提问：沪叔，你好，高行和新江湾板块买房，哪个板块会更好呢？

沪叔：你好，这两个板块的发展都算不上很强势，但是对于要求居住品质，居住幸福感，都不错的。高行在森兰国际社区，房价相比新江湾板块，不算高，但是这里教育资源和居住氛围，比新江湾好。

提问：目前4套房，1，顾村保利叶语预计860万自主；2，临港万科预计450万；3，马桥绿地预计550万；4，上大拆迁预计400万。我准备2换1，再用300万杠杆，一是出手哪2套，其次是置换到哪个板块有潜力，非常感谢！

沪叔：建议置换万科鹭语墅，和绿地璀璨天呈，上大的动迁看是哪个小区，如果位置一般也可以一起换，用父母名义打个新，祁连新苑可以留，南大有一定的预期，公园映上市后周边还有预期。供应量多，长期不看好，短期套利后出场，把更好的机会留给更有确定性的地段或版块，除非在市区的在张江的更多企业和人口都愿意往临港入驻导流，不然后续二手溢价过高，新房量大且限价的同时，谁愿意为溢价买单呢？从楼市几十年来看，上海打造成功的新区都是比较长的周期，绝大部分新区投资房买房想获得暴击收益，你要看新区规划能级，产业落地，人口导入，配套建设方面。新区楼市一般会经历这三个阶段：第一个阶段没什么人口导入，第一批激进投资客入场；第二阶段逐渐形成配套，自住客进来；第三阶段其他投资买房发现新区各方面完善起来，去接自住客的盘，进而形成自住和投资的循环。

提问：你好，南翔古镇这个区域如何？看的海伦堡得，在德园路

沪叔：你好，南翔分5个版块，印象城，东社区，银翔湖，古镇和云翔湖工业区，海伦堡产品可以的，这个地方开出来起码也要6w，缺点就是没有地铁，周边配套陈旧被老楼梯房包围，海伦堡有79两房基本470左右能买，不过这些盘也不一定能通过35%首付比，几年疫情，银行压钱，开发商也贷不到多少，所以要求消费者付的多呀

提问：沪叔，你好，家里小朋友现在一岁半，基本几岁前出手相对合适？因为我和我太太年收入相对可观（一年能存大概100万），因此晚一些可能选择会更好。

沪叔：你好，关于学区房入手时间，也就是人户一致时间，如果考虑双学区，小学比较好的，基本上都要提前三年以上入手，也就是至少三岁前，根据具体的学校再进一步分析。

提问：沪叔，您好！上海工作，考虑到孩子的教育问题，想买一套学区房自住+投资，请问唐镇和徐泾两个区相比之下，哪个更具有发展潜力呢？公立学校和私立学校哪个更好？可不可以买菜小+牛中？

沪叔：你好，唐镇与徐泾镇都在外环，两个地方都有发展潜力。大虹桥的发展依托虹桥商务区，周边还有亚洲最大的交通枢纽,辐射长三角。目前，越来越多的企业正在将三角洲的总部搬迁至大虹桥，大虹桥因此接受了不少的福利。而唐镇则依靠为张江科学城做配套服务吸引了不少人流，主要是居住方面。目前，唐镇的二手房价格在5.9万，与徐泾相差不大，但是长线发展可能赶不上徐泾。

从数据来看，徐泾的地价只会越来越贵。上海的学区房从来不是用公立、私立来区分的，而是看周边学校教育质量的好坏。私立学校也有自己的优势，比如生源好，师资好，可以超纲教学等等。其实如果小孩的成绩比较好，家庭实力也还行，完全可以送孩子去私立，而不用考虑什么学区房的问题。即使要买学区房也不要考虑菜小，这些房子的价值并不大。片区选择的话，可以看看产业潜力大的成片次新社区。

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当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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