读懂中国楼市
时下的杭州楼市，与二手房堰塞湖形成鲜明对照的是，部分商品房摇号热度仍然极高。
部分市场人士开始反思商品房限价政策。
有人认为，商品房限价政策，事与愿违，现阶段应该放开限价了。
但也有人认为，当初推出商品房限价政策，的确起了作用，否则市场会更加疯狂。
在这一时刻，我们有必要做一个市场复盘推演。
如果当时没有实行商品房限价政策，这几年的市场会是什么样子？
现在立即放开商品房限价政策，是否可行？
限价政策有回头路吗？
01
限价政策的由来
杭州这一轮调控，始于2016年“930调控”，在限购、限贷的基础上，又增加了限价政策。
2018年3月，又推出摇号政策，不断打补丁、堵漏洞。
商品房的价格基本被限住了，但有形之手却很难控制住二手房价格。
由于商品房严格限价，形成了商品房和二手房之间的价格倒挂，甚至部分板块、部分新盘与周边二手房价格相比，倒挂惊人。
这种一二手房价格倒挂形成的巨大获利空间，实际上成了人们投资投机的动力和保障。
本公众号上一篇文章提及，限价政策成为了杭州楼市畸形的重要推手。
有套利空间的新房仍在热摇，而高企的二手房库存形成堰塞湖，流入量远远高于流出量，堰塞湖水位不断上升，甚至最后可能会引发大坝决堤。
从商品房限价开始，被套利空间刺激起来的投资投机需求，反过来也大大刺激了开发商拿地的热情和胆量。
尽管很多地块已经没有利润，为了保有更高的市场占有率，部分开发商还是选择疯狂拿地。因为有商品房限价政策、摇号政策，只要在摇号热情较高的板块，房企拿地时不需要考虑销售和流量的问题，有很多项目甚至是一次性摇光。
02
如果当时没有限价会怎样？
如果当时商品房不限价，商品房的价格会不断上涨，并超过当时二手房的价格吗？
答案是否定的。
这个很容易证伪。
今天的二手房市场，特别是热点板块的二手房，价格已经比最高点回落了10%-20%。
但目前还有很多房源挂在二手房市场上，近一年多来成交速度极低，如果这些房源当初都放在开发商手里，开发商吃得消吗？
就此问题我们曾调研过多家房企，他们均表示即使是后来热卖但拿地地价较低的项目，也不敢定价到今天二手房这一价格水平。
房地产企业作为“批发商”，和作为“零售商”的二手房业主，面临的市场竞争和考量是完全不一样的。
房地产企业要维持企业正常的运营，要全面考虑财务成本、机会成本、市场规模等诸多方面，不太可能让整个团队守株待兔长期等待着几百套房源价格上涨。
而且高额的利润可能会被征收最高60%的土地增值税，再加上企业所得税，即使有极高的利润，企业真正所得其实所剩无几。
专业的房地产企业不可能这样做，也几乎没有意义。
03
商品房价格会猛涨吗？
如果当时商品房不限价，商品房的价格会一夜之间上涨到现在二手房的价格水平吗？
答案同样是否定的。
价格作为市场中最重要和最敏感的信号，一定是在买卖双方不断试探中形成的。
在过去的市场中，我们看到过商品房价格跳跃式小幅上涨，比如单价3万的商品房卖到3.3万仍在抢购，也许过一周后涨到3.5万，但从未见过一夜之间价格翻番的。
如前所述，房地产企业作为商品房的“批发商”，需要参照市场同行的价格体系。
如果你的项目价格涨过了头，购房者可能就会转向他人的项目，你的项目就可能给别人站岗。
04
商品房销量还会这么高吗?
