近段时间，就算史上最强救市政策和信号频频发出，不少人对楼市是否真的回暖还是持怀疑态度。

接下来，我们先看数据：

5月全市新房共成交3991套，环比分别上升25.5%，同比降幅有所收窄，是近10个月以来的最高值。

全市二手房共成交4783套，环比微增1%，同比减少约15%。

|图源：佛山市房地产行业研究站

价格方面，一二手均价17843元/㎡，环比微涨4%。

回转了开年1月份的颓势，成交量和成交均价都出现了反弹，呈现稳步向上的趋势。

|图源：克而瑞广佛

难道，佛山将要迎来新一轮的楼市行情？

先抛结论，整体反弹并不代表楼市全面恢复，楼市分化仍然是主旋律，包括板块之间的差距，以及豪宅/改善盘与刚需盘的差距。

01

控量降库存，房价企稳筑底

客观来说，在同比的维度之下，仍然是有差距的。

毕竟，此次号称“史诗级”救市新政的主要目标还是去库存，并不会重演15、16年那样的普涨。

另一方面，佛山近年来严控土拍，新房供应也少，部分购买力多少会流向二手市场，新房的量价也会受到影响。

我们回看近年来库存量与去化速度之间的关系，库存越来越少，去化周期却长了。

换言之，当下佛山可选择的房子很多，但需求端观望情绪依旧，而在新政刺激之下，对释放挤压的需求有一定促进作用。

|图源：克而瑞广佛

而且在6月这个业绩冲刺节点，为了年中汇报的数据好看，为了回款，不少开发商会进行打折促销活动。

楼市大概率迎来一波小行情，这个时间段买房也比较实惠。

至于房价方面，淘房君认为短期内不会有太大变化。

首先，佛山该打的政策牌基本上“梭哈”；其次，在广州客离场之后，佛山泡沫也挤得差不多了。

不过以上都是短期内的看法，最终能否回暖还得看居民对未来收入的信心、杠杆率等问题。

02

区域&产品 面临价值分化

从5月的区域成交来看，依旧集中在“禅南顺”，顺德占比最大39%，共1603套。

高明和三水很慌，加起来仅占16%，基本上靠本地客消化。

|数据来源：克而瑞广佛

具体到户型，价格段方面，刚需/刚改是佛山楼市的中坚力量，总价200万以下的房子占了约60%。

|图源：佛山市房地产行业研究站

不过，这份数据背后，大多是刚需项目以价换量得来的。

刚需市场虽说继续躺平，但目前应该是处于筑底止跌期。

但大范围回暖就别想了，因为现在的市场价格很透明了，做做功课的都能看清。

相反地，2023年佛山千万豪宅共成交732套，达到近10年的高点。尝到甜头后，豪宅盘坚持走高端路线，走独立行情。

另一方面，去年14号文明确了两大目标，其中一点是让商品房住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

所以，市场和房企自然往改善、豪宅的方向走。

今年，随着千灯湖、灯湖北、平洲、奇槎的豪宅产品诸神之战，佛山的豪宅行情还将有新一波的冲刺。

例如，千灯湖的招商华玺和万科灯湖世纪瑧府。

灯湖北的建发“双子星”灯湖缦云和灯湖天峯，以及保利在河西最新的顶级之作天瓒，让片区楼市热度持续飙升。

|建发缦云示范区实拍图

预估在豪宅带领下，中心区企稳向上。

但外围盘/刚需盘大概会横盘一段时间、维持现状，不排趁着行情向好，进行促销去货。

对于今年有意买房的小伙伴来说，不妨多多关注热门中心区域。

写在最后

市场的竞争格局，已经在慢慢改变了，改善性住房需求还有一定的空间。

另外，救市场政策也会持续准备着，直到行业趋向稳定、健康。

作为我国经济的重要支柱，房地产不会持续下行，但未来分化的格局已经初步形成。

还是那句话，买房需谨慎，适合自己的才是最好的~