近日，桂城老牌豪宅江南名居成功“换物业”了！
经过小区业委会表决等一系列流程，江南名居将从原来的桂裕物业，正式更换为佛山兴兆物业，历时1年多。
当中有什么值得我们了解和借鉴？马上了解下。
新物业需投入不少于100万改造小区，
业主们笑了！
最新消息，位于桂城南海大道的江南名居，要更换物业了。
根据南海政府网站发布的《江南名居小区选聘物业服务企业项目结果公示》可知，佛山兴兆物业管理有限公司以98.7的高分中标为江南名居新物业。
来源：佛山市公共资源交易中心官网
也就是说，江南名居与原物业“桂裕物业”，将从此“分手”。
早在2022年小区业主大会，业主们便决定不同意续聘桂裕物业，2023年业主大会也维持这一结果。
2023年年11月江南名居业委会发出了不续聘通知书，其后选出新物业。历时1年多，“炒掉”了旧物业， 对小区业主和业委会来说颇为不易。
即将入场的兴兆物业，是一家老牌的港资公司，在佛山曾服务佛山发展大厦、福升大厦、天晟海琴湾、时代倾城、玫瑰名园等项目，是国家一级资质物管企业。
新的物管费标准将维持原物业的收费标准，住宅最低1.15元/㎡/月起。
那么，为什么江南名居要大费周章更换物业？
根据江南名居2023年度业主大会通过相关议题，新物业需签订一系列有利于业主们的条约：
其一，新物业需无偿投入资金不少于100万对小区进行改造，包括负一消防设施维修、充电桩、空调下水管工程等。
来源：招标文件
其二，提高物业服务标准，新物业需支付50万履约保证金，做不好可扣款。
每半年对物业服务质量进行考核，90分以上达标，如分数低于80分，且3个月整改期限后考核分数仍不达标，将扣减物业履约保证金5万。
物业拒绝整改或连续2年分数不达标，业主有权召开业主大会单方面解聘物业，扣减50%履约保证金。
若物业的履约保证金低于25万，需足额补交履约保证金。
江南名居物业服务合同（草案）
其三，属于业主共有的车位、会所、文化活动中心等物业所产生收益，70%归全体业主所有，20%为物业的经营管理费，剩余10%转入业委会公账，纳入对物业的监管考核奖罚机制。
其四，在显著位置张贴物业服务履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。
其五，因2023年召开的所有业主大会引起的诉讼费、律师顾问费合计4万元由新物业承担，此外，每次低于2000元的小维修费用也由新物业承担。
来源：招标文件
江南名居这么大体量的小区，物业牵涉的利益巨大，这次成功更换物业，预计能更好维护业主们的权益。
“炒掉”旧物业，需4个步骤
除了江南名居外，这几年，随着主人翁意识的提高，越来越多小区更换了自家原有物业，包括星星凯旋国际、花曼丽舍等。
对于不满意的物业，业主们不再忍气吞声，而是选择将他们换掉。不过，这事其实并不容易。
为此，房产狮结合江南名居整理了换物业流程，业主们记得收藏好，以备不时之需。
换掉物业主要有4个步骤，分别是：
成立业委会、召开业主大会表决更换物业、公开招标选取新物业、签约新物业及新旧物业交接。
第一步，成立业委会
根据新版《佛山市住宅物业管理条例》，成立业委会需要满足以下三个条件之一：
1、20%以上业主可以联名向街道办、镇政府提出成立业主大会的书面要求；
2、已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上；
3、物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年，且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积30%以上的。
符合条件仅是第一步，还要经历产生筹备组成员、公示筹备组成员名单、组织召开首次业主大会会议、产生业主委员会候选人、召开首届业主大会会议、业主委员会备案等一系列环节。
江南名居就是活生生的例子，业主们经过12年努力，于2016年9月终于成立第一届业委会。
所有筹备时期的开支、召开业主大会使用的宣传物料开支，都是由当时筹备组热心业主垫资进行。
此后展开工作所需的办公文具、清洁用品、牌匾、办理公户、雕刻公章等等一系列费用仍由第一届业委会委会集体垫资。
功夫不负有心人，业委会成立后，3年成功向物业追回了155万公共收益，督促物业做好物管工作，家家户户还能派发粮油，这些和业委会的努力是分不开的。
来源：江南名居公众号
第二步，召开业主大会表决更换物业事宜
业主大会会议应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，投票达到双达标要求（即人数和面积均过半），方可更换物业。
但即使业主们一条心，旧物业也有可能影响业主大会的进行。江南名居前后召开多次业主大会期间，也曾遭遇层出不穷的难题。
第三步、第四步则是重新选聘新物业，需要业主50%以上的同意率，新物业的进场，也可能会受到阻碍。
综合上述4个流程，可以看出，更换物业，每走一步，都不轻松。
成立业委会并成功换物业！
桂城大盘环境究竟如何？
不得不说，小区换物业的一个关键，便是拥有牛逼的业委会。
江南名居有业主曾说，“以前物业的财务公开都是亏本，自从有了业委会，终于见到他们有赢余！”
江南名居小区建成接近20年，业委会成立了7年有余，除了争取小区公共收益，小区保养维护也挺不错，我们近日到小区进行了实探。
江南名居共分为六期，共44栋楼超3500户，预计过万人居住，是桂城名副其实的大盘。
作为一个十多年楼龄的老小区，江南名居的“底子”挺不错，小区楼间距较大，很好地保障了小区每层的采光和通风。
不得不说的还有项目的景观，独树一帜的江南园林风格，园区内有多处观赏水景，绿植也非常多，在小区里散步舒适宜人。
从配套上来看，小区底商成熟，教育氛围浓厚，小区门口有幼儿园，一路之隔就是老牌名校桂江小学。无论是二手出售或房屋出租，都是热门之选。
房产狮认为，好的物业不仅能把小区维护得更好，让环境更舒适，同时也是房子的无形价值；但小区居住环境的提升还需要每位业主共同维护。
无论如何要记住，业主们才是这个小区的主人。
