这是“地产屠龙”的第248篇原创文章
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现在房地产市场整体形势不好，这么说应该没有人会反对吧，但各种热销的海报还是不少，所以经常有朋友在群里面问：
为什么从大环境明明感觉市场并不好，但新开楼盘动不动都是上亿的热销海报刷屏，每个项目都还是火爆得不行的感觉，真的有这么多人买房吗
海报数据和市场感受带来的这种反差，让不少人感觉现实很割裂
海报数据通常是项目现场截至某一个时间点的销售表现，哪怕是交1000块的认筹意向金，也会把这套房子的总销金额100万包括在内，但这种意向认筹最终也有可能是没能成功转换成认购的，所以衡量一个楼盘销售好坏真正有效的数据，还得是看房管局的签约备案数据
作为一个数据重度爱好者，本着求真务实的态度，筑房网的预售证点开，备案情况一个一个的数，这总错不了吧，这次找了一个最近市场关注度很高的新盘，来聊聊它整体的销售情况，通过它来还原最近真实的贵阳楼市
万科云翠隐秀可以说是九月份市场热度很高的新项目，作为贵阳万科少有的独资拿地开发的楼盘，也是首次做到了实景交付展示，现场整体的品质感还是很不错的，想了解项目基本情况的，可以点击查看以前的两篇文章《更稳的万科，更懂贵阳人》和《实景兑现，对这届买房人最大的善意和尊重》
万科云翠隐秀项目9月16号拿了两张预售证，5号楼和13号楼的住宅共228套房源，以及5号楼和6号楼的底商共14套房源，9月17号实景示范区和样板房对外开放，同时正式认筹落位销售
从项目的楼栋位置分布图来看，全部楼栋都是南北向排布，整体形成一个大的围合，中庭公共活动空间和景观尺度非常大，楼栋之间交错排布，楼间距也能做到更大，而且不会形成对视，视野会更加开阔
以前的销售思路通常都是把最好资源的房源放到最后慢慢来买高价，而这次万科开盘就把中心位置景观最好的13号楼王拿了出来，可以说对市场客户还是很有诚意的，毕竟首开的价格是有优势的
我梳理了一下项目整个的营销节点
7月3号，项目案名对外公布
7月8号，麓山展厅开放
7月15号，万达广场展厅开放
7月22号，世纪金源展厅开放
8月20号，项目产品发布会
9月9号，项目售楼处开放
9月17号，实景示范区和样板房开放，销售认筹同步开始
紧密有序的节点推进展示，市场给到的反馈也是很正向的，开盘那天我也去现场看了下，确实人不少，现场后来发出来的销售海报业绩也是很喜人
热销海报的作用，无外乎是为了增加项目后续热度，当销售员在给你推荐一个楼盘的时候，如果对这个楼盘的描述是开盘卖得很火爆，现在可以选的房源不多了，是不是比跟你说我们这个楼盘卖得不温不火，更能吊起你的胃口和关注兴趣
当朋友圈漫天都是这些楼盘开盘热销海报刷屏，有意向的买房人是不是也更愿意多看这个楼盘两眼，毕竟相信多数人的选择不会差，也会更安全更好一些
当你对这个楼盘意志不坚定的时候，你从朋友圈看到楼盘火爆大卖的消息，你有可能就会自我怀疑了，这么火爆我是不是应该买，不买的话是不是就错过了啊
根据预售证的数据，按照最后成交备案的实际均价，我大概预估了下这批预售房源可以实现的总销售金额
住宅282套，建筑面积26652平米，均价12000元/平米来估算的话，总销金额约3.2亿
商业14套，建筑面积791.97平米，均价24000元/平米来估算的话，总销金额约1900万
合计总销金额约3.39亿
这意味着，如果按照海报的宣传口径，项目的去化率接近60%，两个半月的蓄客时间，很快打开市场认知，现在还能实现这个销售业绩确实不容易，可以说是引来无数同行羡慕
关于海报的数字，不管写多少，总是有人会觉得真实性和可信度不高，海报夸张是难免的，关键是真实的情况到底是什么样的，毕竟数据掺水太多的话，终究还是会在后面的网签数据上露出马脚来的
正好开盘到现在一个月时间过去了，我整理了从9月17到10月18号，云翠隐秀项目一个月的备案情况
按照这个备案面积，预估了下截至目前这批次已签约房源的总销售金额
住宅78套，建筑面积8683平米，均价12000元/平米来估算的话，总销金额约1.05亿
商业12套，建筑面积664平米，均价24000元/平米来估算的话，总销金额约1600万
合计总销金额约1.2亿
这里面特别值得提到的，就是推出的14套商铺很快就卖了12套，这个还是很厉害的，商业向来都是比住宅难卖的，说明市场对项目未来入住后的价值还是比较认可的
从筑房网的备案数据来看，是不是觉得跟当初的海报宣传还是有些差距的，但好在差距也没那么夸张，这个时候再去讨论开盘海报数据的真实性，意义并不大
实际上，开盘喜报或者大卖的消息，本质上就不是为了给买房人汇报的，它有时候是一种宣传手段，有时候是一种逼定手段，有时候是一种竞争手段，如果大家关注现在很多项目的海报数据，会发现数字都很微妙，所以更多的关注点应该在产品和价格上
就像前面说的，备案数据和认购数据之间本身就存在转化的不确定性的，而且签约也是有时间滞后性的
从省房协每周的网签榜单来看，从9月28号开始，过去的这两周时间里面，万科云翠隐秀项目冲得很快，从一上榜的第七名到了上周的第三名，整个势头还是很猛的，接下来一段时间的签约榜单大概率也少不了它的位置
所以，从这个角度来看，万科云翠隐秀项目作为当下市场一个全新开盘的热门项目，不管还是海报的数据，还是截至目前筑房网的备案数据，确实是卖得很不错的，而且随着时间周期的拉长，备案数据跟海报数据的差距会越来越小
万科云翠隐秀首开受到的市场关注和成交业绩，可以看作是当下贵阳楼市的一个标志性事件和市场风向标
万科云翠隐秀开盘多少钱，比卖多少套更值得关注，现在的贵阳楼市是一个红海竞争市场，云翠隐秀不仅要跟同区域的楼盘作竞争，而且还面临着一些低价竞争，还要跟自己兄弟楼盘麓山、观山甲第作比较竞争
万科云翠隐秀最终在实现价格的基础上再来求量，这才是一个品质楼盘应该走的路，而不是以价换量，庆幸万科没有这么做，走刚需卷价格只会把路走得更窄
万科云翠隐秀均价12000元/平米的精装价格，努力做好产品，努力兑现配套，明确了地铁改善盘的价值，也进一步夯实了地段价值的基本面
从目前89、117和136三个不同面积段产品的去化数据来看，117平米，差不多140万的总价，这种户型卖得是最多的，也从一个侧面论证了150万约定俗成的成了贵阳改善市场的下一个门槛
从云翠隐秀项目整体的户型配比来看，也是比较符合在这个地段的定位的，过于向上改善或者向下刚需的产品定位，对整个销售都还会有比较大的波动影响
做高过150万改善产品的品质，买低于150万总价的产品，对客户来说这就是刺激他们出手的性价比，这对于后续想在这个区域开发项目的开发商来说，是有一定参考价值的
简而言之一句话
买房，看热销海报，更要看签约备案数据
