读懂中国楼市

距离“724政治局会议”召开，已经过去十多天，中央高层动作频频，国常会重磅部署、住建部跨部门率先表态楼市、国家发改委发布二十条促消费举措、央行重要表态、四部委联合召开发布会等等。

地方上，北上广深四个一线城市已经就房地产市场政策转向相继表态。

从最高层的政治局会议到国常会和多个部委，再到四个一线城市纷纷表态，让人们对政策的转向给予了极高的期待。

到目前为止，政策基本上都还是在表态层面，还没有一个城市正式发布转向后的重磅新政。

这让房地产业界和公众感到困惑，舆论质疑声不断。

到底有没有真刀真枪的政策？

和疫情政策转向时完全不同，那时各城市只要放开封控措施、撤掉核酸点就可以了。

但房地产行业是国民经济的支柱产业，行业规模大、社会影响面广，上下游关联和涉及的行业领域众多。

房地产新政的制定，既涉及金融、税收、住建、国土等诸多部门，又涉及诸多法律问题、契约精神以及可操作性。

每个城市的房地产市场差异巨大，在“因城施策”的原则之下，各地政府成为政策制定的责任主体，特别是有些政策转向与原政策的衔接，想要三五天立即出台新政确实有难度。

“因城施策”考验着每个城市政府对市场的判断和政策水平。

地方政府深知，理论上，留给他们的机会只有一次。

在市场严厉调控时期，各种“限”和“堵”可以不断打补丁，而现阶段的救市政策，市场不会留给你更多的机会。

最可怕的情形是，政策出台后没有效果，或者效果稍纵即逝，整个市场仍救不起来。

因此，诸多地方政府都在相互等待和观望。

但市场形势不等人，人们预期和信心的坠落在加速。

在ICU里，时间就是生命。

01

存量房贷利率

央行为何只提“指导”？

在8月1日召开的央行和国家外汇管理局2023年下半年工作会议中，对于存量房贷利率的表态引发社会公众的广泛关注。

“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

图源：中国人民银行官网

早在7月14日央行货币政策司司长邹澜就曾表示：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

为何央行对商业银行只能“支持和鼓励”、“指导”？

就契约精神而言，存量房贷的利率是贷款人和商业银行双方签署了合同确定的。

在贷款人与商业银行签订合同时，已经明确房贷利率以及加点基数，此刻调整存量房贷利率，将给商业银行及其股东带来较大损失。

因此，在法律和契约精神上，央行只能“指导”商业银行，并不能强制“要求”，这也为存量房贷利率下调带来了重重困难。

但面对市场上大量存量贷款人提前还款、置换贷款门类等，央行 “支持和鼓励”、“指导”，一旦破局形成竞争局面，各地商业银行将会跟进。

02

陷入两难的限价政策

包括杭州在内，全国多个城市实行“限地价、限房价”的双限政策，即在土地出让时就明确了商品住宅的限价。

即使现在松动限价政策，也无法追溯已出让的土地，更是有违政府的契约精神。

以杭州IFC为例，目前限价69800元/㎡，今年3月开盘摇号中签率低至2.29%，最终开盘房源限售5年。

假如放开限价，杭州IFC也许能卖到10万元/㎡。

对于购房者来说，存在不公平。如果现在放开限价，或许杭州IFC摇号竞争没有那么激烈了，但购房者却要付出高得多的金钱代价。而且现在的限价当初可是公示过的，尽管大部分人摇不中，但毕竟存在摇中的可能性。

对于房企来说，同样存在不公平。当初由于限价原因，项目利润受到压缩，部分房企望而却步，但如果售价是10万元/㎡，或许就会有更多的房企参与竞争。

此外，如果不追溯已出让土地，只是放开新出让土地限价的话，那么同一板块不同项目之间也许会产生巨大价差，这将使得市场陷入混乱。

03

户籍政策松动

与限购相互协调和配套

近日，浙江发布户籍新政，明确取消杭州市城区积分落户名额限制。

也就是说，积分满100分的就可以落户杭州，这也让外来人口落户杭州变得更加容易。

目前，在杭州限购区内，落户就可购买二手房，落户未满五年且有2年社保可限购1套新房，落户满五年单身限购1套新房、已婚家庭限购2套新房。

而在差异化限购区，限购进一步放松，不仅落户就可购买二手房，而且只要落户单身就可限购1套新房、已婚家庭限购2套新房。

户籍政策松动后，将有大量人口落户杭州。官方也需要时间研判限购政策，与户籍政策相互配套和协调。

可以确定的是，房地产政策已经重大转向，各地近期正在密集调研和制定重大转向后房地产市场新的政策。

也可以确定，一揽子政策即将出台。

虽然新政出台的难度重重，但必须面对现实、面对严峻的现实，时间窗口期已经不多，时不我待，刻不容缓。

在ICU里，时间就是生命。