香港某售楼处现场

图源：每日经济新闻

2月28日，中国香港特区公布《2024/25年度财政预算案》，放出针对楼市的大招：

撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

这意味着，自2010年起分阶段加码的针对住宅市场买卖活动的相关政策（俗称“辣招”），一次性全部取消了。

取消“辣招”后，无论是本地客、内地客、公司客购买住宅或非住宅物业，都只需按照楼价支付100元至楼价4.25%的从价印花税。

香港果断全面一次性“撤辣”救市政策出台后，冰冻的香港楼市快速升温。

自2月28日“撤辣”到3月2日短短4天时间，香港一手住宅就成交了210宗。

而“撤辣”前，香港每日一手住宅的成交量基本都是个位数，2月1日至2月27日香港一手住宅的成交量不过190宗。

图源：大公文汇网

即使距离“撤辣”过去一周，热度也未见丝毫减退。3月7日，香港尖沙咀美丽华商场内，聚集了上百位购房者认购恒基地产旗下位于香港九龙半岛长沙湾的BelgraviaPlace楼盘，这也是香港全面“撤辣”后的首个“日光盘”。

据中原地产预测，3月香港一手住宅成交量预计可达1500宗。

从目前的市场表现看，香港的“撤辣”救市政策效果好于内地的任何一个城市，这也让很多内地城市羡慕不已。

为何仅仅“撤辣”这一招就有如此效果，政策本身以及政策出台的方式策略，都非常值得研究和借鉴。

01

“辣招”13年

香港楼市如何变化？

香港实施“辣招”的13年，也是香港楼市跌宕起伏的13年。

香港对楼市的调控以征税为核心措施，即所谓的“辣招”，包括上述的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

“辣招”最早可追溯至2010年，当时受一系列政策放宽影响，大量内地资金涌入香港楼市，促使市场快速升温，刺激楼价一路飞升。

彼时为抑制楼市过热，香港在2010年11月推出额外印花税，最初税率为5%-15%。

2012年10月，额外印花税加码，将涵盖范围延长至三年，并提高税率至最高20%。即所有买家购入物业后六个月内转售，需缴交物业楼价20%的税项，六个月至一年内为15%，一年到三年为10%。

同时，推出买家印花税，主要限制非本地人士及以公司名义的买家，税率为15%。

但当时这些政策未能奏效，楼市仍继续升温。香港楼价2010年时累计升幅为21%，2011年为11%，2012年为26%。

2013年2月，香港又加码双倍印花税；2016年11月，香港再次“加辣”，将印花税税率划一上调至物业售价的15%，得名新住宅印花税。

近几年，随着香港楼市受到内外部因素影响而加剧波动，炒房风气明显收缩。

香港差饷物业估价署数据显示，2024年1月香港私人住宅楼价指数为306.4点，相比高峰2021年9月的398.1点，跌幅高达23%，创下了7年的新低。

2022年10月，香港开始实施“减辣”措施，外来人才在港置业“先征后退”；2023年10月，进一步将额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”。

直至此次，香港果断全面一次性撤销所有“辣招”。

02

香港救市不止“撤辣”

还有房贷政策

香港稳楼市的措施不止“撤辣”这一招，在《财政预算案》公布同日，香港金融管理局也宣布放宽物业按揭贷款限制。

主要政策包括承做七成按揭的楼价上限，由1500万元增至3000万元。

同时，还宣布暂停实施按揭压力测试，以及放宽物业发展项目最高融资比率等。

这也是自2023年7月以来当地第二轮放宽按揭审慎监管措施。

本次放宽后，当地银行业系统的监管措施已差不多回归至2009年至2010年的宽松度。

03

“一脱到底”的果断

值得借鉴

香港是全世界房价最高的城市之一，也因此备受诟病。

和内地相比，香港调控政策工具箱里的工具要少得多，也不太会过多使用行政手段，比如对非本港居民直接限购等，更不可能限价。

通常只限于经济手段和法律手段，因此这10多年来调控的基本手段就是税收政策，楼市过热时无论买入还是卖出都加税。

特别是其中的额外印花税，和持有的年限关联，持有时间不足三年出售的话，均需不同程度加税。

近两年来，香港楼市和内地几乎同步遭遇严重信心危机，成交量降至30年来最低点，价格大幅下挫。

2023年10月，香港楼市第一次“减税”，一次性将各种附加的印花税砍掉一半。

时隔4个多月后，又再次把这10多年来所加上去的各种附加印花税全部减掉，一脱到底。

这次“撤辣”的大招，效果较为显著（至少目前所见）。

最根本的原因就是，透明和可预期。

一次性到位减到底，不挤牙膏，不留悬念。

至少能把有真实需求，但犹豫不决还等待在市场外边的购房者，激发入场。

香港楼市调控的难度远远大于内地，由于港元和美元实行联席汇率制，利率也只能跟着美元利率走，因此香港特区政府甚至连利率政策都很难动用。

但这次“撤辣”还是起到了明显的效果，应该带给内地楼市的启迪是：

经济手段和法律手段同样可以调控楼市，而各种各样的行政干预未必有令人满意的效果。

同时，各类调控政策正向近期官方提出的，应该营造稳定透明可预期的政策环境。

当然，和内地楼市一样，香港楼市最大的影响因素是香港的经济、地缘政治、国际金融中心地位等，这些影响因素并非楼市调控政策本身能够解决的。

香港楼市救市最后能否成功，也不会仅仅取决于“撤辣”这一招。

但就楼市本身的政策来说，这一招非常值得内地借鉴。

“撤辣”政策给香港楼市带来的影响和市场的后续走势，我们将持续关注。