如果当时商品房不限价，过去的几年中，还会有如此大的商品房销量吗？
答案仍然是否定的。
这个问题同样非常容易证伪。
如果商品房的价格上涨到现在二手房的价格，仍然在抢购的话，那么今天就不会存在二手房库存形成堰塞湖的问题了。
道理何在？
正式由于商品房限价，使得市场最根本、最重要的信号——价格，失真了。
在正常的市场上，通常定价权在商品房而不在二手房，通常同类地段、同类产品的商品房价格会略高于二手房。
因为商品房房龄更新，开发商也会做一些户型升级、产品更新迭代、小区设施环境改善等等。
但商品房限价后，却将市场定价权让渡给了二手房市场。
二手房市场的每一个小区都是相对封闭的，二手房业主又是“零售商”。在资本、专业炒家、中介机构、小区业主等多股力量合力推动下，很容易形成垄断性的价格联盟，至少短期内有可能形成。
在过去几年中，这种现象屡见不鲜。
价格挂的较低的二手房业主，在业主群中被谴责，甚至挂价较低的房源会被中介机构收购，做ABC单。
所谓的ABC单，是指B（以牟取差价为目的的中间方）与A（房屋实际产权人）达成购买意向并支付定金后，通过与A签订单边买卖合同、单边空白买卖合同、出售独家委托协议、公证委托书或指定第三人落名权等方式，锁定A的低价房源，并最终出售给C（实际买房人），以时间差赚取可能存在的高额差价。
从以上的复盘推演可以看出，商品房限价政策最大的恶果就是使市场信号失真，并为投资投机者创造了一个确定的利润空间。
05
限价是投资投机最大的推动力
如果商品房价格高于二手房价格，任何投资投机者都无法确定他们最终的获利空间。
但由于商品房限价政策形成的市场倒挂，使投资投机者的获利清晰可见。
所以，商品房限价实际上是房地产市场上投资投机的最大推动力。
这就是我们在商品房限价之初就反对这项政策的缘由。
如果说限购、限贷政策，甚至后来推出的限售政策，都尚可接受和理解的话，商品房限价政策却是荒唐的。
06
商品房限价，有回头路可走吗？
设想现在马上取消商品房限价，市场会出现什么情况？
市场上那些流摇的商品房的价格肯定不敢上涨，实际上现在已经有部分楼盘实行各种各样的优惠促销了。
而那些摇号热度极高、中签率极低、有明确巨大套利空间的项目，价格当然会上涨。
但相信，他们价格的涨幅不可能超过现在二手房的挂价。
因为二手房市场是经过检验的。
但是由于2019年杭州开始实行“双限”政策，在土地出让时就已经明确规定了商品房销售的限价。
事实上，这是一种对公众和社会的承诺。
如果对已出让地块取消限价，是对公众和社会的违约。
如果从现在开始对新出让的土地放开限价，那就等于宣告限价政策失败了，市场的政策预期将陷入混乱，公信力荡然无存，实际上也是一种违约。
由此可见，商品房限价政策已经无回头路可走。
面对限价政策事与愿违的结果，有不少城市为政策继续打补丁。
2021年2月，深圳第一个“建立二手房指导价发布机制”，其后陆续有约15个城市跟进二手房指导价政策。
二手房指导价出台后，深圳曾出现过，有业主出售800万房子还需附带价值450万的所谓真迹字画《猛虎再上山》这样的闹剧。
有形之手的二手房指导价，真的起作用了吗？
如果说深圳等城市真的靠二手房指导价成功调控了楼市，那么杭州等没有出台二手房指导价的城市，为何二手房价格同样大幅下跌了呢？
现在这些城市正在陆续退出这一政策，不是政策起作用了，而是市场形势变了，变化的是市场预期。
即使现在立即取消商品房限价政策，对今天的市场来说，无论是对市场预期的稳定，还是对信心的恢复，都不会带来丝毫的益处。
商品房限价政策所带来的市场结果，应该引起深刻反思。
不应迷信于有形之手，真正起作用的是市场的无形之手，有形之手的干预应尽可能用经济和法律的手段。
一项不当的政策可能会让市场走上一条不归路，也让政策制定者自己陷入进退维谷的两难。
