2023年，北京房价整体下跌了多少呢？

北京楼市，个别小区的房价，下跌超过40%；很多小区的房价下跌比例，超过了20-30%。

今天统计了海淀、西城、东城、朝阳的部分降价成交案例，筛选出了降价比例在20-30%的部分。管中窥豹，可以看看北京楼市的成交行情。

这张表统计的只是房价下跌幅度在20-30%这个区间的案例，一共涉及68个小区，不统计不知道，一统计才发现，这个区间的成交案例，有很多。因为数据不全，也不是仅仅只有这68个小区，出现了房价大幅度下跌的案例，这个数字，要更多。

列表只统计了海淀、西城、东城、朝阳的成交案例，其他区的没统计，不代表其他区的房价没下跌。

核心区的房价下跌都这么大，非核心区的房价下跌幅度也不会小。当然了，也有个别情况，有些区域，自17年房价大跌后，就没怎么上涨，这样的区域，房价可能下跌幅度小。

借着上面成交案例，说几点看法：

其一，23年下半年，北京房价整体出现了一轮下跌。

简单回顾下最近四年的北京楼市行情。

20年底，北京部分区域房价开始上涨，随后在21年上半年达到高点。至此，不少区域的房价，都超过了2017年317高点。当时做了一个简单统计，部分区域房价，超过317高点20-30%左右。

21年下半年，房产调控政策再次收紧，房价开始下跌。

23年1月-3月，北京房产交易活跃，部分区域房价再次上涨。

23年4月开始，预期中的放松房产调控措施没有落地，二手房成交量暴跌，成交价开始下降。

23年9月，二手房挂牌量激增，卖房踩踏，房产市场彻底崩溃。

23年12月，北京房价迎来滑铁卢之月，纷纷大幅度降价，有些房价下跌幅度超过30%，大量下跌幅度超过20%。部分小区房价，直接回到了2019年；个别小区房价，比如北纬四十度，直接回到了2016年。

23年下半年，尤其临近年底这段时间，是北京房价下跌最猛烈的时期，也是北京房产市场行情最惨烈的时期。

其二，北京房价惨烈下跌，23年12月最猛。

上表统计的成交案例，大部分小区的最低成交价，出现在23年12月，少部分出现在24年1月。

我之前在文章里也提过，23年12月，是北京房价的滑铁卢之月。当时，大量的卖房人，心态彻底崩溃，想着只要把房子卖出去，降多少都能够接受。

尤其有些卖房人，是为了置换房子，买房合同已经签了，房子迟迟卖不掉，更加着急。有的支付了几十万、上百万订金，也选择违约。有的不想解约，一咬牙把房子降到小区最低价，直接把成交价砸出一个大洞，才把房子快速卖掉。

在1214楼市新政发布后，卖房人的心态同样没有改观多少。

砸盘降价的现象，一直延续到1月份。

其三，北京房价，整体下跌比例10-15%。

从统计的成交案例看，北京房价下降幅度确实很大，如果放到北京核心区的房价，整体比例有多少呢？

前阵子，网上有人做了一个大致统计，结论是下跌了10%左右。

因为没有足够的数据，最初一个精准的判断，这里只能给出一个大概的判断，仅供一读。

我个人推测，23年下半年，北京房价相比2021年、2022年的高点，下降了10-15%左右。

注意，这里推测的不是个别案例的下跌幅度，是整体的下跌幅度。

大家可以看下自己小区的成交价变化情况，大致估算看看下跌幅度。

不管是10%，还是15%，北京核心区的房价，达到这个下跌幅度，已经很惊人了。

其四，北京房价下跌幅度大的小区，绝大多数是1000万以内的房子。

从统计的成交案例里可以看出，动辄下跌幅度达到20-30%的房子，绝大多数都是1000万以内的。比如总价区间4-500万，或者7-800万，极少有总价超过1000万。

这些房子，基本是刚需上车房。

这个价格区间分布，不是二八定理，而是2%和98%。2%的总价超1000万，98%的总价在1000万以内。

难道总价超1000万的房子更抗跌？

还是很多置换群体，把刚需房抛售卖掉，好去换房？