在724政治局会议召开一个多月后，央行的信贷政策终于出台。

政治局会议后，住建部率先跨界表态，国常会、发改委、央行等接连发声，随后北上广深一线城市也陆续表态，将人们对政策的预期胃口吊得极高。

但现实却令人失望甚至绝望。

7月27日深夜，新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

过去一个月中，住建部部长所释放的政策信号以极其缓慢的速度，零零散散的散装式出台。

税收、城市限购等政策，迄今还没有出台。

政策的力度和7月底人们的预期，相距甚远。

本周超强的A股救市政策，救市效果和过去多次救市比较，也相距甚远。

充分显示了这轮市场信心恢复的艰难。

01

8月的最后一天，资本市场终究耗尽了等待的耐心和信心，房产股大跌。

或许是市场的倒逼，今晚8点多央行终于出台降低存量首套住房贷款利率和调整优化差别化住房信贷政策的新政。

存量贷款政策：

存量首套住房贷款申请降低利率，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

过去几年，首套住房贷款利率政策下限基本就是当时的LPR。（2022年5月起,人民银行调整同期商业性个人首套房贷款利率下限至不低于LPR减20个基点）

简单地说，每个人贷款利率能下降多少，要自己和贷款银行协商，原来首套不加点的城市下限基本就是LPR。

新增贷款政策：

贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

目前除北京、上海以外，全国各城市基本已执行“认房不认贷”，即本地无房算首套。

按照这一标准，刚刚放开“认房不认贷”的城市（例如深圳、广州），短期内按照首套标准买房的群体将增加，而早已执行“认房不认贷”的城市（例如杭州），已经没有意义。

另外针对首付比例的政策，非限购城市已基本全面执行，目前有影响的只有少数仍执行限购的城市，特别是部分二线城市。

02

和一个月前人们的政策预期相比，还有诸多政策没有出台。

1、财政部和国家税务总局迄今没有表态，也没有实质性动作。

在这一轮市场急剧萎缩中，二手房最惨烈，这也是整个市场链条的终端。

通常大力度的税收优惠政策，对二手房市场成交促进作用是显著的。

在如此严峻的时刻，完全可以也完全应该打破常规，给二手房交易大力度的税收优惠政策，甚至应该在短时间内取消二手房交易环节的一切税收，包括契税也大力度的优惠。

如此，才有可能促进二手房成交量向正常成交量复苏。

2、一个月前，北上广深四个一线城市都做了高调表态，但迄今未有大动作。

有媒体报道，8月底前四个一线城市将开会协调并出台政策，比如限购政策的某些松动等等。

只有一线城市确立风向标，二线城市才有参照系。

而迄今为止，一线城市和强二线城市的限购政策，都没有如2014年那样大面积的松动和解除。

3、已经陷入冰冻的大多数三四线城市中，有很多城市还在执行限跌政策，开发商希望能够以价换量，但却不能网签备案。

这已经成为市场荒唐的一幕。

8月31日，房产股之所以大跌，正因对政策期待时间过久，市场已经逐渐麻木。

况且过去一个月，政策出台仍然是挤牙膏式的，遮遮掩掩、扭扭捏捏。

这些散装的政策，不全面、不系统，更谈不上组合拳。

最终，形成了今天被动的局面。

面对极其严峻的市场形势，央行今天的政策能否扭转市场的预期和信心，完全不能过于乐观。