所有的买房人，以后买房时，务必注意下房产所在的圈层。

圈层的一个含义是五环内和五环外，24年发布的放松房产调控的措施，五环成为一道分水岭，成为区分是否具备第三套房购房资格的分界线。

五环内外之分，相信会对北京未来的房产市场产生持续的影响，除非有一天，彻底取消五环内外的区别。

圈层的另一含义是，北京地理空间格局，一共被分成四大圈层，分别是：核心区、中心城区、集团、新城。这一圈层，也是今天文章重点分享的内容。

其一，北京房产的地理空间分布，可以用一个核心区、一个中心城区、十大集团、七大新城来概括。

2023年，北京规自委发布了一则公示文件，全名是北京市第二道绿化隔离地区减量提质规划（2021年—2035年）（草案公示稿）。

单纯从文件名称看，规划是跟绿化相关的，打开公示文件，确实大部分内容也是如此。直到拉到文章的最后，看到这么一张图。

这张附图的名称是周边关系示意图，透露的信息着实不简单，虽然是以绿化为圈层划分依据，但基本也契合北京楼市的分布，清晰的划分了北京的行政圈层。我们由内而外来看下：

最内的圈层的是核心区，从示意图来看，基本是东西城行政区划的位置。

第二圈层是中心城区，大致是海淀、朝阳、丰台的部分区域。

第三圈层是集团区，分出来十大集团，分别是：西苑集团、清河集团、北苑集团、酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团、石景山集团。

第四圈层是七大新城，分别是昌平新城、顺义新城、城市副中心、亦庄新城、大兴新城、房山新城、门头沟新城。

以绿化为内容的规划文件，用来比对北京房产分布的区域，丝毫没有违和感。不仅不违和，反而显得非常贴切。

北京楼市的地理空间格局，跟绿化的地理空间分布，高度统一。

其二，北京房产市场早已进入激烈的存量竞争阶段，水越来越涨，船越来越高。

四大圈层的分布，意味着北京楼市，未来房产分布的格局，已经被锁死了。

比如核心区将来已经没有新的土地供应，只能消化存量；中心城区的部分区域，可能还会有土地供应，但是寥寥无几；集团圈层，还有不少土地；至于新城圈层，可供应的土地就更多。

哪里可以供地，哪里不能供地，已经安排的清清楚楚，明明白白。

最近很多人都在讨论北京新出生人口减少，人口数量降低，未来北京楼市的房价要崩溃了。

这种想法，是完全错误的。

北京未来人口减少，是个伪命题。只要北京想增加人口，放开落户政策，分分钟就会涌进一大批人。

此外，以为人口减少，房价暴跌的人，只是看到了看似问题的一方面，忽略了问题的另一方面。

哪怕北京未来的人口真的会下降，同时，北京的房产供应也是有限的，并非无限供应。尤其在绿化隔离的规划里，四大圈层划定后，基本也就牢牢框住了未来北京楼市的发展格局。

北京可供的土地越来越少，房产的数量是有限的。随着新房供应越来越少，北京房产市场就会进入彻底的存量房时代。

此时，需要考虑的不是人口减少，房子供应过量的问题，而是房子存量有限，新人口如何解决居住的问题。

其三，北京楼市，说到底也是个房产市场，遵循基本的供给和需求理论。

北京的房价既然这么高，最简单的方式就是增加供给，当供给超过需求，房价肯定会被打落下来。

比如，四环内、五环内有大量的绿地，空白地带，真要建成房子，可以增加大量的新房供给，既能解决刚需住房需求、也能解决改善住房需求，还可以把房价打下来。

然而，在现实中，这些绿地也好，留白也好，根本不可能用来建房子。

于是，供给基本被锁死，需求却依然不断增加，这种情况下，你说房价能跌到哪里去？

北京的很多资源，都是类似情况，比如车牌摇号。买车需求的人很多，然而每年新下发的车牌数量极其有限。

当车牌变成了稀缺资源，所有人的第一反应就是：

不管是否需要买车，先去摇着再说，谁也不知道猴年马月才能摇的上。到去年为止，据说摇号的人已经达到了350万之多。

北京的房子，同样如此，供给远远落后于需求，涨价只是时间早晚问题。