引进，分配了优秀师资的名额，这些对观八中的教育发展来说都是长远的利好
学校问题，一直都是买房时候考虑得最多的一个因素，今年观山湖区最新出台的“一房一户学位保障制”调整政策，以后想买二手房学区房的话，首先必须要查一下以前的学位使用情况，二手学区房持有周期就被迫变长，会出现两极分化，要么没有供应量，要么卖得贵
在这样的大背景下，很多人就会把对二手学区房的需求转移到新房市场上来，那些配建了不错的学校的新楼盘就变得稳定吃香起来。就拿云著来说，一个本身综合品质就很不错的品质改善型项目，再加上单独划片对口的观八中，这自然就是一个更优的加分参考项
前段时间推荐了一位读者过去看云著，看完回来的反馈“这是一套不用再搬家的房子”，本来是列了好几个项目推荐一起看，没想到最后对云著的评价会这么高
我个人觉得云著项目更为重要的一点，那就是随着项目开发的推进，不断地在项目配套上持续加大投入，这也就是中铁置业在今年初提出重点打造的全新WELL美好生活体系，这是中铁置业长远布局的一步大棋，也正是云著生活方式里面重要的一环
比如中铁拾堂的开业运营，引入荷塘月色音乐中心，贵阳市第二人民医院（简称“市二医”）云著项目健康医疗服务站等等这些，都是不断地给配套完善做加法
特别是跟市二医资源的一键式打通，对于有日常看病需求的业主来说，在市二医的公众号里面，还有单独的云著社区门诊挂号通道，确实非常的方便快捷
对于业主来说，从老年人就医、中年人生活、年轻人社交、小孩子教育，全龄配套的兑现，当这些需求在云著都能得到很好的满足，这就是即使买跟云著一样的面积，或者花同样的钱买别的小区更大的面积，但云著在入住后体验到的生活体系是完全不一样
从好房子，到好生活，云著一直在品质创新
当利率下调成为一个常态的时候，如果确实有高端改善居住品质想法的话，还真是一个不错的时机
